동탄 아파트 시세 // 연령별 인구비율을 통해 알아본 동탄2신도시 전망

최근 동탄역 롯데캐슬 아파트가 실거래 20억원을 넘어 21억원을 기록하면서 동탄에 대한 관심이 뜨겁습니다. 동탄 아파트 시세 변화는 어떻게 될까요? 동탄 아파트 시세 변화를 예측하기 위해서는 아파트 수요를 예측해야 합니다. 그리고 수요를 예측하기 위해서는 인구의 변화를 살펴보아야 합니다. 동탄신도시의 인구수는 약 40만명으로 화성시 전체 인구의 42% 수준의 높은 비율을 형성하고 있습니다. 그리고 화성시에서도 동탄2신도시의 동탄역, 호수공원 일대를 중심으로 50대 이하의 젊은 연령층이 전체 비율의 75% 이상 거주하고 있었습니다. 평균연령이 낮다는 것은 미래에도 인구수가 높게 유지될 것임을 의미합니다.

 

동탄 아파트 시세2 로고

 

 

1. 동탄신도시 특징

동탄신도시는 계획도시라는 특징이 있습니다. 동탄1, 동탄2 신도시는 정부 정책에 의해 건설된 2기 신도시입니다. 동탄과 같은 2기 신도시는 김포한강, 인천 검단, 동탄 1, 2, 평택 고덕, 수원 광교, 성남 판교, 송파 위례, 양주 회천/옥천, 파주 운정 등 수도권과, 아산 신도시, 유성 도안 신도시 등이 있습니다.

동탄의 경우 동탄1과 동탄2로 나뉘며, 동탄1이 먼저 건설되었습니다. 그 때문에 동탄 1 신도시의 대부분 아파트는 2007년에 준공한 아파트입니다. 약 15년이 지났으니, 이제는 신축이라고 보기에는 어렵습니다.

신도시의 특징은 동네의 아파트 단지 분위기가 비슷하다는 것입니다. 동탄1 신도시는 신축 동네라기보다는 조금은 노후화된 느낌도 있으며, 어느 정도 자리를 잡아가고 있는 기성 도시의 모습입니다.

동탄2신도시는 2015년부터 준공하여 입주하기 위해 시작했습니다. 지금도 동탄2신도시에는 분양 중인 아파트 단지들이 많으며, 아직 건설되지 않고 부지만 계획되어 있는 곳도 많이 있습니다. 아파트 단지뿐만 아니라 도로, 나무, 기반 시설 등 모든 것이 신도시 느낌입니다.

구축 단계에 있는 신도시의 경우에는 신축 아파트 단지 구성으로 깔끔하고 세련된 분위기가 형성됩니다. 그렇지만 상권과 인프라가 아직 충분하게 조성되지 않은 상태이며, 학군 또한 완성되지 않은 상태입니다.

동탄역 롯데캐슬을 비롯하여 동탄2신도시가 최근 많은 관심을 받는 이유는 신축 아파트 단지들이 대거 비슷한 시기에 입주하고 있어 생활환경이 매우 쾌적하며, 정돈되어 있기 때문이기도 합니다.

무엇보다 GTX-A가 동탄역에 2024년 3월 개통 예정이라는 점이 동탄2신도시의 가장 큰 매력입니다. GTX-A 동탄역이 개통되면 동탄에서 수서까지 79분 걸리는 시간을 29분까지 단축할 수 있습니다. 강남까지 30분대로 접근이 가능해진다는 점이 큰 장점으로 인식되고 있습니다. GTX-A 동탄역 개통이 가까워지면서 사람들이 이러한 여건을 체감하기 위해 시작하면서 아파트값도 상승하고 있습니다.

동탄2신도시는 교통뿐만 아니라 양질의 일자리도 매우 풍부한 지역입니다. 동탄2신도시는 판교테크노밸리의 2배 정도 규모인 동탄 테크노밸리를 보유하고 있어 자체 일자리가 풍부하며, 주택에 대한 거주 수요가 풍부합니다. 동탄2는 용인 반도체 클러스터 국가산업단지가 인접해 있다는 것도 큰 장점입니다. 용인 반도체 클러스터는 용인 남사읍 인근에 2042년까지 300조원의 민간 자본(삼성전자)을 이끌어 세계 최대의 반도체 클러스터를 조성하는 계획입니다.

