동탄 금강펜테리움 7차 청약 고민이라면? (+ 동탄 학군)

동탄 금강펜테리움 7차 아파트가 2023년 10월 30일부터 청약 접수합니다. 경기 화성시 신동 521 일대에 총 662세대 규모로 건축됩니다. 동탄2신도시에 분양하는 단지인 것 자체가 프리미엄으로 볼 수 있으나 분양가 상한제 적용 주택임에도 주변 시세 대비 매력적이지 않은 분양가인 것은 아쉽습니다. 이 아파트를 선택해도 좋을지 일자리, 교통, 학군 등 다양한 측면에서 살펴보도록 하겠습니다.

 

동탄 금강펜테리움 7차 센트럴파크 로고

 

(2023년 12월 25일 업데이트)

 

1. 동탄 금강펜테리움 7차 아파트

동탄 금강펜테리움 7차 센트럴파크 아파트는 동탄 2신도시에서도 외곽에 있습니다. 동탄신도시라는 타이틀은 좋으나 산 밑에 교통이 잘 발달하지 않은 외곽지역에 있다는 것이 큰 아쉬운 점입니다. 주변 시세와 비교하여 안전마진이 부족하며, 교통여건과 교육여건도 갖추어 지지 않았습니다. 그럼에도 동탄 금강펜테리움 6차 아파트나 다른 인근의 아파트가 그랬듯 분양은 성공적으로 완판될 것으로 기대됩니다. 동탄 금강펜테리움 7차 아파트 특징은 다음과 같습니다.


  • 위치 : 화성 동탄2지구 A57-2BL 일원
  • 세대 : 662세대
  • 규모 : 지하 3층 ~ 지상 12, 20층, 총 10개 동
  • 용도 : 공동주택(아파트)
  • 용적률 : 138%
  • 건폐율 : 15.6%
  • 주차대수 : 934대
  • 입주 : 2026년 7월 (예정)

화성시 동탄2지구가 매우 화젯거리인데, 동탄2에 있다는 것 자체가 호재로 작용하고 있는 아파트입니다. 총 662세대로 세대수는 그리 많지 않습니다. 바로 인접해 있는 6차 아파트 세대수는 1,103세대로 세대수에서도 입지 면에서도 조금 밀리는 모습입니다. 용적률은 138%로 지상 12층, 20층으로 요즘 신축아파트 치고는 높지 않은 편입니다. 주차대수도 총 934대로 세대당 약 1.3대 수준이며, 이는 6차 아파트(약 1.4대) 보다 적은 수 입니다.

 

2. 동탄 금강펜테리움 7차 입지는?

 

아파트 입지환경을 나타내는 이미지, 동탄2신도시에 위치하고 있으며, 동탄역과는 상당한 거리가 있다.

 

동탄 금강펜테리움 7차 센트럴파크 아파트는 “센트럴파크”라는 이름에서 알 수 있듯이 산과 숲, 공원으로 들러서 쌓여 있습니다. 뒤편에는 함봉산을 끼고 있으며 앞쪽에는 신동 호수공원에서부터 흘러나오는 신리천이 흐르고 있습니다. 자연환경을 중요하게 생각하시는 분이라면 동탄 금강펜테리움 7차는 고려해 볼 만한 아파트입니다.


  • 직주근접 : 동탄 테크노밸리 직선 6km, 용인 처인구 남사읍 반도체 클러스터(예정) 직선 5km
  • 교통 : 동탄역 직선 5km, 동탄2호선(트램, 예정) 2km
  • 학군 : 청림중 3km, 방교중 3.7km
  • 환경 : 숲세권(함봉산, 신리천)

직주근접 여건은 나쁘지 않습니다. 동탄신도시가 모두 동탄 테크노밸리 출퇴근권 안에 있기 때문입니다. 또한 동탄2신도시는 먼 훗날 이야기이긴 하지만 용인 처인구 남사 반도체 클러스터의 영향을 직접적으로 받을 가능성이 높은 지역입니다. 부동산의 미래가치를 판단할 때는 직주근접이 가장 중요합니다. 부동산은 수요와 공급의 원리로 가격이 움직이는 데 공급이 한정되어 있는 지역에서는 결국 거주 수요가 있어야 부동산 가치도 상승하기 때문입니다.

