미사 강변도시 아파트 시세 분석 // 9호선 미사 연장

아파트 시세는 통상 인접해 있는 상급지의 영향을 많이 받습니다. 미사 강변도시 아파트 시세 역시 인접해 있는 서울시 강동구 고덕의 아파트 가격을 추종하며 상승과 하락을 같이 하고 있습니다. 미사 강변도시 대장 아파트 국민평형 전용 84의 시세는 2023년 11월 기준 약 11억 5천만원에서 12억원을 형성하고 있습니다. 미사의 인구는 지속해서 증가하고 있으며, 무엇보다 9호선 연장을 앞두고 있다는 것이 가장 큰 호재입니다. 고덕의 시세와 함께하는 미사는 9호선 정거장 위치가 확정된다면 아파트 시세는 계단식 상승을 할 것으로 예측됩니다.

미사 강변도시 아파트 시세

 

 

1. 미사 강변도시 아파트 시세 결정 요인

1.1. 미사 강변도시 입지

미사 강변도시 아파트 시세를 알아보기 위해 먼저 하남시 입지 특징을 살펴보겠습니다. 미사 강변도시는 행정구역상 경기도 하남시에 속합니다. 서울시 강동구에 바로 인접해 있어 서울이 아니지만 서울과 생활권을 같이 할 수 있으면서도 신도시의 쾌적한 환경을 누릴 수 있는 도시입니다.

저는 개인적으로 2000년 미사리, 2010년 미사강변도시의 신도시 초기 단계부터 변화를 계속 지켜봐 왔었습니다. 초기에는 하남시 미사리가 서울의 외곽지역이라는 이미지가 매우 강하여 지금의 양평이나 춘천과 같이 서울 인근의 유원지, 여행지 느낌의 한적한 시골마을이었습니다.

미사에는 지금도 그 분위기가 조금은 남아있지만 당시 유행하던 라이브카페가 한강을 따라 줄지어 있던 시절도 있었습니다. 그리고 많은 사람이 팔당댐 인근의 팔당유원지에서 물놀이를 즐기기도 했었습니다. 저 역시 어린 시절 멀리 팔당댐이 보이는 한강에서 물놀이했던 기억이 있습니다.

그렇게 예전의 미사리는 도심지보다는 도심 외곽의 유원지 성격이 강했습니다. 도심에서 벗어나 자연과 여유를 즐기는 지금의 양평과 비슷한 위치에 있는 도시였습니다. 그러한 지역에 지금과 같이 신도시가 조성될 것이라고는 당시에는 생각하지 못했습니다.

하남 미사강변도시는 예로부터 풍수지리적인 입지가 매력적이었습니다. 전형적인 배산임수의 입지이며, 작은 소하천을 끼고 있는 것이 아닌 한강을 끼고 있는 몇 안 되는 황금 입지였습니다. 미사지구가 서울 강동구와 붙어 있고 한강을 끼고 있는 매우 매력적인 입지임에도 불구하고 오랫동안 개발이 되지 않았던 이유는 그린벨트로 묶여 있었기 때문입니다.

그러던 중 이명박 정부 시절 2009년에 보금자리주택 사업으로 그린벨트를 해제하고 택지를 조성하는 계획이 실행되었습니다. 이 사업으로 최초에는 하남미사보금자리 라는 명칭으로 계획도시가 조성되었습니다. 이후 사업계획의 일부가 수정되면서 하남 미사 보금자리에서 미사강변도시로 명칭이 변경되었습니다.

미사강변도시는 앞서 설명해 드린 것과 같이 앞에는 한강을 “ㄱ” 자로 끼고 있고 뒤에는 검단산, 남한산에 둘러싸여 있는 정형적인 배산임수 지역으로 풍수지리 측면에서도 매우 좋은 지역입니다. 풍수지리적으로 압구정과 유사할 정도로 입지가 좋은 것으로 알려져 있습니다.

