고촌 센트럴자이 경쟁률 2:1 미분양! 줍줍해도 될까? (서울편입)

고촌 센트럴자이 경쟁률은 평균 2:1을 기록하였으며 본 청약에서 84B 타입의 경우 미분양이 되기도 했습니다. 김포시에 위치한 고촌 센트럴자이는 1297세대 입니다. 행정구역은 김포이지만 서울특별시 강서구와 맞닿아 있어 김포 서울 편입에 대한 이슈가 있는 지역입니다. 그럼에도 본 청약에서는 미분양이 되었는데요. 그 이유를 알아보고 기회가 된다면 미분양 물량을 계약해도 좋을지 알아보겠습니다.

 

고촌 센트럴자이 로고(

 

 

(2023년 12월 20일 업데이트)

1. 고촌 센트럴자이 기본정보

고촌 센트럴자이 아파트는 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 973-1 일원에 위치한 1,297세대 아파트입니다. 지하 2층부터 지상 16층까지 용적률 제한으로 인하여 최고 층이 높지 않으며 총 17개 동입니다. 주차대수는 가구당 1.36대로 부족하지 않습니다. 입주는 2024년 6월입니다. 후분양 아파트로 한창 공사가 진행 중입니다.


  • 위치 : 김포시 고촌읍 신곡리 973-1 일원
  • 세대 : 1,297세대
  • 규모 : 지하 2층 ~ 지상 16층, 총 17개 동
  • 용도 : 공동주택(아파트)
  • 용적률 : 240%
  • 건폐율 : 24%
  • 주차대수 : 가구당 1.36대
  • 입주 : 2024년 6월 (예정)

네모 정사각 부지에 아파트 정면으로는 소하천인 대보천이 흐르고 있습니다. 앞에 있는 하천이 아라뱃길이었다면 더 넓고 시야가 잘 확보되었을 텐데 그렇지 않은 점이 아쉽습니다. 그래도 강변을 끼고 있는 아파트의 장점은 매우 많습니다. 우선 조망권이 확보될 수 있으며, 하천변을 따라 산책할 수 있는 천혜의 입지가 됩니다.

아파트 배치도로 84A는 주로 남서향, 84B는 타워형이 특징이다

평형은 전용 63m²부터 전용 105m²까지 총 6개입니다. 그중 주력은 전용 84입니다. 전용 84A 타입의 경우 522세대, 전용 84B 타입은 386세대로 전체 1,297세대의 70%에 해당합니다. 가장 인기가 많은 국민평형에 주력을 두고 있음을 알 수 있습니다.

그러나 두 타입은 각각 특징이 있습니다. 84A형은 판상형이지만 대부분 남서향으로 배치되어 있습니다. 반면 84B형은 남향이지만 대부분 타워형이어서 청약을 고민하는 많은 분이 선택의 갈림길에 서 있게 하였습니다.

실제로 모델하우스에서 두 타입의 평형을 모두 살펴본 많은 분의 의견에 따르면 주거 공간 측면에서는 판상형인 A형이 더욱 인기가 많았습니다. 고촌 센트럴자이 아파트 평형에 대한 더욱 상세한 정보는 공식 홈페이지(링크)를 참조해 주시기를 바랍니다.

주변 환경으로는 서울과 인접해 있지만 서울로 접근하는 대중교통 여건은 그리 좋지 않습니다. 고촌 센트럴자이 아파트에서 가장 가까운 역은 고촌역입니다. 아파트에서 고촌역까지 직선거리로 약 1.8km 떨어져 있는데 이는 그리 가까운 거리는 아니며 걸어서 이동하기는 어렵고 차량을 이용해야 합니다. 따라서 역세권이라고 하기 어렵습니다. 지하철을 이용하려면 버스 또는 택시 등 차량을 이용해야 하는 점이 매우 아쉽습니다.

