아파트 시세를 결정하는 가장 중요한 원리는 수요와 공급의 원리입니다. 공급은 한정되어 있는데 수요가 증가하면 가격은 상승합니다. 당연한 말 같지만 그래서 앞으로의 공급은 적은데 수요가 넘쳐나는 곳의 아파트를 선택할 수 있어야 합니다. 공급은 정부의 정책에 의해 일정한 수준을 유지하는 방향으로 결정됩니다. 그래서 시장 분위기에 따라 쉽게 좌우되지 않습니다. 반면 수요는 일자리와 주변 환경, 부동산 시장 분위기 등 외부적인 요인에 의해 변동됩니다. 그렇기 때문에 우리는 수요에 집중해야 합니다.
1. 아파트 시세를 결정하는 요인은 수요와 공급
(2023년 11월 28일 업데이트)
아파트 시세를 결정하는 가장 큰 요인은 수요와 공급입니다. 공급은 정책에 의해 한정되어 있고, 수요는 사람들의 심리에 따라 좌우됩니다. 공급은 정부의 주거정책, 건설자재비용, 주택수요 예측에 의한 공급량 조절, 신도시 조성 사업 등 거시적 경제의 틀에서 결정됩니다.
물론 주택(아파트) 공급이 적으면 해당 지역에 거주하고자 하는 수요가 해소되지 않아 초과 수요 현상이 나타날 수도 있습니다. 그렇게 되면 당연히 해당 지역의 아파트 시세는 상승하게 됩니다. 다행인 것은 공급은 예측이 가능합니다. 지역별로 공급량이 데이터로 공개되어 있기 때문에 예측이 어렵지 않습니다.
아파트 공급을 조회할 수 있는 사이트는 매우 많습니다. 그중 우리가 쉽게 접할 수 있는 사이트는 아실(아파트 실거래가) 홈페이지(링크)입니다. 아실에서는 특정 아파트에 대한 정보뿐만 아니라 부동산과 관련된 해당 지역의 각종 데이터를 얻을 수 있습니다.
아실 홈페이지에 접속하면 좌측 검색창에 아파트명을 검색할 수 있는 창이 있습니다. 해당 창에 아파트명을 검색하면 아파트 시세 등 아파트에 대한 정보가 나오며, 스크롤을 아래로 내리다 보면 “아파트 공급”을 조회할 수 있는 메뉴가 있습니다. 아파트 공급 메뉴를 클릭하면 연도별 공급량과 공급예정량을 그래프로 볼 수 있습니다.
위 그림에서는 경기도의 특정 아파트를 검색하여 경기도의 아파트 공급을 조회한 결과입니다. 우측 주황색 네모 칸 안의 그래프는 1990년부터 2027년까지의 실제 공급량과 예상 공급량을 나타냅니다. 적정 수요는 주황색 점선으로 표시되어 있습니다.
경기도의 적정수요는 68,139가구인데, 2024년 정도까지의 예상 공급량은 적정수요를 초과하지만 2025년 이후에는 수요가 급감함을 알 수 있습니다. 그러나, 이 데이터는 국토교통부에 분양계획으로 반영되어 있는 자료만 종합한 데이터로, 향후 3~4년 간의 공급량만 반영된 데이터라는 점을 참고해야 합니다.
공급은 해당 지역의 전반적인 가격상승의 토대가 됩니다. 공급이 부족한 지역은 장기적으로 가격이 상승하게 되어 있기 때문입니다. 그렇다면 공급은 아파트 시세에 구체적으로 어떻게 영향을 줄 수 있을까요? 공급이 부족한 지역에 신축 아파트에 대한 수요가 일정하다면 신축 아파트는 시간이 지날수록 귀해지고 아파트 시세가 점차 상승하는 것이 일반적인 원리입니다.
공급은 눈에 보이지는 않지만 사람들의 심리와도 어느 정도 연관되어 있습니다. 아파트 시세에 영향을 미치는 공급은 단순히 주택이 있고 없고를 의미하는 것이 아니라, 사람들이 선호하는 신축 아파트가 얼마나 존재하느냐의 문제입니다.
집은 많더라도 사람들이 선호하지 않는 오래된 주택이거나 치안과 안전이 보장되지 않은 노후화된 지역에 있는 주택은 유의미한 공급이라고 볼 수 없습니다. 그래서 공급은 단순한 주택 수가 아니라 사람들이 선호하는 신축 아파트가 얼마나 공급될 것이냐에 초점을 맞추어야 합니다.
이를 잘 해석해 보면 타지역에 비해 신축 아파트 공급 계획이 적은 지역은 향후 신축 아파트에 대한 상대적인 가치가 더욱 높아질 것임을 의미합니다. 그래서 아파트를 투자 관점에서 접근한다면 해당 지역의 아파트 공급계획도 면밀히 살펴보아야 합니다.