현대그룹을 창업하였던 고 정주영 회장은 미사강변도시의 입지를 알아보고 미사를 천지개벽 할 지역으로 여겼다는 일화도 있습니다. 실제로 고 정주영 회장이 영면한 장소는 하남 미사의 검단산 중턱에 위치한 하남시 창우리로, 현대 일가의 선산이 자리 잡고 있습니다.

(2023년 11월 27일 업데이트)

오늘날 미사의 입지는 중부고속도로를 이용하거나 서울양양고속도로를 이용하여 서울 방면으로 진입할 떄 반드시 거치게 되어 있는 서울 동부지역 교통의 요충지입니다. 또한 수도권 제1순환고속도로를 이용하면 경부고속도로까지 이어지므로 경부고속도로를 이용하기에도 좋은 입지입니다.

무엇보다 제2경부고속도로라고 불리는 서울세종고속도로가 하남시 미사 강변도시와 강동구 고덕을 시점으로 하기 때문에 미래가치가 매우 높은 지역입니다. 미사의 바로 한블록 옆인 고덕을 가로질러 강동IC(예정)가 조성될 예정이며 하남시에 초이IC(예정)를 건설하고 있어 입지가 더욱 개선될 전망입니다.

 

1.2. 미사 강변도시 인구 변화

2023년 7월 기준 하남시의 인구는 32만 8,577명입니다. 경기도 전체 인구는 1,361만명으로 전체의 약 2.3% 수준이고, 경기도의 총 35개 시, 군 중 16위의 위치에 있습니다. 경기도 내의 인구수를 비교해 보면 하남시의 인구가 그리 많은 편은 아닙니다.

그렇지만 중요한 것은 인구의 변화입니다. 하남시는 매년 꾸준히 인구가 증가하고 있습니다. 특히 인접해 있는 서울에서 인구 유입이  지속되고 있어 미래의 인구변화가 매우 기대되는 도시입니다. 호갱노노를 통해 최근 1년간 인구 변화를 알아보면 +0.8%로, 서울 대부분의 지역이 감소(-) 한 것을 보았을 때 인근 서울지역에서 하남 미사로 인구 유입이 일부 있었던 것으로 판단해 볼 수 있습니다.

또한 최근 3년간 인구변화를 살펴보면 하남시는 14.5.%의 인구가 증가하였습니다. 이는 인접해 있는 도시 중 과천(+28%)을 제외하고는 가장 높은 인구 유입을 보여주고 있습니다.

하남시는 2003년 참여정부의 2기 신도시 계획에 의거 서울 송파, 경기 성남과 함께 위례신도시를 구축함으로써 많은 인구의 유입이 있었습니다. 그리고 2009년부터는 이명박 정부의 보금자리주택 계획에 의해 미사 강변도시를 조성함으로써 또 한 번의 대규모 인구가 유입되었습니다.

위례의 경우 하남시에 속해있는 인구는 약 3만 5천명이며, 미사 강변도시에는 약 12만 6천명의 인구가 거주하고 있습니다. 미사강변도시의 최초 계획인구는 9만여명이었으나, 실제로는 이보다 3만명 이상 많은 인구가 유입되어 있습니다.

하남시는 3기 신도시 중 두 번째로 큰 규모인 교산 신도시를 포함하고 있습니다. 교신 신도시의 계획인구는 약 3만2천가구로, 남양주 왕숙 신도시 약 6만 6천가구에 이어 두번째입니다. 3기 신도시로 인하여 인구가 지속해서 유입되고 있습니다.

위례신도시와 미사 강변도시, 그리고 3기 신도시인 교산 신도시를 포함하고 있는 하남시는 유입 인구가 꾸준히 증가하고 있는 도시입니다. 3기 신도시까지 완성되면 하남시의 인구는 40만명을 넘을 수 있을 것으로 예측합니다.