거대한 규모의 반도체 산업단지가 조성되면 양질의 일자리는 더욱 늘어납니다. 용인 반도체 산업단지의 주축이 되는 삼성전자뿐만 아니라 무수히 많은 하청업체와 관련 업체들이 입주하게 됩니다. 이렇게 양질의 일자리가 넘쳐나게 될 계획인데, 정작 남사읍 일대는 주거단지가 매우 부족한 상태입니다. 지금 당장은 주변에 대규모 주택단지를 조성하고자 화는 계획도 불투명합니다. 따라서 화성 동탄2신도시가 용인 반도체 클러스터로 출퇴근 예정인 많은 고연봉자가 노리고 있는 지역이 되었습니다.

용인 반도체 클러스터로 인하여 오히려 동탄2신도시가 반사이익을 받는 중입니다. 물론 반도체 산업단지가 조성되는 2040년에는 동탄2신도시도 준공 20년 이상의 기축 아파트 단지들이 많아질 것입니다. 그럼에도 현재까지는 용인 반도체 클러스터를 호재로 흡수하는 중입니다.

(2023년 11월 21일 업데이트)

동탄 신도시와 관련한 또 한 가지 알아야 할 것이 있습니다. 수도권이 점차 확장되고 있다는 점입니다. 수도권이라는 용어의 정의는 서울특별시와 인천시, 경기도를 합하여 부르는 말입니다. 경기도까지 모두 수도권의 범위에 포함되므로 면적으로 보면 우리나라 면적의 12%를 차지하며, 인구는 약 48%가 수도권에 밀집되어 있습니다.

사전적 정의에 의한 수도권으로 보면 동탄은 명확히 수도권입니다. 그러나 불과 몇 년 전만 해도 사람들의 인식 속에는 동탄을 수도권으로 인정하는 분위기가 아니었습니다. 경기도 화성시 이긴 하나, 서울과 인접하고 있는 성남, 수원, 판교, 분당 정도까지를 수도권으로 인식하였으며, 동탄이 수도권이라는 데에 동의하지 않는 분들도 많이 있었습니다.

그러나 과거 분당이 그랬듯이 동탄은 새로운 산업, 경제 중심지로 부상하고 있습니다. 판교 테크노밸리의 2배 규모인 동탄 테크노밸리를 비롯하여 용인 반도체 클러스터 등 양질의 일자리가 매우 풍부할 뿐만 아니라 동탄1신도시, 동탄2신도시에 대규모 주거단지가 형성되면서 베드타운까지 갖춘 완벽한 도시로 자리를 잡고 있습니다. 수도권의 개념에 완벽하게 동탄이 포함되기 위해 시작하였습니다.

그뿐만 아니라 수도권 지하철 1호선이 개통되어 있는 평택뿐만 아니라 천안, 아산까지 수도권의 개념으로 보아야 한다는 의견도 적지 않습니다. 이처럼 과거에는 서울에 한정되어 있던 수도 개념이 수도권으로 확장되면서 서울 외곽의 경기도까지 포함되었고, 오늘날에는 남쪽으로 그 범위가 확장되어 판교, 분당, 동탄, 평택, 그리고 천안과 아산까지 수도권 개념이 확장되고 있습니다.

수도권 개념이 확장되면 동탄에 좋은 점이 하나 더 있습니다. 평택, 천안까지 수도권의 개념에 들어오게 되면 동탄은 배후지가 생기게 되는 효과가 발생합니다. 즉 이전에는 동탄이 가장 외곽이었는데 동탄보다 더 외곽이 생기는 것이죠.

