매교역 푸르지오 SK뷰 // 초중고품아+GTX-C

매교역 푸르지오 SK뷰 아파트는 2022년 7월에 입주한 3,603 대단지 신축 아파트입니다. 단지 내 초등학교가 예정되어 있을 뿐만 아니라 이미 중학교, 고등학교가 자리 잡고 있습니다. 초중고 품아 입니다. 교통 여건도 매우 좋습니다. 수인분당선 매교역이 아파트 바로 앞에 있습니다. 매교역에서 한 정거장이면 수원역입니다. 수원역은 GTX-C가 예정되어 있어 미래가치가 매우 높은 역입니다. 매교역에서는 삼성전자 수원 본사가 있는 매탄권선역까지 두 정거장입니다. 이제 막 신축한 수원의 대단지 프리미엄 아파트, 매교역 푸르지오 SKVIEW는 수원의 대장 아파트가 될 수 있을까요?

 

매교역 푸르지오SK뷰 로고

 

 

(2023년 12월 20일 업데이트)

1. 매교역 푸르지오 SK뷰 아파트

매교역 푸르지오 SK뷰 아파트는 2022년 7월에 입주한 3,603세대 대단지 신축 아파트입니다. 1급 브랜드 건설사인 대우건설과 SK건설에서 참여하여 건설하였습니다. 아파트는 브랜드별로 특징이 있습니다. 저는 개인적으로 푸르지오아파트와 더샵 아파트를 좋아하는데요, 푸르지오는 대체로 내부 구성과 인테리어, 외관 및 조경 등을 감성적으로 조성하는 경우가 많습니다. 더샵은 철강기업답게 하자 없는 튼튼하고 믿을 수 있는 아파트를 건설하는 것으로 정평이 나 있습니다. 이번에 소개해 드릴 아파트는 매교역 푸르지오 SK뷰 아파트로, 감성이 매우 기대되는 아파트입니다.


  • 위치 : 수원시 팔달구 매교동 209-14 일원
  • 세대 : 3,603세대
  • 규모 : 지상 20층, 총 52개 동
  • 용도 : 공동주택(아파트)
  • 용적률 : 220%
  • 건폐율 : 21%
  • 주차대수 : 가구당 1.3대
  • 입주 : 2022년 7월

전국에 총 3,600세대 이상 규모의 아파트는 그리 많지 않습니다. 서울에는 약 34개 단지 정도 있으며, 수원에는 약 3개 단지 정도만 3천세대가 넘습니다. 이 정도면 대단지는 그 자체로 희소성이 있기 때문에 매우 큰 프리미엄이 됩니다. 특히 신축 아파트라면 대단지가 갖는 이점이 매우 많은데요. 우선 단편적인 예로 소규모 아파트에서는 생각하기 어려운 양질의 커뮤니티를 즐길 수 있습니다.

대단지의 두 번째 장점은 입주민의 힘입니다. 조합원, 입주자 예정 협의회 등의 결집력이 강할수록 입주민들의 힘으로 이루어 낼 수 있는 것들이 매우 많습니다. 예를 들면 노후 주택가를 아파트로 개선하는 재개발 사업의 경우 주변 인프라가 매우 낙후되어 있을 가능성이 높습니다. 이런 곳에 외부로 노출되어 있는 전신주 들을 모두 없애고 전선 지중화 하는 사업을 입주민의 힘으로 이루어 낼 수 있겠습니다.

대단지의 세 번째 장점은 학군이 형성된다는 점입니다. 재개발 또는 재건축을 통한 신축 아파트 단지들은 입주 초기에는 학군이 형성되기 어렵습니다. 대치동, 잠실, 목동 등 원래부터 학군이 좋았던 지역을 제외하고는 대부분의 신축 아파트는 학군이 갖추어지려면 일정한 시간이 필요합니다. 소규모 아파트의 경우에는 시간이 지나도 학군이 형성되지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 대단지 아파트의 경우에는 교육에 대한 수요가 넘쳐나기 때문에 시간이 지날수록 학군이 조성될 수밖에 없으며, 이렇게 조성된 학군은 점점 양질의 학군으로 변모하게 됩니다. 특히 경제활동이 활발하고 소득수준이 높은 지역일수록 그렇습니다.