다만 자가 차량을 이용한 교통 여건은 좋은 편입니다. 고촌 센트럴자이는 김포IC와 인접해 있어 자가 차량을 이용하여 고속도로에 쉽게 접근할 수 있습니다. 그렇다고 하여도 지하철 대중교통 여건이 불편한 것은 큰 리스크입니다.

아파트 주변 단지를 살펴보겠습니다. 인근에는 캐슬앤파밀리에시티 1, 2단지, 현대힐스테이트 등 5개 정도의 단지만 있으며, 주변은 모두 벌판이어서 상권이 집중되어 있지 않은 한적한 지역입니다. 아직 개발이 많이 되지 않은 상태이지만 아파트 준공 후 입주가 완료되면 일부 주변 상권이 보강될 것으로 기대됩니다.

교육여건은 좋은 편이 아닙니다. 최근 신축 아파트를 평가하는 요소 중 초등학교 품은 아파트가 매우 중요한 요소로 부각 받고 있습니다. 고촌 센트럴자이는 초등학교 품은 아파트는 아니지만 아주 가까운 거리에 보름 초등학교가 있습니다. 그렇지만 4차선 횡단보도를 2번이나 건너야 하는 불편함이 있고 안전에도 문제가 있습니다.

그럼에도 결론적으로, 고촌 센트럴자이 아파트를 선택해도 좋은 이유는 입지 특징 때문입니다. 고촌은 김포 한강신도시보다 서울과 가까이에 있기 때문에 서울 편입이 진행된다면 김포 한강신도시보다도 서울 편입 가능성이 높습니다.

김포중에서도 서울과 가장 가깝다는 것은 큰 장점입니다. 그리고 고촌 일대는 신축 아파트가 귀하기 때문에 신축 프리미엄을 한껏 누릴 수 있는 단지이기도 합니다. 지금 당장은 인프라가 갖추어 저 있지 않지만 비교해 볼 때 입지 조건은 우세하다고 볼 수 있습니다.

 

2. 고촌 센트럴자이 경쟁률

2.1. 경쟁률 낮은 이유

고촌 센트럴자이 경쟁률은 어땠을까요? 이번 본 청약에서 성적은 좋지 않습니다. 경쟁률 자체도 아주 높지 않았으며, 심지어 미분양 되었습니다. 사실 본 청약 전에 고촌 센트럴자이 경쟁률은 비교적 높을 것으로 기대되었습니다. 김포 서울 편입 이슈가 있어 은근히 많은 분의 관심을 받았기 때문입니다.

실제로 김포중에서도 고촌은 서울과 가장 가까운 지역입니다. 김포 서울 편입을 위한 행정절차가 본격적으로 진행되고 있는데, 결말을 알 수는 없지만 김포 자체가 발전할수록 언젠가는 서울로 편입될 가능성이 있습니다. 그렇게 되면 지금의 김포시는 서울시 김포 구가 될 수도 있을 것입니다. 김포 서울 편입 가능성에 대해서는 잠시 뒤에서 다루고, 고촌 센트럴자이 경쟁률에 대해 조금 더 살펴보겠습니다.

고촌 센트럴자이 평균 경쟁률은 약 2:1이었지만 일부 세대에서는 미분양되었다

본 청약에서 총 1,048세대를 공급하였고, 이 중 접수된 건수는 2,272건으로 평균적으로 본다면 약 2:1의 경쟁률을 기록하였다고 볼 수 있습니다. 그러나 타워형인 84B 타입의 경우 1순위에서 미분양되어 2순위 청약까지 넘어갔고 2순위에서도 결국 미분양 되었습니다.

호갱노노의 데이터를 바탕으로 고촌 센트럴자이 경쟁률을 알아보겠습니다. 가장 작은 평형인 전용 63 타입이 경쟁률이 가장 높았습니다. 크기가 적은 만큼 낮은 분양가로 인하여 많은 청약 도전자들의 진입장벽도 높지 않았던 것으로 보입니다.