 

2. 미사 강변도시 아파트 시세

2.1. 입지에 따른 시세변화 특징

미사 강변도시 아파트 시세는 서울 강동구 고덕을 추종하는 경향이 있습니다. 고덕의 아파트값이 상승하면 곧이어 미사의 아파트 가격도 상승하며, 고덕 아파트 가격이 하락하면 미사 강변도시 아파트 시세도 하락하는 경향이 이어져 왔습니다, 따라서 미사 강변도시 아파트 시세 예측을 위해서는 고덕의 가격을 면밀히 살펴보아야 합니다.

우리나라(특히 서울)의 아파트 가격은 상급지에서 하급지로 전이되는 경향이 매우 강합니다. 그리고 상승과 하락의 시작은 가장 상급지에서부터 기인하는 경우가 많습니다. 따라서 아파트 가격 상승기의 초입은 강남의 아파트 가격이 먼저 움직이기 시작하며, 그다음 주변 지역인 잠실 등의 아파트 가격이 상승합니다.

강남에 이어 잠실, 여의도, 용산 등 강남에 인접해 있는 차 상급지 아파트의 가격이 상승합니다. 그다음 둔촌, 고덕, 마포구, 동대문구 등 순서로 강남을 중심으로 인접해 있는 차 상급지로 가격 상승효과가 전이됩니다.

과거에는 이 속도가 그리 빠르지 않았으나, 정보가 확산하는 속도가 매우 빨라지며 아파트 가격 상승이 번지는 시간이 매우 짧아져 거의 동시다발적으로 아파트 가격이 상승하는 것처럼 보이기도 합니다. 고덕까지 가격상승이 진행되면 그 다음은 하남시 미사강변도시 아파트에 가격 상승 영향을 줍니다. 실거주 및 임대수요가 뒷받침되는 지역일 수록 가격 상승의 속도는 더욱 빨라집니다.

그러나 상급지의 경우 오름폭과 하락 폭이 차 상급지에 비해 큰 특징이 있습니다. 가격 상승기에는 상급지가 더 많이 오르지만 하락기에는 그만큼 더 많이 하락할 수 있습니다. 그러나 최근에는 아파트 가격의 양극화가 심해지는 현상으로 인하여 하락기에도 상급지의 가격 하락이 상대적으로 더 적은 현상을 보이기도 했습니다.

 

2.2. 미사 강변도시 아파트 시세

미사는 강동구와 도로 하나를 두고 인접해 있기 때문에 미사 강변도시 아파트 시세는 정확히 고덕의 아파트 시세를 추종합니다. 2023년 9월 기준 고덕의 주요 아파트 국민평형(84m²)이 약 15억 이상(고덕 아르테온 기준)을 형성하고 있다면 미사 강변도시 아파트 시세는 12억 이상(미사강변 푸르지오 기준)을 형성하고 있습니다. 이는 고덕의 80% 수준입니다.

과거 최고가를 경신하였던 2021년 말을 기준으로 고덕과 미사 강변도시 아파트 시세를 비교해 보겠습니다. 2021년 고덕의 주요 단지는 국민평형(84m²) 실거래가 18억 이상의 가격을 형성하였습니다. 미사 강변도시 아파트 시세는 약 11억 이상의 가격을 형성하여 고덕의 61% 수준이었습니다.

과거 아파트 상승기(2021년) 미사의 아파트가 고덕의 61%밖에 형성하지 못했던 것은 상급지인 고덕이 매수 수요가 더욱 많아 가격 상승 폭이 더욱 컸기 때문입니다. 상승기에 상급지가 더 많이 오르는 효과가 적용된 셈입니다. 다시 2021년과 같은 부동산 상승기가 되면 분명 상급지인 고덕이 미사보다 더 큰 폭으로 가격 상승할 가능성은 충분합니다.

(2023년 11월 27일 업데이트)

2023년 11월 기준 미사 강변도시 아파트 시세를 알아보겠습니다. 데이터는 호갱노노 자료를 기반으로 하였습니다. 전용 84를 기준으로 시세를 살펴보았으며, 전용 84가 없는 미사의 대표단지도 포함하였습니다.