매교역 푸르지오 SK뷰 아파트는 지상 최고 20층 높이로 그리 높은 편은 아닙니다. 2종일반주거지역에 있으며, 2종일반주거지역의 용적률 제한(250% 이하)으로 인하여 해당 아파트의 용적률은 220%로 낮은 편입니다. 아파트의 전체적인 높이는 낮은 편이지만 부지가 매우 넓고 동 수가 매우 많습니다. 단지 내 동 수는 총 52개로 매우 많은 편입니다.

주차 대수는 가구당 1.3대로 신축 아파트의 평균적인 수준입니다. 그러나 대단지이므로 체감되는 주차면 수는 그리 부족하지 않을 것입니다. 1,000세대의 아파트에 가구당 1.3대 주차를 할 수 있는 것과 3,000세대 아파트에 가구당 1.3대 주차를 할 수 있는 것은 매우 큰 차이가 있습니다. 통합 지하 주차장을 이용하기 때문에 세대수가 많을수록 주차 면을 이용하는 데 융통성이 높아지며, 특별히 주차 걱정은 없어 보입니다.

 

2. 초중고품아

매교역 푸르지오 SK뷰 아파트의 또 다른 특징은 학군입니다. 가장 큰 특징은 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 단지 내에 있다는 것입니다. 단지 내에는 수원중학교, 수원고등학교가 자리 잡고 있습니다. 중학교와 고등학교뿐만 아니라 2024년에는 초등학교도 개교 예정입니다. 초등학교 이름은 매교초등학교입니다. 초등학교까지 개교하면 초중고를 품은 아파트 완성을 눈앞에 두고 있습니다.

매교초등학교는 중투심이 통과되어 신설이 확정되었으며, 현재 공사가 진행 중입니다. 중투심이란 중앙투자심사의 줄임말로 교육청에서 담당하는 예산을 투자하기 위해 반드시 거쳐야 하는 심사 절차를 의미합니다. 중투심에 통과하기 위해서는 교육청에서 요구하는 까다로운 조건을 갖추어야 합니다. 대단지의 힘으로 매교초등학교는 중투심을 통과하였고, 현재 교육청에서는 2025년 3월 개교 예정임을 밝혔습니다.

초등학교가 신설된다면 매교역 푸르지오 SK뷰 아파트에 거주하는 초등 자녀를 둔 학부모에게 안정감을 주며, 이러한 점은 아파트 가치를 더욱 높이는 요소가 됩니다. 다만 매교초등학교가 개교하기 전까지는 약 738m 떨어진 권선초등학교에 통학시켜야 하는 부담이 있습니다.

과거 정부 시절에는 초등학교 품은 아파트가 매우 큰 인기였습니다. 단지 내에 초등학교가 있으면 자녀 통학에 안전을 보장받을 수 있고 학부모 입장에서도 매우 편리하기 때문에 삶의 질이 높아졌습니다. 그러나 앞으로는 초등학교 품은 아파트 그 자체보다는 초등학교가 계속 유지될 수 있느냐 하는 점을 더욱 중요한 요소로 생각해야 합니다. 인구가 감소하고 있기 때문입니다.

단순히 단지 내에 초등학교가 있다는 것이 중요한 것이 아니라, 초등학교가 있더라도 학생 수가 적고 지속해서 줄어들고 있다면 언젠가는 초등학교 통폐합 또는 폐교를 피할 수 없기 때문입니다. 매교역 푸르지오 SK뷰 아파트는 어떨까요? 전망은 누구도 예측할 수 없지만 우선 이 아파트는 3,603세대 매머드급 대단지 아파트 입니다. 아파트 세대수가 유지되는 한 초등학교의 통폐합 또는 폐교 걱정은 없을 것입니다. 따라서 대단지 이면서 단지내 초등학교가 있는 것은 그 자체로 매우 큰 장점이 됩니다.