 

2. 동탄 아파트 시세 (선호도 높은 아파트)

동탄 아파트 시세를 알아보겠습니다. 동탄1신도시와 동탄2신도시 각각 비교하겠습니다. 비교 대상 아파트 선정 기준은 비슷한 시기에 준공된 아파트 중 세대수가 많고 최근 실거래가 있어 시세 비교가 적절한 각 동 단위 행정구역의 선도하는 단지를 선정했습니다.

또한 동탄 아파트 시세를 한눈에 비교하기 위해 전용 59, 전용 84평형이 균형 있게 구성되어 있는 아파트 위주로 선정했습니다. 먼저 동탄1신도시입니다.

동탄1신도시를 중심으로 아파트 시세를 표현하는 이미지

 

구분아파트 명전용59전용84
1동탄예당마을푸르지오매매5.4 전세3.8매매6.4 전세4.0
2동탄시범다은마을 월드메르디앙 반도유보라매매5.5 전세3.6매매7.7 전세3.9
3능동숲속마을 동탄자연앤데시앙매매3.6 전세2.5매매5.1 전세3.2

 

동탄1신도시의 북쪽 지역에 위치한 1. 동탄 예당마을 푸르지오의 경우 전용 59의 매매가는 5.4억원, 전세는 3.8억원으로 약 1.6억원의 갭이 있었습니다. 전용 84는 매매 6.4억원 전세 4억원으로 약 1.4억원의 갭을 형성하고 있었습니다. 다음 2. 동탄 시범다은마을 월드메르디앙 반도유보라 아파트는 전용 59 매매가 5.5억원, 전세 3.6억원, 전용 84 매매 7.7억원 전세 3.9억원을 형성하고 있었습니다. 동탄1신도시에서는 이 아파트가 위치한 동탄2동의 시세가 가장 높은 편이었습니다.

마지막으로 3. 능동 숲속 마을 동탄 자연앤데시앙입니다. 전용 59 매매가 3.6억원, 전세 2.5억원이었으며 전용 84는 매매 5.1억원 전세 3.2억원이었습니다.

지도상에 표기된 점의 색은 부동산 분위(가격)를 표현합니다. 노란색 점보다는 적색 점이, 적색 점보다는 청색 점으로 표기된 지역이 부동산 분위가 높은 곳입니다. 전반적으로 지도를 살펴보면  근린공원과 하천이 있는 동탄역 방향으로 부동산 가격이 높게 형성되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 그리고 점차 동탄 1에서 동탄 2 방향으로 분위기가 흘러가는 것처럼 보입니다.

동탄 2 신도시는 대부분 2015년 이후에 준공되어 전체적으로 동탄 1 신도시에 비해 아파트 가격이 높게 형성되었습니다. 그만큼 대부분의 사람이 신축을 선호하는 경향이 있으며, 동탄 1. 신도시에서 동탄 2 신도시로 많은 분들이 넘어와 거주하고 있음을 의미했습니다. 그리고 이는 동탄 아파트 시세에도 영향을 주고 있습니다.

 

동탄2신도시는 동탄역 일대와 호수공원 일대가 아파트 시세가 높게 형성되어 있다

 

구분아파트명전용59전용84
1청계동 동탄역시범우남퍼스트빌매매8.5 전세3.9매매12.6 전세4.5
2동탄역 센트럴푸르지오매매6.2 전세 3.2매매7.8 전세 3.7
3산척동 더레이크시티 부영4단지매매6.5 전세3.0매매9.4 전세4.3

 

동탄 2 신도시의 아파트 시세를 알아보겠습니다. 앞서 말씀드린 것과 같이 동탄 2 신도시는 전반적으로 동탄 1 신도시보다 아파트 가격이 높게 형성되어 있습니다.

먼저 1. 동탄역 시범우남 퍼스트빌 아파트입니다. 전용 59 매매가 8.5억원, 전세 3.9억원이며 전용 84는 매매가 12.6억원 전세 4.5억원의 높은 시세를 형성하고 있었습니다. 동탄역과 동탄 테크노밸리가 가까이에 있어 직주근접 수요가 매우 높은 지역이었습니다. 2. 동탄역 센트럴 푸르지오입니다. 전용 59는 매매가 6.2억원, 전세 3.2억원이며 전용 84는 매매 7.8억원, 전세 3.7억원을 형성하고 있었습니다. 동탄2신도시 아파트 중에서는 비교적 저렴한 편에 속했습니다.