동탄은 그 자체로도 이미 양질의 일자리가 매우 풍부한 지역입니다. 동탄 테크노밸리는 지속해서 성장하고 있으며, 그 외에도 인근에 있는 용인 남사읍 반도체 클러스터의 배후지로 동탄이 주목받고 있습니다. 또한 동탄역 GTX-A 개통 이후에는 강남권으로 출퇴근하는 분도 동탄에 거주가 가능해지기 때문에 강남의 배후지 역할을 하게 될 것입니다.

동탄에서는 동탄역에 가까울수록 교통 여건이 좋다고 볼 수 있습니다. 동탄에 거주하면서 서울로 출퇴근하는 인구수가 점차 증가하고 있으며, 동탄역 GTX-A 개통 이후에는 그 수가 더 증가할 전망입니다. 그러나 동탄 금강펜테리움 7차 센트럴파크는 동탄역과 상당한 거리가 있습니다. 그 점이 아쉽습니다. 아파트 단지에서 동탄역까지 직선거리로 5km 떨어져 있어 동탄2신도시에서 동탄역까지 출퇴근을 하기에는 조금 무리가 있습니다. 아파트 단지 주변에 개통 예정인 동탄도시철도 2호선 트램역과도 약 2km 정도 떨어져 있어서 역세권이라고 볼 수 없습니다. 버스나 자가 차량으로 이동할 수 밖에 없는 교통 여건이 매우 아쉽습니다.

학군 또한 아쉽습니다. 동탄2신도시는 아직 학군이 조성되고 있는 단계여서 눈에 띄는 학군은 없는 상태입니다. 그중에서도 중학교를 기준으로 괜찮은 학군인 청림중은 약 3km, 방교중은 약 3.7km 떨어진 거리에 있어 통학 여건이 좋지 않습니다. 6차 아파트 단지 앞쪽으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 설립 예정이긴 하나, 설립 된 이후에 양질의 학군을 형성하기 까지는 매우 오랜 시간이 필요해 보입니다. 학교 신경쓰지 않고 복잡한 것을 싫어하는 분들께는 실거주 목적으로 적합한 아파트라고 판단됩니다. 입지조건 및 아파트에 대한 자세한 특징은 동탄 금강펜테리움 7차 분양 홈페이지(링크)를 통해 확인할 수있습니다.

 

3. 청약조건, 미분양 줍줍

3.1. 청약조건

청약 조건은 화성시 및 수도권에 거주하는 만 19세 이상 성년자로, 1주택 이상을 보유하고 있어도 1순위 청약이 가능합니다. 1주택 이상을 보유하고 있는 다주택자의 진입 가능성이 있습니다. 다음은 1순위 청약 조건입니다.


  • 화성시 및 수도권에 거주하는 만 19세 이상 성년
  • 1주택 이상 보유자도 1순위 청약 가능
  • 청약통장 가입 기간 12개월 경과
  • 지역별 기준 예치금(경기도 200만원) 이상을 청약통장에 보유
  • 우선 공급 : 화성시 1년 이상 거주자 30%, 경기도 6개월 이상 거주자 20%, 수도권 50%

청약통장 가입 12개월이 지나며 기준 예치금(경기 200만원) 이상을 보유하고 있으면 1순위 청약이 가능합니다. 또한 경쟁이 있을 경우 화성시 1년 이상 거주자에게 30% 경기도 6개월 이상 거주자에게 20%, 수도권에 50%를 할당합니다.

비규제 지역에 분양가 상한제 적용 주택으로 재당첨 제한은 10년이며, 거주 의무가 5년 있다는 점을 유의해야 합니다. (여기에서 투자자들은 눈물을..) 평형은 전용 74, 84로만 구성되어 있으며 당첨 비율은 가점제 40%, 추첨제 60% 이므로, 가점이 낮은 분들께서도 추첨으로 충분히 도전해 볼 수 있었습니다.