아파트 단지 내 중학교도 있다고 말씀드렸는데요. 아파트 내의 중학교, 고등학교는 수원중학교, 수원고등학교입니다. 아쉬운 점은 수원중학교와 수원고등학교 모두 학업성취도가 그리 좋지 않다는 점입니다. 수원중학교는 1916년 설립된 사립중학교입니다. 수원고등학교 역시 수원중학교와 비슷한 시기인 1909년에 설립된 사립학교입니다. 일제강점기때부터 존재했던 학교이니 두 학교 모두 역사가 매우 깊습니다.

두 학교가 역사가 매우 깊음에도 불구하고 학업성취도가 좋지 않은 이유는 과거 수원 구도심 시절 때문입니다. 이제 재개발이 완료되고 대단지 신축으로 변모한 이후에는 자연스럽게 학업성취도가 상승할 가능성이 높습니다. 이 학교에 거주하고 있는 가정의 삶의 질이 많이 개선되었기 때문입니다.

한 아파트 단지 내 초중고등학교가 모두 있다는 것은 전국 어디에서도 보기 드문 교육여건입니다. 이사 가지 않고도 자녀를 어린이집부터 고등학교까지 보낼 수 있겠네요. 다만 단지 내에 있는 수원중학교와 수원고등학교는 아직은 학업성취도가 그리 높은 편은 아닙니다. 그러나 향후 아파트의 가치가 상승하면 학군의 질도 동반 상승할 것은 불 보듯 뻔합니다.

 

3. GTX-C

수원의 대단지 아파트 중 매교역 푸르지오SK뷰 아파트는 입지 조건이 매우 좋은 아파트입니다. 수인분당선 매교역에 인접하여 자리 잡고 있기 때문에 GTX-C 노선 개통이 예정되어 있는 수원역은 지하철 한 정거장이면 도달할 수 있습니다. 매교역 푸르지오 SK뷰는 이름에서 알 수 있듯이 매교역과 매우 인접해 있습니다. 동에 따라 다르겠지만 일부 동의 경우 아파트 현관에서 나와 2~3분이면 지하철 플랫폼까지 갈 수 있을 정도입니다.

매교역은 수인분당선입니다. 수인분당선이지만 이를 이용하여 GTX-C 개통이 예정되어 있는 수원역까지 한 정거장이면 갈 수 있습니다. 또한 반대 방향으로 두 정거장이면 삼성전자 본사가 자리 잡고 있는 매탄권선역까지 갈 수 있습니다. 일자리와 교통여건을 모두 갖추고 있는 아파트 단지입니다.

매교역 푸르지오 SK뷰 아파트는 단독 세대수만 많은 것이 아닙니다. 인근에 힐스테이트 푸르지오 수원(2,586세대), 수원 센트럴아이파크자이(3,432세대), 그리고 분양을 앞둔 매교역 팰루시드(2,178세대)를 모두 합하면 매교역 일대에 신축 아파트만 총 11,799세대 입니다. 3기신도시인 인천 계양신도시가 약 1만7천호 정도 규모로 계획하고 있으니, 말 그대로 매교역 일대는 신도시 급의 규모로 신축아파트 공급이 이루어지고 있는 셈입니다. 학군, 상권 등을 통틀어 거주여건의 게임체인저라고 할 수 있습니다.