3. 산척동 더레이크시티 부영3단지입니다. 전용 59는 매매 6.5억원, 전세 3억원, 전용 84는 매매 9.4억원, 전세 4.3억원을 형성하고 있습니다. 산척동 일대는 동탄역은 멀지만 동탄 호수공원이 있어 선호도가 높은 편이었습니다. 이상으로 동탄 아파트 시세를 간략히 알아보았습니다. 다음으로 동탄 인구수와 연령별 인구 비율을 통해 동탄2신도시의 미래를 알아보겠습니다. 

3. 동탄 인구수

동탄의 인구수는 지속해서 증가하고 있습니다. 화성시 전체의 인구는 2023년 9월 기준 93만 7천명으로, 2023년 1월부터 9월까지만 약 2만 3천명의 인구가 증가했습니다. 동탄신도시 현재 인구는 약 40만명입니다. 동탄신도시 개발계획이 완료되는 시점에는 약 42만명 이상으로 인구가 증가할 것으로 예측합니다.

동탄신도시는 화성시 전체 면적의 8%밖에 되지 않는데, 인구는 화성시의 42%가 거주하고 있어, 화성시에서도 인구밀도가 매우 높은 지역입니다. 화성시의 인구가 동탄신도시에 밀집되어 있음을 알 수 있습니다.

화성시 중에서도 인구가 많은 지역은 동탄2신도시입니다. 동탄2신도시 인구는 약 27만명으로 화성시 인구의 약 30%를 차지하고 있습니다. 동탄2신도시 역시 인구가 지속해서 증가하고 있으며, 그 증가 속도가 매우 빠른 편입니다. 결국 화성시에서도 동탄1이 아닌 동탄2로 인구의 이동이 일어나고 있습니다. 뿐만 아니라 동탄2의 인구는 지속적해서 증가하고 있는 추세입니다. 따라서 미래에는 동탄2의 인구밀도는 더욱 증가하게 될 것입니다.

인구수의 증가는 일자리가 지속해서 증가해 왔다는 것을 의미하기도 합니다. 또한 앞으로의 인구수 증가는 앞으로 늘어날 일자리의 수에 비례합니다. 그냥 살기 좋다고 인구가 이동하는 것이 아니기 때문입니다. 사람들은 결국 일자리를 찾아 주거지를 이동하게 되어 있습니다. 그 때문에 결국 인구수는 주택에 대한 수요로 이어질 가능성이 높습니다. 주택 수는 한정되어 있는데 거주하고 싶은 사람들이 많이 늘어난다면? 이는 수요와 공급의 원리에 의해서 동탄 아파트 시세에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

이러한 이유로 인하여 인구를 분석하는 것이 아파트 가격 형성을 예측하는 데 있어 매우 중요합니다. 특히 인구의 이동과 인구이동의 추세를 살펴본다면 아파트 시세를 더욱 정확하게 예측할 수 있습니다. 그러나 인구 수만으로 아파트 수요, 시세를 판단하기에는 논리적 비약이 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 연령별 인구 비율은 어떻게 분포되어 있는지보다 세부적인 데이터를 검토할 필요가 있습니다.

 

4. 동탄 연령별 인구 비율 

동탄에 단순히 현재 인구가 많고 미래 인구가 증가할 것이라고 해서 그냥 그렇다고 인식해 버리면 중요한 것을 놓치게 됩니다. 미래 인구 증가를 보다 정확하게 예측할 수 있는 척도는 바로 연령별 인구 비율입니다.

동탄에는 젊은 인구가 많이 거주하고 있는 것으로 알려져 있습니다. 2020년 공식 자료에 의하면 동탄에 거주하고 있는 거주민의 평균연령은 37.4세로 이는 전국에서 2번째로 낮은 평균연령입니다. 출산율도 중요한데요. 동탄의 평균 출산율은 1.2명으로 경기도 내에서 2번째로 높은 수준입니다.