 

3.2. 미분양 줍줍

동탄 금강펜테리움 7차 센트럴파크 아파트는 본 청약에서 나쁘지 않은 성적을 거두었으나 일부 계약 포기 세대로 인하여 미분양이 발생하였습니다. 미분양 물량은 모델하우스에서 잔여 세대 선착순 계약의 형태로 먼저 소진하고 있으며, 꾸준히 계약이 진행되고 있습니다. 저렴하지 않은 분양가, 불비한 교통 여건 속에서도 선착순 잔여 세대 계약이 이루어지고 있는 이유는 동탄 자체에 대한 거주 수요가 풍부하기 때문으로 보입니다.

일부 계약자들은 현재의 가치보다 미래의 가치가 더욱 높아질 것을 예측하고 계약을 진행하기도 했습니다. 앞서 말씀드렸던 것처럼 동탄은 동탄 테크노밸리의 자체 일자리가 풍부하며 지속해서 증가하고 있습니다. 또한 약 10년 뒤의 먼 미래 이야기 이긴 하나 용인 남사읍 반도체 클러스터 조성 사업으로 인하여 양질의 일자리가 대규모로 증가하는데, 주변에 마땅한 거주지가 없어 동탄 2신도시가 배후지 역할을 하게 될 것입니다. 이러한 미래가치를 고려하였을 때 동탄 2신도시 일대의 아파트들은 장기적으로 우상향 할 것 으로 예측할 수 있습니다.

 

4. 분양가, 시세 비교

분양가는 저렴하지 않은 편입니다. 우선 주변 단지와 비교해 보겠습니다. 최근 분양한 금강펜테리움 6차 아파트보다 입지적으로 부족한 면이 없지 않은데, 나중에 분양했다는 이유로 분양가는 더 비쌉니다. 분양가 상한제 적용 아파트단지 이지만 주변 시세에 비해 분양가가 그리 착한 편이 아닙니다.

구체적으로 바로 인접한 금강 펜테리움 6차 아파트와 동일 평형인 전용 84 분양가를 비교해 보겠습니다. 6차 아파트 전용 84 분양가는 약 4억9천만원이었습니다. 7차 아파트 분양가는 약 5억 6천만원으로 7천만원 정도 차이가 있습니다. 6차가 7차에 비해 입주 예정일이 약 5개월 정도 빠른데 그 사이 공사비 등 분양가 상승 요인이 매우 컸던 것으로 보입니다.

동탄 금강펜테리움 7차 아파트보다 조금 더 빠른 시기에 분양한 비슷한 위치에 있는 660세대인 동탄 파 클릭 그의 분양가를 비교해 보겠습니다. 동탄 파크릭스 전용 84 분양가는 약 5억 2400만원으로, 7차 아파트가 이보다 약 3천~4천만원 정도 더 비쌉니다. 늦게 분양할수록 분양가는 점점 높아지고 있는 것을 볼 수 있습니다.

분양가 자체가 상승하고 있는 시기에 분양하여 기존 단지보다 더 높은 분양가를 형성하고 있으며, 이는 분양시장의 시세처럼 여겨지고 있습니다. 그렇다 하더라도 시세보다 저렴할 것을 기대했던 이번 동탄 금강펜테리움 7차의 분양가는 분양을 기다렸던 사람들에게 큰 매력은 없어 보입니다.

 

5. 동탄 신도시 학군

동탄 금강펜테리움 7차 센트럴파크 아파트에 대해 알아보시는 많은 분이 학군에 대해서도 깊은 관심을 보입니다. 여기까지 알아보고 계시는 것이라면 실거주 목적일 가능성이 높으며, 학교에 다니는 자녀를 양육하고 있을 가능성이 높습니다. 따라서 이번 글에서는 동탄의 학군에 대해서도 자세히 알아보도록 하겠습니다.