GTX 노선 및 개통시기 효과를 나타내는 이미지

GTX-C 노선은 수원역에서부터 출발하여 의왕, 금정, 인덕원, 과천 역을 지나며, 서울로 진입하여 양재, 삼성, 왕십리, 청량리, 광운대 역을 거쳐 의정부, 양주까지 이어지는 노선입니다. GTX-C 노선의 경제적 가치는 양질의 일자리가 집중되어 있는 양재, 삼성 등 강남을 관통한다는 데 있습니다. 또한 왕십리, 청량리 등 서울 교통의 허브가 되는 지역을 지나기도 합니다.

GTX-C 노선의 개통으로 가장 큰 혜택을 받을 수 있는 지역은 강남을 중심으로 볼 때 가장 멀리 떨어져 있는 지역이 될 것입니다. 강남에서부터 거리가 먼 외곽일수록 교통 여건이 가장 획기적으로 개선되는 지역이기 때문입니다. 국토부 공식 발표자료에 따르면 GTX-C 노선을 이용하면 수원역에서 삼성역까지 60분 걸리던 시간을 28분으로 단축할 수 있습니다.

강남까지 접근할 수 있는 시간을 절반 이상으로 단축할 수 있다는 점은 수원역 일대의 입지 상승에 상당한 영향을 줄 것입니다. 그러나 수원역을 도보로 이용할 수 있는 아파트 단지 중 신축 아파트 단지는 거의 없습니다. 수원역 푸르지오 자이 아파트가 수원역에서 700m 이내에 있고 이 아파트가 신축 아파트 중에서는 유일합니다.

수원역에는 수인분당선도 개통되어 있습니다. 수인분당선은 인천에서부터 시작하여 수원을 거쳐 서울 청량리까지 이어지는 노선입니다. 수인분당선은 수원을 관통하는데, 수원역에서 수인분당선을 이용하여서 한 정거장이면 매교역까지 이동할 수 있습니다. 따라서 매교역 팰루시드에서 삼성역까지 접근하는 시간도 40분 이내로 단축될 수 있습니다.

수원역 푸르지오 자이 아파트는 수원역과 700m 떨어져 있지만 매교역 푸르지오 SK뷰 아파트는 매교역과 붙어있습니다. 수원역 푸르지오 자이에서 도보로 수원역에 도달하는 시간과 매교역 푸르지오 SK뷰에서 수인분당선을 타고 수원역에 도달하는 시간은 비슷할 수도 있으며, 지하철 시간을 잘 맞춘다면 오히려 매교역 푸르지오 SK뷰에서 수원역에 도달하는 시간이 더 짧을 수 있습니다.

수원역 GTX-C의 개통은 수원도 앞으로 강남 생활권에 포함되게 된다는 측면에서 매우 의미 있습니다. GTX-C는 수원을 포함한 수도권 국민들의 높은 기대를 받으며 2024년 3월 개통이 예정되어 있습니다. 강남 30분 생활권으로 매우 큰 기대를 보이고 있습니다. 수원역을 포함하여 매교역까지 강남 생활권에 진입한다는 것은 기존에는 없던 개념이므로, 수원역, 매교역 일대 지역에 획기적인 변화를 가져다 줄 것입니다.

최근 동탄역 롯데캐슬 주상복합 아파트가 21억원의 실거래를 기록한 것도 GTX-A의 영향이 컸습니다. 동탄역에서 수서역까지 79분 걸리던 시간을 19분으로 획기적으로 줄일 수 있기 때문에 서울시 안에 있는 외곽 지역보다 오히려 동탄에서 강남까지 더 짧은 시간에 접근할 수 있게 되는 것이 크게 부각되었습니다.

GTX는 고속철도만큼 속도가 빠르면서도 KTX나 SRT와 다르게 좌석의 배치가 지하철과 유사하게 되어 있습니다. 지정좌석제가 아닌 선착순 좌석제로 되어 있으며, 개인 좌석이 아닌 공용 좌석으로 지하철 의자와 비슷하게 생겼습니다. 그래서 더욱 많은 사람이 한꺼번에 이용할 수 있으며, 가격도 합리적으로 책정될 예정이어서 새로운 출퇴근 교통수단으로 부각되고 있습니다.