공급량 및 예상 공급량을 확인하였다면 다음은 수요를 확인해야 합니다. 수요는 사람들의 심리에 따라 정해집니다. 예를 들어 아파트에 대한 수요는 어떤 아파트에 살고 싶은지를 의미합니다. 직장과 가까운 위치에 있는 집, 신축 아파트, 교육환경, 상업시설, 자연환경 등 본인이 중요하다고 여기는 가치관에 따라 살고 싶은 집이 정해집니다.
수요는 특정 소수 사람의 생각으로 정해지지 않으며 많은 경우 대중의 심리에 의해 정해집니다. 그렇기 때문에 수요는 부동산 시장을 그대로 반영하며, 우리는 수요에 집중해야 합니다.
오늘날 많은 사람이 살고 싶어 하는 집은 신축 아파트입니다. 우리나라에서는 언제부터 아파트에 대한 수요가 많기 시작했을까요? 아파트의 역사는 그리 오래되지 않았습니다. 1980년대부터 우리나라에 아파트 건설 붐이 일어났습니다.
조선시대 초가집의 형태를 보면 알 수 있듯이 예로부터 우리나라에는 단독주택 형태의 집이 대부분이었습니다. 이러한 단독주택 형태는 1980년 이전까지는 지속되었습니다. 이후 1980년을 기점으로 서울 강남, 잠실, 목동 등을 기준으로 대규모 아파트 단지 건설이 추진되었습니다.
여기에는 특별한 이유가 숨어있습니다. 1988년에는 서울 잠실에서 88올림픽이 개최던 해였습니다. 6.25전쟁 이후 재건에 성공한 우리나라는 전 세계의 이목이 집중되는 이 시기에 선진국다운 면모를 보여주고 싶었을 것입니다. 그 중 하나가 아파트 입니다.
88올림픽 주경기장이 위치하고 있는 잠실 일대에 올림픽선수기자촌 아파트 등 많은 아파트 단지가 건설되었습니다. 그래서 올림픽선수기자촌 아파트의 건축연도는 1988년입니다.
또한, 당시 김포국제공항에서 잠실까지 이동하는 동선상에 보기 좋지 않은 허허벌판이 있었습니다. 그래서 정부는 이곳에 대규모의 아파트를 건설하려는 계획을 갖고 있었습니다. 그곳이 바로 학군으로 유명한 목동입니다.
참고로, 대전도 93년 국제엑스포를 준비하며 많은 도시 정비가 있었습니다. 이러한 이유로 대전 중심부인 둔산에 위치한 크로바, 목련, 어은동 한빛아파트 등 대부분의 아파트는 93년에 건설되었습니다.
이처럼 아파트를 건설하고 많은 사람들이 거주하다 보니 아파트가 좋은 것을 알게 되었습니다. 아파트 이전까지는 주로 주택에 거주하는 것이 일반적이었으나, 아파트에 거주 하고보니 보안, 주차, 편리성 등 많은 부분에 장점이 있었습니다. 그래서 아파트에 대한 수요는 점점 늘어나 하기 시작했습니다. 그리고 수요와 공급의 원리에 따라 아파트 시세를 형성되기 시작했습니다.
아파트 시세를 형성하는 데 있어 수요가 공급보다 중요하다고 말씀드렸습니다. 그렇다면 아파트 수요를 결정하는 핵심적인 요인은 어떤 것이 있을지 알아보겠습니다.
2. 아파트 수요를 결정하는 핵심 : 일자리
앞서 아파트 시세를 결정하는 원리는 수요와 공급 원리라고 말씀드렸습니다. 그리고 공급은 정책적으로 한정되어 있기 때문에 수요에 집중해야 한다고도 말씀드렸습니다. 그렇다면 수요를 결정하는 가장 중요한 요인은 무엇일까요? 바로 일자리입니다.
저의 경우 개인적으로 회사에서 지방으로 발령을 많이 내는 편이라 이사를 많이 다니는 편인데요. 회사를 옮길 때마다 주거에 대한 문제를 가장 먼저 겪습니다. 대부분의 경우에 직장 또는 사업장이 속해있는 위치에 주거지를 선정하기 때문에 일자리는 주거와 밀접한 관계가 있습니다.
실제로 2021년 국토교통부에서 공개한 “2020년 주거실태조사”에 따르면 이사를 해본 적이 있는 가구를 대상으로 현재 주거지를 옮긴 이유를 물은 경과 “더 나은 환경에서 거주하고 싶어서”가 48.3% 가장 높은 비율을 보유하고 있었으며, “직장이 가까워서”가 29.7%로 두 번째로 많았습니다. 그만큼 직주근접이 아파트 시세에 미치는 영향이 크다고 할 수 있습니다.