타입 세대수 경쟁률
63 79 3.8 : 1
76A 32 2.38 : 1
76B 117 1.68 : 1
84A 522 1.26 : 1
84B 386 0.76 : 1
105 161 1.08 : 1

 

그다음으로 경쟁률이 높은 평형은 역시 분양가 부담이 그다음으로 적은 76타입이었습니다. 판상형인 76A 타입은 평균 경쟁률 2.38:1을 기록했습니다. 76B 타입도 1.68:1로 타입 중 세 번째로 높은 경쟁률이지만 결과적으로 만족스럽지 않은 경쟁률입니다.

고촌 센트럴 자이 경쟁률이 가장 낮은 평형은 84B 타입이었습니다. 0.76:1로 1:1에도 미치지 못하는 경쟁률을 보였습니다. 분양가가 높았을뿐더러 타워형 구조가 사람들의 기대에 미치지 못했습니다.

1순위 청약 결과가 공개되고 다음 날 2순위 청약을 하였기 때문에 1순위에서 미달이 있는 상황임을 모두 알고 있었을 것입니다. 그럼에도 최종 미분양이 된 이유는 결국 높은 분양가로 인하여 매력을 느끼기 못했기 때문으로 판단됩니다.

84형의 분양가는 약 7억5천만원이었는데, 바로 옆 단지인 캐슬앤 파밀리에시티 2단지의 시세는 6억5천만원 수준으로 분양가가 약 1억원이나 높았습니다. 시세보다 약간 높은 분양가 수준으로 볼 수 있습니다. 김포 고촌 센트럴자이 경쟁률이 낮은 이유는 높은 분양가 때문입니다. 많은 사람이 청약을 고려하는 이유는 주변 시세에 비해 분양가가 저렴한 경우인데요. 일반적으로 저렴한 분양가는 청약의 큰 장점입니다. 이는 반대로, 분양가가 높다면 해당 단지에 청약할 이유가 별로 없다는 것을 의미하기도 합니다.

고촌 센트럴자이에 관심을 갖고 있던 많은 사람들은 시세보다 낮은 분양가를 기대하고 있었을 것입니다. 그러나 분양가가 생각보다 높게 책정되자 사람들은 오히려 고촌 센트럴자이 주변의 기축 아파트들에 관심을 갖게 되었습니다. 실제로 인근 부동산에 문의해 본 결과 고촌 센트럴자이 분양 이후 인근 단지에 매수 문의를 하는 경우가 늘었다고 합니다.

고촌 센트럴자이는 지하철역과 거리가 있는 것이 단점이라고 말씀 드렸는데요. 심지어 고촌역과 더 가까운 수기마을 힐스테이트 아파트의 시세도 6억2~3천만원 수준입니다. 아무리 서울 편입에 대한 이슈가 있었다고 하지만 대중의 눈높이에 부합하기는 어려웠습니다.

고촌 센트럴자이 경쟁률은 매우 낮았고 결국 미분양 되었습니다. 그리고 미분양 세대에 대해 선착순 동호 지정 계약을 진행하였습니다. 선착순 동호 지정계약이 원활하지 않게 된다면 청약홈을 통한 공식 줍고 주움이 될지, 아니면 분양가보다 저렴한 가격으로 할인 분양을 하게 될지 알 수 없습니다. 실제로 할인 분양 소식이 있었고 이는 청약 당첨자들에게는 분노를, 청약을 기다렸던 분들에게는 또 다른 관심거리를 제공하기도 했습니다. 어떠한 방향으로 미분양 물량을 해소할지 기대가 모이고 있습니다.

 

3. 김포 서울편입 가능성

김포시가 서울특별시에 편입될 가능성이 있을까요? 김포시를 서울에 편입해야 한다는 의견은 왜 제기되었고, 현재의 문제점은 무엇이며, 그로 인하여 얻을 수 있는 것이 무엇이 있을지 알아보겠습니다.

 

3.1. 김포 서울 편입 배경

김포시가 서울에 편입되어야 한다는 주장은 국민의힘 정당에 의해 제기되었습니다. 김포시는 서울과 인접하여 생활권을 서울과 함께 하면서 행정구역이 분리되어 김포시민들이 받는 각종 혜택 등이 서울시민들과 차별화 되어 있다는 것이 이유입니다.