동탄 신도시 학군은 동탄1과 동탄2를 구분하여 알아보아야 합니다. 먼저 동탄1신도시는 반송동과 석우동 일대를 중심으로 학군이 형성되어 있습니다. 동탄2신도시가 출범한 이후에는 동탄1에서 동탄2로 학군의 중심이 옮겨가고 있는 모습도 확인되었습니다. 과학고 진학률을 기준으로 2021년부터는 동탄1의 솔빛중학교보다 동탄2의 동탄중, 청계중학교가 순위가 더 높았습니다. 특히 동탄중은 전국 중학교 중에서도 과학고 진학률이 높은 학교로 기록되었습니다.

학군은 일반적으로 중학교의 수준을 기준으로 판단합니다. 결국은 고등학교에서 대학 진학을 잘하는 것이 학군의 종착이라고 생각하지만, 어느 고등학교를 진학할 수 있느냐 하는 것은 대부분 중학교에서부터 결정되기 때문입니다. 중학교 학군을 알아볼 때 과거 2016년에는 학업성취도 평가를 실시했고, 이를 기준으로 중학교의 서열을 나열했습니다. 그러나 그 이후 학업성취도 평가는 실시하지 않고 있으므로, 실질적인 기준은 특목고(특히 과학고) 진학률이 높은 중학교가 모여있는 지역을 좋은 학군지라고 표현합니다.

 

5.1. 동탄1신도시

신도시에 좋은 학군이 형성되기 위해서는 일정한 시간이 필요합니다. 동탄1신도시는 2기 신도시로 2007년에 대부분의 아파트가 입주를 시작했습니다. 입주 후 약 26년의 시간이 흘렀는데요, 많은 사람들이 수도권에서 동탄1신도시로 이주하여 거주하는 동안 자연스럽게 학군이 형성되었습니다.

동탄1신도시에서 특목고(과학고)를 가장 많이 진학한 중학교는 반송동의 솔빛중학교 였습니다. 솔빛중학교 외에도 반송동의 반송중학교, 석우중학교도 특목고 진학률 기준 상위권에 속합니다. 또한 능동의 푸른중학교, 능동중학교, 석우동의 예당중학교도 특목고(과학고)를 많이 진학시킨 학교입니다.

동탄의 학군은 석우동, 반송동을 중심으로 형성되어 있으며, 최근에는 동탄1에서 동탄2로 주요 학군지가 전환되고 있다
출처 : 아실 / 학교알리미

 

이들 상위권 중학교의 위치를 살펴보니 대부분 비슷한 지역에 모여있습니다. 동탄역과 가까운 반송동, 석우동, 그리고 일부 능동에 상위권 중학교가 배치되어 있었습니다. 다만 위 자료는 학업성취도를 기준으로 평가하였던 2017년 데이터를 기준으로 아실(아파트실거래가 홈페이지)에서 정리된 자료로, 최근의 동탄신도시 학군을 정확하게 분석하기에는 한계가 있으므로 참고만 해 주시기 바랍니다.

그럼에도, 이 데이터는 비교적 참고할 만합니다. 반송동 현재에도 대표적인 학원가 밀집지역으로 유명하기 때문입니다. 반송동에는 약 91개의 학원들이 모여있고, 석우동에는 61개, 능동에는 33개의 학원이 모여 있습니다.(출처 : 호갱노노)

 

5.2. 동탄2신도시 

동탄2신도시 아파트는 대부분 2017년 입주를 시작하였습니다. 그렇기 때문에 학업성취도를 기준으로 동탄신도시 학군을 판단했던 위 데이터에는 동탄2신도시의 중학교들이 포함되어 있지 않습니다. 그래서 호갱노노의 학원가를 기준으로 하여 어느지역에 학원들이 밀집되어 있는지 살펴보았습니다. 동탄2신도시에는 청계동이 87개로 가장 학원 수가 많았고 그 다음 산척동 70개, 목동 62개, 영천동 55개 순이었습니다.