이러한 점을 미루어 본다면 GTX 개통이 예정되어 있는 역 인근의 부동산 가격 상승 폭이 타지역에 비해 클 가능성이 커졌음을 의미합니다. 특히 개통을 앞둔 GTX-A와 GTX-C의 경우는 그 효과가 더욱 빠르게 나타날 것이며, 서울에서 멀리 떨어져 있는 수도권 외곽 지역일수록 가격 상승 폭은 더욱 커질 것입니다.

GTX-C의 기대되는 점이 한 가지 더 있습니다. GTX-A와 같이 GTX-C 노선은 평택 지제역까지 개통 연장될 가능성이 있습니다. 그렇게 되면 수원역이 GTX-C의 종착역이 되는 것이 아니라 평택 지제역이 종착역이 될 수도 있습니다. 즉 수원은 평택이라는 또 다른 배후지가 생기는 효과를 얻게 되어 상대적인 가치가 더욱 상승할 수 있습니다.

그뿐만 아니라 수원과 평택을 연결하게 되면 더욱 확장된 규모의 반도체 클러스터를 조성하게 되는 경제적 효과도 얻을 수 있습니다. 수원에 삼성전자 본사와 캠퍼스가 있고, 평택에 세계 최대 규모의 삼성전자 반도체 캠퍼스가 조성되고 있기 때문입니다. 수원과 평택을 잇는다면 삼성전자 반도체 산업을 더욱 활성화할 수 있는 동력이 되어 수원에서부터 평택까지 반도체 거점을 연결하는데 큰 역할을 하게 될 것입니다.

 

4. 부마인드 인사이트

매교역 푸르지오 SK뷰 아파트는 입지, 대단지, 교통, 학군 모두 좋은 것은 알겠는데 치명적인 단점이 있다면 시세가 너무 비싸게 느껴진다는 것입니다. 전용 84의 경우 직거래를 제외하면 최근 실거래는 10억원 수준이며, 이미 평균 매매 호가가 11억원에 육박하고 있습니다. 서울은 아파트 중윗값이 12억원이라지만, 여기는 서울이 아닌 수원인데, 광교도 아닌 매교인데 10억원을 넘는 매매가가 부담스럽게 느껴집니다.

여기서 잠깐 과거 2020년 매교역 푸르지오 SK뷰 아파트 분양 당시 기사(링크)를 살펴보겠습니다. 기사에는 매교역 푸르지오 SK뷰의 분양가가 저렴하지 않다고 작성되어 있습니다. 분양가는 전용 84 기준 5억 9,300만원에서 6억 5,200만원 으로 책정되어 있습니다. 이 분양가는 당시인 2020년 2월에는 수원 내 분양 단지 중 최고가를 경신한 것으로 기록되어 있습니다.

매교역 푸르지오 과거 기사로 분양 당시 최고가 분양가로 비싸다는 평가를 받았다

그러면서 비싸더라도 입지가 떠오르고 있는 수원에서 시세차익을 기대해 볼 만하다고 명시되어 있습니다. 이미 바로 옆에 위치한 힐스테이트 푸르지오가 당시에 프리미엄이 2억~3억원 정도 형성되어 있기 때문에 높은 분양가임에도 안전마진이 여전히 있다고 평가했습니다. 이를 분석해 보면 당시 분양가는 분양가 자체로만 보면 최고가였으나, 분양가를 주변시세와 비교해 보면 여전히 저렴한 가격임을 알 수 있습니다.

이러한 현상이 발생할 수 있었던 원인은 과거 정부 시절에는 분양가가 시세에 비해 대부분 저렴하여 로또 청약 열풍이 불었던 시기였기 때문입니다. 현 정부에서는 분양가를 지속해서 시세와 비슷한 수준으로 끌어올리고 있기 때문에 청약을 통한 많은 시세차익을 거두기 위해 어려워졌습니다. 이는 청약 경쟁률만 보아도 알 수 있습니다. 이전 정부에서의 청약 경쟁률과 현 정부에서의 청약 경쟁률이 이를 말해주고 있습니다.