구분세대수준공연도전용 84 시세
푸르지오(1차)1,188201611억7천만원
골든센트로1,54120149억6천만원
미사강변 센트럴자이1,222201713억5천만원(전용 96)
센트리버1,14520169억5천만원
스타힐스1,38920169억5천만원
루나리움1,16420159억2천만원
센텀팰리스1,45520168억9천만원
하우스디더레이크82120168억7천만원

미사에는 현재 지하철 5호선이 유일하게 개통되어 있습니다. 5호선의 효과로 인하여 5호선 미사역 주변의 아파트 단지들이 미사 강변도시 아파트 시세를 선도하고 있습니다. 대표적인 단지는 미사강변푸르지오와 미사강변센트럴자이 아파트입니다.

먼저 미사강변푸르지오 아파트입니다. 1,188세대로 2016년 준공하였습니다. 미사 강변도시는 계획도시이기 때문에 대부분의 아파트가 2016년에 준공되었습니다. 미사강변푸르지오 전용 84 시세는 11억 7천만원으로 미사의 전용 84 시세를 선도하고 있는 단지입니다.

미사강변센트럴자이 아파트는 전용 84가 없는 대형평수 위주의 아파트 단지이지만 시세를 선도하고 있는 미사의 대표단지로 비교 대상에 포함하였습니다. 전용 96평형이 13억5천만원으로 아파트 가격으로 판단하면 최고가를 경신하는 단지로 알려져 있습니다.

그다음은 북측 단지들의 시세가 높은 편입니다. 북측 단지는 9호선 연장 계획이 있는 지역으로 어느 정도 9호선 호재가 시세에 반영되어 있을 것이나, 정거장 위치 등 사업계획이 아직 공개되지 않았기 때문에 호재가 거의 반영되지 않은 시세라고 볼 수 있습니다.

참고로 9호선 연장사업은 현재 고덕까지 연장 공사가 진행 중이며, 2028년에 9호선 고덕역이 개통 예정입니다.  하남시 공개자료와 보도자료에 따르면 하남시 9호선 추가연장사업 또한 고덕과 개통시기를 맞추어 2028년에 9호선 미사역(가칭)을 개통하는 것을 목표로 하고 있습니다.

9호선의 영향과 한강과 인접한 강점으로 인하여 북측단지들의 시세가 높은 편인데, 그 중 미사강변센트리버와 미사강변스타힐스의 전용 84 시세가 높은 편입니다. 두 아파트 모두 시세를 비슷하며, 전용 84 기준 약 9억 5천만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

 

3. 미사 9호선 연장 호재

3.1. 9호선 미사 연장사업

그럼에도 미사강변도시를 투자자의 관점에서 눈여겨보아야 하는 이유는 미사에 9호선이 연장된다는 대형 호재 때문입니다. 9호선은 현재 강동구 보훈병원역까지만 개통되어 있습니다. 그리고 강동구 고덕까지 9호선 4단계 연장계획으로 고덕역까지 4개의 추가적인 정거장 개설을 위한 공사가 진행되고 있습니다. 9호선 고덕 연장은 2028년 완공 예정입니다.

중요한 것은 고덕과 인접해 있는 미사까지 9호선이 연장된다는 것입니다. 그리고 고덕은 9호선 정거장 위치가 확정되어 있지만 미사부터는 정거장 위치가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 그렇기 때문에 투자자 입장에서는 미사 9호선 정거장 위치가 확정되기 전에, 확정될만한 지역의 아파트에 관심을 갖는 것이 필요합니다.

 

3.2. 미사역(가칭) 정거장 위치

미사 9호선 정거장 위치는 여러 의견이 있었으나 478사거리와 구산성지로 이견이 좁혀졌습니다. 478사거리는 미사 4단지, 7단지, 8단지가 위치한 사거리이며, 구산성지는 478사거리의 동측에 위치한 천주교 성지 공원입니다.