연령별 인구 비율을 분석해 보아야 하는 이유는 해당 지역 부동산의 미래를 예측해 볼 수 있기 때문입니다. 생각해 보십시오. 젊은 연령이 많이 거주하는 지역일수록 이들이 성인이 되고 나이가 들며 해당 지역에 정착할 가능성이 커집니다. 그들이 또 가족을 형성하게 되고 살기 좋은 지역일수록 정착 비율도 높아집니다. 이처럼 젊은 인구가 많을수록 미래에도 거주 수요가 지속해서 높아 동탄 아파트 시세에 영향을 줄 가능성이 높습니다.

동탄이 속해있는 화성시의 연령별 인구 비율을 통계로 보다 정확하게 알아보기 위해 부동산지인에서 제공한 데이터를 살펴보았습니다. 아래 도표의 범례는 영유아부터 10세까지는 녹색, 20대는 주황색, 30대는 파란색, 40대는 보라색을 의미합니다.

그리고 적색 수평선은 전체 100% 중 75% 선을 의미합니다. 대략 3/4 정도로 볼 수 있는 75% 선을 기준 선으로 도식하였습니다. 주황색 네모 박스는 40대 이상의 인구 비율이 75%를 넘는 지역들을 표시하였습니다.

 

동탄의 연령별 인구비율을 알아본 경과 타 지역에 비해 젊은층의 비율이 높다

 

위 그래프에서 볼 수 있듯이 인구의 75% 이상이 영유아부터 40대까지 연령인 지역들을 쉽게 알 수 있었습니다. 이 지역은 화성시 금곡동, 능동, 방교동, 산척동, 송동, 오산동, 장지동, 청계동 입니다. 이 지역들은 동탄 중에서도 젊은 연령이 집중적으로 거주하고 있는 지역으로 핀포인트로 눈여겨 보아야 합니다.

이 지역들은 인구의 3/4 이상이 50대 이하인 지역들로, 생산 및 소비 활동이 타지역에 비해 활발하고 시간이 지나도 인구수가 타지역에 비해 많을 가능성이 높은 지역입니다. 이를 부동산 가격 분위 지도 위에 오버랩하여 표시하면 다음과 같습니다.

 

50대이하 인구비율 높은지역은 아파트 시세가 높은 지역과 대부분 일치하였다

 

위의 8개 동은 50대 이하의 젊은 층이 많이 거주하는 지역입니다. 공교롭게도 부동산 가격 분위기도 상에 올려보았을 때 대부분 일치하는 모습을 보였습니다. 신기하지 않나요? 저는 여기에서 한 가지 인사이트를 발견했습니다. 젊은 연령이 많이 거주하고 있는 지역은 경제활동이 활발하여 부동산 가격에도 영향을 미친다는 것입니다.

지도를 조금 더 자세히 살펴보면 동탄역 일대와 동탄 호수 일대에 높은 분위(청색 점)가 몰려있고 이들 지역의 평균연령은 타지역에 비해 낮음을 알 수 있습니다. 이것이 의미하는 바는 경제활동이 활발한 인구들이 많이 모여 사는 지역은 현재의 거주수요도 풍부하고 앞으로의 거주수요도 지속적해서 풍부할 수 있음을 의미합니다.

젊은 연령의 인구가 많은 지역은 생산활동과 소비활동이 활발합니다. 다른 연령 인구보다 경제에 참여하는 비중이 높고 더 많은 돈을 벌며, 더 많은 돈을 사용합니다. 그렇게 되면 지역의 생활 수준이 상승하며, 부유층끼리 그룹을 형성하게 됩니다. 그리고 자연스럽게 자녀 교육에도 관심을 갖게 되며 학군도 발달하죠.

즉, 이 지역들은 점점 더 살고 싶은 동네가 되며, 상권, 인프라 등을 갖추게 됩니다. 그렇기 때문에 비싼 지역은 더욱 비싸집니다. 부동산 가격의 양극화가 이렇게 발생하는 것입니다. 이러한 지역은 지금도 비싸지만 비쌀 것임을 뜻합니다.