사실 김포 서울 편입이 제기된 더욱 근본적인 배경은 경기 남북도 구분과 관련이 있습니다. 경기도의 인구수와 발전 규모가 점차 확대 되고자 단일도 자치에서 모든 행정업무를 소화하기 어려운 상황에까지 이르렀습니다. 김동연 경기도지사는 경기도를 경기 남도, 경기 북도로 구분해야 한다는 의견을 제기하였습니다.

김포시의 입장에서는 경기도가 경기 남북 도로 구분되게 되면 경기 북도에 편입되게 됩니다. 수도권의 경제활동은 강남권을 중심으로 경기도 남쪽으로 확산하여 가고 있기 때문에 경기 북도 보다는 경기 남도에 편입되는 것이 유리할 것입니다. 김포는 지리적인 위치 때문에 경기도 구분 시 경기 북도에 포함될 가능성이 높았습니다.

경기 북도에 포함될 바에는 서울에 편입되는 것이 낫다는 결론을 내린 것이죠. 이러한 상황에서 국민의힘 김기현 대표가 김포를 서울로 편입하는 것을 당론으로 주장하면서 김포 서울 편입론은 힘을 받게 되었습니다.

 

3.2. 김포 서울 편입시 문제점

김포시가 서울특별시에 포함된다면 서울특별시 김포구가 될까요? 그렇게 된다면 김포시 입장에서는 경기도에서 서울로 승격되는 것이므로 반대할 이유가 전혀 없습니다. 그러나 서울시의 입장에서는 이를 찬성할까요?

김포가 서울에 편입되어야 한다면 김포뿐만 아니라 서울과 인접해 있는 많은 도시가 함께 서울에 편입되어야 한다고 주장할 것입니다. 실제로 서울에 인접한 면적을 기준으로 한다면 오히려 김포보다 구리시, 과천시, 하남시, 성남시 등이 인접이 더욱 높습니다.

서울과 인접한 모든 도시를 서울로 편입할 수도 있을까? 라는 생각에서 “메가 서울” 아이디어를 제시하게 되었습니다. 메가 서울은 뉴욕, 도쿄 등 전 세계적으로 파급력이 큰 도시들처럼 김포뿐만이 아니라 하남, 성남, 구리, 과천 등을 모두 통합하여 서울의 범위를 확장하고자 하는 구상입니다.

메가 서울 아이디어는 혁신적인 생각입니다. 그리고 과거 조선시대에서부터 당시 한양의 범위가 확장되고, 1960년대 서울시의 물리적 규모가 종로에서부터 강남, 영등포 등으로 확장되었던 것을 고려한다면 메가 서울 아이디어는 실현 불가능한 생각도 아닙니다.

다만 메가 서울을 찬성하는 여론이 얼마나 될지는 의문입니다. 메가 서울 아이디어가 실효성을 가지려면 범국민적 공감대 형성을 바탕으로 국회의 동의를 얻어 장기적으로 추진되어야 합니다. 예산 반영 없이는 추진할 수 없는 안건이기 떄문입니다.

유의미한 수준의 반수 이상의 동의를 얻기 위해서는 김포, 하남, 성남, 구리 등 경기도민뿐만 아니라 서울시민들의 동의 또한 얻어야 합니다. 그러나 서울시민 입장에서는 이를 찬성할 이유나 명분이 마땅히 보이지 않습니다. 메가 서울 조성을 위해서는 서울시민들의 세금으로 이루어진 서울시 예산의 투입이 불가피하기 때문이죠.

 

3.3. 김포 서울편입 가능성

결론적으로 김포 서울 편입 가능성은 높지 않습니다. 김포 서울 편입에 대한 행정적인 절차를 진행하기 위해서는 아무리 빨리 통과된다고 하더라도 앞으로 최소 1년이 걸립니다. 행정절차뿐만 아니라 입법 절차가 필요하기 때문입니다.