그리고 2022년 12월 드디어 미사 9호선 정거장 위치를 예측할 수 있는 중요한 문건이 발표되었습니다. 미사 9호선 연장선의 명칭은 강동하남남양주선입니다. 서울 강동과 하남, 그리고 남양주를 연결하는 9호선 노선임을 의미합니다.

미사 9호선 정거장의 위치는 미사 9호선 연장 사업을 의미하는 “강동하남남양주선의 전략환경 영향 평가 항목 등의 결정 내용”에 어느 정도 명시되어 있습니다. 이 문건에서 미사역(가칭)의 위치를 건의안으로 포함하였습니다.

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문건에 따르면 1안은 미사강변대로, 2안은 미사강변공원을 통과하는 노선으로 안건을 상정하였습니다. 즉 1안은 미사강변대로에 위치한 478사거리를 의미하며, 2안 미사강변 공원은 구산성지 공원을 의미합니다.

이 문건에서는 1안으로 478사거리를 채택하는 것으로 건의하였습니다. 비록 건의이긴 하지만 구산성지 공원보다 478사거리에 높은 비중을 두고 미사역 정거장 위치를 검토하고 있는 것으로 보입니다.

 

강동하남남양주 노선 미사 역위치

 

미사역이 478사거리가 된다면 가장 큰 호재로 작용하는 아파트는 민영아파트인 7단지와 8단지가 될 것입니다. 7단지는 미사강변센트리버, 8단지는 미사강변스타힐스 입니다. 그리고 7단지 인근에 있는 미사강변 더샵 리버포레, 미사강변 푸르지오 2차 아파트 등 인접 아파트도 분명한 호재로 작용할 것입니다.

478사거리, 구산성지 또는 다른 구체적인 지역에 정거장이 위치하게 되더라도 미사의 북측단지에 9호선이 연장되는 것은 분명합니다. 따라서 현재 단계에서 투자를 검토한다면 미사강변도시의 북측단지를 눈여겨보는 안목이 필요합니다.

 

3.3. 미사 9호선 추진경과

(2023년 11월 27일 업데이트)

미사 9호선 연장은 과거 4단계 추가연장사업에서부터 시작하여 5단계 연장으로 명칭이 변경되었다가 현재는 강동하남남양주선 연장사업으로 변경되었습니다.

최초에는 고덕과 함께 묶어서 9호선 연장을 추진하려는 의도가 있었으나, 3기 신도시인 남양주 왕숙 신도시를 성공시켜야 하는 정부의 입장으로 인하여 9호선을 남양주까지 추가로 연장해야 한다는 주장이 제기되면서 5단계 연장사업에서 강동하남남양주선으로 명칭 변경되었습니다.

그리고 한참 수석대교 논란으로 사업 추진 방향을 제대로 잡지 못하고 표류하던 시기도 있었습니다. 물론 수석대교와 관련된 논란은 지금도 지역싸움으로 번져 갈등을 해결하지 못하고 있습니다.

미사강변도시에 9호선 정거장 위치가 공개되면 미사강변도시 북측 단지들은 다시 한번 활기를 띠게 될 것입니다. 그리고 정거장 위치는 공청회를 통해 대부분 정확하게 공개되어 왔습니다. 공청회는 지자체에서 최소 15일 전에 공지하도록 되어 있습니다. 그리고 9호선 4단계 등 각종 지난 지하철 연장사업들을 돌이켜보면 정확하게 15일 전에 공개를 해 왔던 기록이 있습니다.

9호선 정거장 위치는 2023년 12월 공청회를 통해 구체화 될 가능성이 높습니다. 정거장 위치가 확정되면 미사 강변도시 아파트 시세는 그 영향을 분명히 흡수하게 될 것입니다. 다른 지하철 연장사업의 사례를 보면 공청회를 통해 정거장의 구체적인 위치와 출구 정보 등이 공개됩니다.

그리고 공청회를 하기 전에는 2주 전에 공청회를 개최한다는 사실이 공지됩니다. 현재는 공청회 일정 등이 구체적으로 공개되지 않은 상태이지만 2023년 내 9호선 정거장 위치를 공청회로 발표할 것이라는 전망이 우세하고 있습니다.