동탄에는 반송동, 청계동, 산척동, 목동 등 지역에 학군이 형성되어 있다

 

학원 수가 가장 많은 청계동과 산척동, 그리고 오산동은 앞서 동탄신도시 입지를 분석했던 글에서 살펴보았듯이, 부동산 분위 지도와 50대 이하 젊은 층이 많이 거주하는 지역이었음을 알 수 있습니다. 여기서 짐작할 수 있는 점은, 동탄신도시 내에서도 동탄2신도시가, 동탄2신도시 내에서도 오산동, 청계동, 산척동은 현재 부동산 가격이 가장 높게 형성되어 있으며, 향후에도 선호도가 높을 것으로 예상되며, 학군이 좋아 생활 여건도 좋은 곳이라고 생각해 볼 수 있겠습니다.

아쉽게도 오산동, 청계동, 목동, 산척동은 동탄 금강펜테리움 7차 센트럴파크 아파트가 위치한 지역과는 모두 거리가 있습니다. 그래도 해당 아파트 단지에서 이용할 수 있는 학원가는 목동, 산척동 일대가 되겠습니다. 아랫글에서 청계동, 그리고 동탄 호수공원 일대의 학군에 대해 조금 더 자세히 알아보겠습니다.

 

5.3. 청계동 일대

오산동은 동탄역과 인접해 있는 장점이 있어 부동산 가격이 높게 형성되어 있는 지역입니다. 그 외에 대규모 단지가 형성되어 있는 지역을 살펴보겠습니다. 먼저 청계동입니다.

청계동 일대에는 청계중학교와 동탄중학교가 학업수준이 높다

 

청계동은 동탄신도시 학군 중 떠오르는 지역입니다. 동탄2신도시 청계동에는 청계중학교와 동탄 중학교 총 2개가 있습니다. 그리고 두 학교 모두 동탄2신도시 학군만 아니라 전국 학군 중에서도 상위권으로 성장하고 있습니다. 동탄중학교는 1985년 설립되었으며, 청계중은 동탄2신도시와 함께 2015년 설립된 신설 학교입니다. 동탄2신도시가 출범하기 전 까지는 동탄1신도시의 석우중학교, 솔빛중학교가 높은 성적을 보였습니다.

위에서 살펴본 2016년까지의 자료만 보아도 동탄1신도시의 반송동, 석우동 학군이 최 상위권 학군임을 알 수 있었습니다. 그러나 아래 표에서 보는 것과 같이 2021년부터는 동탄의 학군이 동탄1에서 동탄2로 상위권 학군이 전환되는 모습을 볼 수 있습니다. 아래 표는 과학고 진학률을 기준으로 정리한 자료입니다. 2020년까지는 석우중, 솔빛중이 1, 2위를 하고 있었습니다. 그리고 이때에도 동탄중과 청계중이 4, 5위로 상위권에 진입하기 시작한 것을 볼 수 있습니다.

20201년 부터는 동탄중이 과고 진학률 1위로 역전하였으며, 2022년에는 청계중이 동탄중을 역전하여 1위를 기록했습니다. 동탄신도시 학군이 동탄1에서 동탄2로 전환되고 있는 모습입니다.

동탄 중학교 중 과학고 진학률이 높은 학교는 청계중, 동탄중이다
출처 : https://blog.naver.com/hstoryteller/223025744382

 

동탄중은 전국에서도 순위권에 진입하였습니다. 2020년부터 2022년까지 강남의 중학교와 비교한 과학고 진학률을 보면, 동탄중이 20위권 안에 진입해 있음을 알 수 있습니다. 2022년에는 도곡중, 역삼중보다 동탄중의 과학고 진학률 순위가 높습니다. (물론 자사고, 특목고 전체의 진학률은 논외로 하겠습니다..)