또한 치명적인 걸림돌이 있는데, 그것은 바로 경기도뿐만 아니라 서울시민들의 의견이 반영되어야 한다는 점입니다. 지방자치법에 따라 서울시의회와 경기도의회의 모두 동의를 얻어야 하는데, 이 의회 자체가 시민들의 의견으로 의결됩니다. 김포시를 포함한 경기도의회 의견은 “동의” 의견이라고 하더라도 서울시의회의 동의를 얻기가 불가능에 가깝습니다.

또한 국회를 통과해야 하는 점도 큰 걸림돌입니다. 국회의 의원입법을 통해 법률 개정을 추진해야 하는데 김포 서울 편입론 자체가 여당의 당론으로 제기된 의견이기 때문에 야당에서는 반대하고 있는 입장을 철회하지 않을 것으로 보입니다.

김포 서울 편입 가능성이 낮은 이유가 한 가지 더 있습니다. 김포 뿐만 아니라 서울과 인접해 있는 다른 도시들의 파급효과 문제도 해결해야 합니다. 김포시 보다 서울시와 더 인접하고 있는 면적이 큰 다른 도시들이 많으며, 위례신도시와 같은 경우는 서울시, 성남시, 하남시 3개의 시가 하나의 생활권으로 묶여 있다 보니 서울 편입이 더욱 간절한 입장입니다.

이러한 차원에서 볼 때 김포 서울 편입을 포함한 메가 서울 아이디어는 현시점에서 실현 불가능한 수준의 정책입니다. 그렇기 떄문에 김포 고촌 센트럴자이 아파트를 고려할 때 서울 편입 이슈는 어느 정도 배제하고 판단해야 합니다.

그럼에도 김포 서울 편입이 완전히 불가능한 것은 아니기 때문에 쟁점이 되고 있습니다. 여당인 국민의힘에서 당론으로 제기하면서까지 힘을 싣고 있습니다. 만약 조금이라도 실현 가능성이 있다면, 어떤 모습이 될지도 매우 궁금합니다.

일부 의견으로는 국민의힘이 김포 서울 편입을 주장하고 있는 이유는 24년 4월 총선을 의식해서라고 표현하기도 합니다. 이러한 이슈를 제기해서 특정한 정당이 어떠한 이유로 표심을 많이 얻게 될 지는 알 수 없는 영역입니다. 그러나 이러한 이유가 제기된 근본적인 배경을 살펴본다면 어느 정도 이해가 되기도 합니다.

김포시의 특징 중 하나는 평균연령이 낮다는 것입니다. 김포시의 평균연령은 41.4세 입니다. 서울특별시 전체의 평균연령이 44.4세인데, 평균연령이 3세가 적다는 것은 매우 큰 차이입니다. 특히 김포시와 인접해 있는 서울시 강서구의 평균연령은 45.8세로 서울시 평균연령보다 높습니다.

김포시가 서울시 전체와 서울시 강서구 보다 평균연령이 낮은 이유는 김포 한강신도시 조성으로 서울에서 출퇴근하는 많은 젊은 층의 사람들이 주거지를 서울에서 김포시로 옮겼기 때문입니다. 한강신도시의 가구 수는 약 56,200가구 입니다. 이 중 상당수가 서울의 높은 주거비용을 감당하지 못하고 김포시로 주거지를 옮겼습니다.

그래서 김포에서 서울로 출퇴근하는 인구가 타 지역에 비해 많으며, 김포 골드라인이라고 불리는 김포도시철도에 출퇴근 시간에 사람들이 압사당할 정도로 많은 이유이기도 합니다. 이러한 점을 고려한다면 김포를 서울로 편입해야 한다는 주장이 왜 제기 되었는지 이해할 수 있습니다.