이제 12월입니다. 공청회를 6월에 한다, 7월로 밀렸다. 9월에는 정말로 공청회를 열 것이다. 10월에는 반드시 공청회를 할 것이다. 계속 미루어 오고 있습니다. 해결되지 않는 문제가 있는 것일까요? 사실 미사 9호선 연장 사업을 두고 하남시와 서울시 간 약간의 의견 충돌이 있었습니다. 혼잡도를 고려하는 문제, 차량기지 문제와 정비공간 문제로요.

9호선 혼잡도를 고려하고 경정비 및 중정비가 가능한 공간을 추가 확보해야 사업 추진이 가능하다는 서울시의 입장이 뜻밖이었습니다. 원활하게 잘 추진되고 있는 듯하였으나 걸림돌에 부딪힌 것이지요. 경정비는 어렵지 않게 공간을 확보할 수 있으나 문제는 중정비 였습니다. 이 문제로 인하여 또 한차례 시간을 끌게 되었습니다.

그러나 중정비 문제도 다른 노선의 차량기지를 공용으로 이용하는 등 방법을 강구함으로써 양 기관 간의 합의를 어느 정도 이끌어 낸 듯한 모습입니다.

미사강변도시에 거주하고 있는 시민들도 2023년 내 공청회를 개최할 것을 강력히 요구하고 있고요. 국민 청원을 통해 교통 여건을 개선하려는 움직임도 강하게 진행되고 있습니다.

(2023년 11월 27일 업데이트)

최근 호갱노노 및 카페, 단체 대화방 등 각종 커뮤니티에서 478 사거리에 지질 공사를 하는 모습이 공개되어 또 한 번 떠들썩했습니다. 지질공사를 한다는 것은 해당 위치에 정거장을 개설해도 문제없는지 확인하는 모습처럼 보였기 때문입니다. 이미 하남시청 및 국토교통부 등 각종 기관에서는 어느 정도 계획이 구체화 되었으나 공개 시점을 고민하는 상황입니다. 미사 9호선인 강동하남남양주선의 개통이 멀지 않아 보입니다.

9호선과 조금 관련이 없을 수도 있으나, 최근 미사를 둘러싼 여러 가지 좋은 소식들이 많이 들려옵니다. 미사 섬에 미국의 스피어 사에서 초대형 공연장을 건설하겠다는 이슈도 등장하였습니다. 라스베이거스처럼  돔 형태의 초대형 공연장을 건설하며 미사를 K-POP의 중심지로 발전시키겠다는 내용입니다.

김부선 논란으로 사그라들었던 GTX-D 도 다시 미사로 연결해야 한다는 주장도 제기되어 힘을 받고 있습니다. 김포와 부천에서 그친 GTX-D 노선 연장 계획을 다시 미사로 연결하는 계획이 크게 쟁점이 되고 있습니다.

또한 김포 서울 편입주장으로 많은 의견들이 오고 갔는데요. 사실 김포뿐만 아니라 미사강변도시 역시 서울과 생활권을 함께 합니다. 위례도 마찬가지죠. 그래서 위례와 감일에서는 이미 하남시 서울 편입을 위한 추진위원회를 발족하였으며, 미사강변도시까지 추진위원회를 확장하겠다는 의사를 밝히기도 했습니다.

이러한 미사강변도시를 둘러싼 많은 호재가 현재는  가정에 가까운 이야기로 들릴 수 있으나, 이들은 결국 미사강변도시에 9호선이 조기에 연장되도록 하는 추동력을 상승시키기 될 것입니다.

9호선만 단독으로 추진이 된다면 어려울 수 있는 일이지만, 여러 호재들이 중복된다면 시너지가 발생하게 됩니다. 앞으로 미사강변도시에 불고있는 훈풍이 어떠한 방향으로 추진될지 관심을 가져야 하는 이유입니다.

 


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