 

5.4. 동탄 호수공원 일대

동탄2신도시에서 교통 여건을 중시하는 분들은 청계동 일대를 선호하지만 생활 여건을 중시하는 분들께서는 동탄호수공원 일대 지역을 선호하고 관심이 많은 편입니다. 동탄호수와 동탄호수공원 일대의 산척동에는 학원가가 형성되어 있습니다. 호갱노노를 기준으로 약 70개의 학원이 산척동에 밀집되어 있습니다. 산척동의 인근에는 청림중학교와 방교중, 서연중이 위치하고 있습니다.
동탄2신도시의 학군은 청계동 뿐만 아니라 호수공원 일대 산척동에도 형성되어 있다청림중학교는 2018년 설립된 신설 학교입니다. 호갱노노 기준 특목고 진학 학생 수는 6명으로, 과학고 진학률은 아직 미흡해 보입니다. 방교 중학교는 2016년 설립되었으며, 특목고 진학 학생 수는 4명입니다. 서연중학교는 2019년 설립되었으며, 특목고 진학 학생수는 2명입니다. 동탄호수 일대의 청림중, 서연중, 방교중은 훌륭한 학군이 되기 까지는 아직 시간이 더 필요해 보입니다. 그러나 동탄1에서 동탄2로 학군이 옮겨졌듯이, 동탄호수 일대의 주거여건이 좋아지면 학군은 자연스럽게 더욱 좋아질 것입니다.

 

5.5. 동탄 목동 일대

동탄 금강펜테리움 7차 아파트는 동탄 목동중학교로 배치됩니다. 동탄 목동중학교는 동탄 목동 학원가를 이용하게 되는데요. 앞서 살펴본 것과 같이 동탄 2 신도시 학원가 중에서는 학원 수가 적은 편입니다. 그렇지만 동탄 목동 일대에 약 62개 학원이 모여있다는 점은 고무적입니다. 현재는 동탄 2 신도시 내에서도 눈에 띄는 학군지는 아니지만 아파트 단지들이 준공 후 입주를 마치면 목동 일대에 유동 인구가 많이 증가할 것이며 이는 곧 학군 수요로 이어집니다.

동탄 9동 일대의 입주 예정 물량은 약 9천세대에 육박합니다. 이들 가구가 모두 입주하고 난 뒤에는 동탄 목동의 학원가가 다른 모습으로 변모해 있을 것입니다. 앞서 말씀드렸던 산척동, 청계동 등 동탄 2신도시의 이미 갖추어진 학군지들은 모두 주변 아파트들의 입주가 완료된 상태입니다. 동탄 목동 일대에만 아직 입주 예정인 세대 수가 많이 남아있기 때문에 학군 형성을 위한 잠재 수요가 매우 풍부합니다.

6. 부마인드 인사이트

GTX-A 개통을 앞두고 동탄의 입지가 점차 빛을 발하고 있는 시점입니다. 또한 용인 처인구 남사 반도체 클러스터 주변에 대규모 택지가 부족하여 동탄2신도시가 더욱 관심을 받고 있습니다. 그래서 이번 동탄 금강펜테리움 7차 및 인근 단지들이 반사이익을 받고 있습니다. 그 분위기를 이용하여,  분양가 상한제 적용 주택임에도 시세 대비 저렴하지 않게 분양가가 책정된 듯 보입니다.

이번 7차 아파트는 동탄역으로 이어지는 대중교통 여건이 그리 좋지 않습니다. 학군은 동탄 목동 학원가를 이용할 수 있지만 양질의 학군이 형성되고 정착하려면 입주 후에도 충분한 시간이 필요합니다. 그래서 실거주 목적이라면 동탄의 중심으로부터 약간 벗어나 한적한 생활을 선호하는 분 위주로 이 아파트를 선택하게 될 것입니다. 그러나 투자 목적이라면 다소 비싼 분양가로 인하여 안전마진이 크지 않다는 점을 고려해야 합니다.

동탄 목동 일대의 학군 또한 아직은 잘 갖추어지지 않은 상태입니다. 동탄 목동 학원가는 동탄 2 신도시에서 큰 두각을 나타내지 못하고 있으나, 동탄 9동 일대의 약 9천세대가 모두 입주를 마치고 난 다음에는 동탄 목동 학원가가 더욱 활발한 모습으로 변동하게 될 것입니다. 결론적으로, 동탄 금강펜테리움 7차 아파트는 현재 가치는 비록 부족하고 분양가도 다소 비싸 보이지만, 장기적인 관점에서 보면 미래 상승 여력이 풍부한 아파트 단지임을 알 수 있습니다.

 


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