 

3.4. 김포시 서울편입 된다면

그럼에도 김포시가 서울에 편입된다면 무슨 일이 일어날까요? 고촌 센트럴자이 경쟁률이 급격히 높아지게 될까요? 김포시의 입장에서 서울시로 편입된다면 어떤 변화가 있을지 눈에 띄는 부분 위주로 살펴보도록 하겠습니다.

우선 김포시의 세수 구조가 변경됩니다. 세법에 대해 잘 모르는 일반인의 입장에서 단편적으로 볼 때도 “시”에서 “구”로 행정구역의 단위가 축소되면 운영할 수 있는 자금이 축소될 것이라고 예측할 수 있습니다. 실제로 민주당의 모 의원은 김포시가 서울시 김포구로 편입되면 세수가 현재의 절반 수준으로 축소될 것이라고 주장했습니다.

일반적으로 시의 운영자금인 “시”세는 담배소비세, 지방소득세, 주민세, 자동차세 등입니다. 이러한 김포시가 서울시로 편입된다면 김포시가 보유하고 있던 이러한 지방세들이 모두 서울시로 귀속되어야 합니다. 서울시 김포 구가 된다면 김포구 운영 자금은 재산세 일부 등으로 구성될 것으로 예측되는데 이렇게 되면 현재의 절반 수준으로 줄어들게 됩니다.

김포시는 이에 대해 세수 감소분을 조정교부금으로 메울 수 있어 지금과 큰 차이가 없을 것이라고 주장했습니다. 조정교부금은 김포시 서울 편입에 따른 필요 자금을 고려하여 서울시로부터 제공받는 지원금 형태의 자금입니다. 그러나 조정교부금을 얼마나 받을 수 있을지는 결정된 바 없으며 여론과 정치적 결정에 따라 변동될 수 있으므로 리스크가 있음은 분명합니다.

 

4. 부마인드 인사이트

김포 서울 편입 이슈로 인하여 높을 것으로 예상했던 고촌 센트럴자이 경쟁률이 참담한 성적을 보였습니다. 경쟁률이 낮을 뿐만 아니라 결국 미분양까지 발생하였습니다. 한편 서울 등 다른 주요 지역에서는 분양가가 지속 오르고 있어도 완판 행진을 이어가고 있습니다.

이러한 상황에서 김포 고촌 센트럴자이는 미분양이라는 성적표를 받았으니 건설사 측에서는 앞으로의 대응이 더욱 중요해졌습니다.

고촌 센트럴자이 경쟁률 저하와 미분양의 원인은 여러 가지가 있겠으나, 높은 분양가, 갖추어지지 않은 주변 인프라, 그리고 부실시공 논란이 있는 자이 브랜드에 대한 신뢰 하락 등이 있겠습니다.

서울 편입은 워낙 정치적인 문제라 가능성을 짐작할 수 없기 때문에 서울 편입을 고려한다는 것은 상당한 리스크가 따릅니다. 그래서 서울 편입의 문제는 고촌 센트럴자이 경쟁률에 큰 영향을 미치지는 못했을 것이라 판단됩니다.

입지 조건은 한강신도시보다 우세합니다. 주변 인프라가 갖추어져 있지 않지만 반대로 생각하면 아직 개발할 수 있는 부지가 많다는 뜻입니다. 그만큼 발전 가능성과 잠재력이 있는 입지입니다.

그 때문에 고촌 센트럴자이 경쟁률이 낮고 미분양이 된 결정적인 원인은 현재의 높은 분양가라고 생각합니다.

만약 미분양 잔여세대 선착순 계약이나, 줍줍을 고민하고 계시다면 서울까지 확장하여 주변 시세를 조금 더 면밀히 살펴보시고 여러 선택지와 비교하셔서 본인의 상황에 맞는 올바른 판단을 하는 안목이 필요하겠습니다.

 


함께 읽으면 좋은 글

매교역 푸르지오 SK뷰 // 초중고품아+GTX-C

잠실 래미안 아이파크 (진주아파트 재건축) 분양 꿀정보!

이문 아이파크자이 분양가 전용59가 9억! 청약해도되나?

Leave a Comment