위 사진에서 볼 수 있듯 젊은 연령층이 집중된 지역은 부동산 분위(가격)도 높았습니다. 이등 지역은 동탄 아파트 시세를 선도할 수 있는 지역이 될 수 있으므로, 이 지역들에 관심을 가져야겠습니다.

 

5. 부마인드 인사이트 

저 역시 부동산 투자에 관심이 많은 한 사람으로서 동탄에 대해 많은 관심이 있었습니다. 그리고 이번 기회에 인구 비율을 분석해 보며 알아보다 보니 동탄신도시의 미래가 더욱 기대된다는 생각이 들었습니다. 저는 개인적으로 경부고속도로를 자주 이용하는 편입니다. 경부고속도로를 이용하여 동탄을 지날 때마다 보면 동탄의 변화가 무척 빠름이 느껴집니다.

약 10년 전에는 서울에서 한참 나와 운전하다 보면 문득 한미약품 건물 한 채만 덩그러니 보이는 지역이 있었습니다. 그러더니 얼마 뒤 한미약품 주변으로 대규모 주택용지들이 정리되어 허허벌판이 되기 위해 시작하더니 한둘 높은 건물들이 올라오는 것이 보였습니다. 최근에 경부고속도로를 타고 동탄역 일대를 지나다 보면 이전에는 크게만 보였던 한미약품이 이제는 너무나 왜소해 보일 정도로 높은 건물들이 빼곡히 들어서 있다는 것이 느껴집니다. 이러한 모습을 보며 동탄의 발전속도가 매우 빠르다는 것을 체감하고 있습니다.

동탄2신도시가 처음 모습을 보이던 2015년쯤에는 누가 동탄에 와서 산다고 저렇게 아파트를 많이 지어대냐는 여론이 대부분이었습니다. 그러나 그때에는 동탄 테크노밸리와 용인 반도체 클러스터에 대한 관심이 매우 적었던 때입니다. 그저 수원의 삼성전자만 관심 같던 시기였습니다.

그러나 그때에도 부동산에 관심 있던 많은 분은 동탄 테크노밸리의 가치와 용인에 반도체 클러스터가 조성되는 규모를 보고 동탄의 미래가치를 판단하고 있었습니다. 1기 신도시 분당이 판교 테크노밸리와 함께 오늘날의 모습으로 성장한 것처럼 동탄테크노밸리와 함께 성장하고 있는 동탄의 미래가 매우 기대됩니다.

이렇게 말씀드리면 동탄은 그래도 서울과 너무 멀리 떨어져 있다는 말씀을 많이 하십니다. 그러나 앞으로는 멀다 가깝다는 척도가 물리적인 거리가 아닌 시간의 개념으로 바뀔 것입니다. 교통이 발달하여 KTX, GTX 등 고속철도를 이용하여 20분, 30분 만에 서울에 접근할 수 있게 되면 서울과 생활권을 같이 하게 될 것입니다. 그래서 부동산의 입지를 판단할 때에는 일자리 다음으로 교통이 중요한 요소입니다.

부동산의 가격을 결정하고 입지를 평가할 수 있는 가장 우선적인 요인은 직주근접 입니다. 즉 양질의 일자리가 많은 지역일수록 부동산의 가격이 높게 형성됩니다. 두번째는 교통입니다. 일자리가 풍부하지 않더라도 교통이 잘 구축되어 있어 양질의 일자리가 있는 지역까지 쉽게 이동할 수 있다면 직주근접 여건이 보장되는 것입니다.

동탄은 과거의 판교, 분당이 그랬듯이 양질의 일자리와 고속철도로 서울까지 이어지는 교통이 매우 잘 갖추어져 있는 도시입니다.

이번 글에서는 동탄 아파트의 미래 시세를 예측하기 위해 동탄에 대한 일반적인 설명과 인구수, 연령별 인구 비율을 중점으로 살펴보았습니다. 다음 글(링크)에서는 동탄2신도시를 중심으로 교통과 학군 등을 함께 공부하도록 하겠습니다.

 


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