무엇을 의미할까요? 앞으로는 분양가가 이전 수준으로 낮아지기가 어려울 것임을 의미합니다. 분양가는 점점 정상화되어 가고 있으며, 시세와 비슷한 수준으로 상승하게 됩니다. 그렇게 되면 과거와같이 청약을 통한 많은 시세차익을 거두기 위해 어려워지며, 청약을 하는 사람들은 투자 목적보다는 실거주 목적이 더 많게 될 것임을 의미합니다. 즉 투자자로서 청약으로 안전마진을 기대하기 어려웠고 오히려 기존 아파트들, 비교적 신축인 아파트들에 관심이 더욱 가게 될 것을 의미하기도 합니다.

매교역 푸르지오 SK뷰 아파트의 가치는 아직 제대로 인정받지 않고 있다고 생각합니다. 서울 생활권이 GTX 등 교통 노선을 따라 남쪽으로 확장되고 있습니다. 수원역 또한 GTX 노선의 개통이 예정되어 있는 정거장으로 서울 생활권의 확장으로 인한 영향을 받게 될 지역입니다. 그리고 이러한 수원역과 가까운 지역의 아파트는 그 효과를 충분히 볼 수 있을 것입니다.

미래산업을 주도할 가능성이 높은 반도체를 놓고 보자면 수원을 빼놓을 수는 없습니다. 수원에는 삼성전자 본사와 사업장이 있으며 이에 따라 용인, 평택과 더불어 삼성전자 반도체의 배후지 효과가 수원에서 분명히 발생할 것이기 때문입니다. 반도체가 성장하고 용인과 평택이 성장할수록 삼성전자 반도체 본고장인 수원은 더불어 성장하게 될 수 밖에 없습니다.

현재는 학군이 아쉬울 수는 있지만 주변의 신축 아파트단지까지 포함하여 1만세대가 넘는 매머드급 신축 아파트 단지가 조성되면 거주수요가 집중되고, 그렇게 되면 소비수준도 자연스럽게 상승할 것입니다. 소비 수준이 상승하고 경제활동이 활발해지면 그에 따라 양질의 학군이 형성되는 것은 시간문제입니다.

매교역 푸르지오 SK 뷰를 추종하고 있는 아파트 단지가 있습니다. 바로 곧이어 분양 예정인 매교역 팰 루시드입니다. 이 아파트의 분양가는 평당 2,670만원 선으로 수원의 아파트 시세에 비하면 놀라울 정도로 높은 가격입니다. 국민 평수 분양가가 9억을 넘어설 것이기 떄문에 많은 분이 비싸다고 체감할 수 있습니다. 앞서 과거 2020년 2월의 기사를 소개해 드렸던 것처럼 지금도 비슷한 현상이 발생하고 있습니다.

앞으로 아파트는 입지에 따라 좋은 입지일수록 더욱 비싸지고 뒤처지는 입지일수록 가치가 더욱 평가 절하될 것입니다. 양극화를 넘어 초양극화가 진행되고 있습니다. GTX-C 접근성이 우수하고 초중고를 품은 아파트 단지, 푸르지오와 SK뷰의 합작으로 건설되어 있는 3,603세대 대단지 아파트의 힘을 무시할 수 없을 것입니다.

 


함께 읽으면 좋은 글

파주 운정3 제일풍경채 핵심분석! (GTX-A 초역세권이지만..)

둔산더샵엘리프 미분양 에서 프리미엄 2억? // 얼마나 좋길래?

오산 세교 파라곤 청약 해도 되나요? (동탄2, 용인반도체 배후지)

청계리버뷰자이 청약에 관심있다면? 꼭 아셔야하는 정보!

Leave a Comment