직장과 가까운 곳에 주거지가 있음을 뜻하는 용인 “직주근접”이 중요한 이유는 사람들이 점차 삶의 질을 중요시하기 때문입니다. 사람들의 경제적 수준이 향상되면서 장거리 출퇴근에 소모되는 체력을 아끼려 하며 출퇴근에 드는 소요 시간을 줄이고 그 시간을 아껴서 보다 가치 있는 일을 하고 싶어 하는 사람들이 늘고 있습니다.
그래서 일자리가 많은 지역에 거주 수요가 높으며 특히 양질의 일자리가 밀집되어 있는 지역에 아파트 시세가 높습니다. 현재뿐만 아니라 향후에도 일자리가 지속해서 늘어나는 지역은 미래의 아파트 시세가 높아질 것을 의미하기도 합니다. 우리나라에서 이러한 지역은 대표적으로 강남과 분당, 판교를 예로 들 수 있습니다.
강남의 경우 경제부흥 및 도시개발계획에 의해 대기업들의 본사가 밀집하게 되었습니다. 강남은 양질의 일자리가 풍부하여 주거 공급량 대비 수요가 항상 넘쳐났습니다. 그 때문에 강남의 아파트 시세는 타지역에 비해 높은 시세를 유지할 수 있었습니다.
분당도 마찬가지입니다. 1기 신도시인 분당은 IT 기업이 밀집되어 있는 판교와 매우 가까이 자리 잡고 있습니다. 즉 판교에 출퇴근하는 사람들은 직주근접 여건이 좋은 분당에 거주하는 것을 선호합니다. 따라서 분당의 주거 수요도 언제나 높은 편입니다.
그뿐만 아니라, 서울도 분당도 아닌 수원 광교의 국민평형 아파트가 10억을 돌파하는 것도 양질의 일자리 때문으로 설명할 수 있습니다. 광교의 인근에는 삼성전자 수원 캠퍼스가 자리 잡고 있습니다. 삼성전자의 많은 고액 연봉자, 임원급 직원들이 광교에 거주하고 있습니다.
수원에서 더욱 남쪽으로 내려가겠습니다. 경기도 평택시 고덕 국제신도시의 집값이 급상승하는 것도 마찬가지입니다. 평택에는 삼성전자 반도체 사업장이 전 세계 최대 규모로 자리 잡고 있습니다.
현재 P1부터 P3까지 총 3개의 공장이 운영되고 있는데, 여기에 추가로 3개의 공장을 더 건설할 계획을 추진하고 있습니다. 평택은 앞으로 양질의 일자리 수가 더욱 늘어날 것이며, 주거에 대한 수요도 지속해서 증가할 것입니다.
평택에서 조금 더 남쪽으로 내려가면 천안이 자리 잡고 있습니다. 천안 아산역 일대 신불당의 아파트 시세도 10억을 돌파했습니다. 천안과 아산 탕정 일대에는 삼성 디스플레이 산업단지가 자리 잡고 있습니다. 이곳 역시 양질의 일자리로, 고액 연봉자들이 많이 살고 있는 지역입니다.
이처럼 아파트 시세가 높은 지역의 인근에는 항상 양질의 일자리가 풍부하게 뒷받침하고 있습니다. 그렇기 때문에 아파트 수요를 결정하는 핵심 요인은 양질의 일자리입니다.
3. 일자리가 지속 늘어나는 지역이 중요
앞서 아파트 수요의 핵심은 양질의 일자리임을 말씀드렸습니다. 여기서 한 가지 중요한 점이 있습니다. 양질의 일자리가 많은 지역은 그 일자리 자체가 이미 아파트 가격에 반영되어 있을 가능성이 높습니다. 반면 앞으로 일자리의 증가가 계획되어 있는 지역은 그 호재가 아파트 가격에 모두 반영되지 않은 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 앞으로 양질의 일자리가 폭발적으로 늘어날 수 있는 지역을 관심 갖고 알아보아야 합니다.
앞으로 양질의 일자리가 더욱 늘어날 가능성이 있는 지역은 그만큼 앞으로 아파트 가격이 더 높아질 가능성이 있음을 의미합니다. 현시점에서 가장 눈여겨보아야 할 지역은 많지만 그중에서도 판교와 평택, 그리고 용인이 대표적인 일자리 증가 지역입니다.
3.1. 판교
먼저 판교입니다. 판교에는 제1 테크노밸리 IT 산업단지가 존재합니다. 그리고 판교 테크노밸리가 현재의 분당을 만들어 냈다고 해도 과언이 아닙니다. 판교에 네이버, 카카오, NC소프트 등 우리나라에서 IT를 선도하는 대기업들이 대부분 판교에 본사를 두고 있습니다.
판교테크노밸리는 경기도, 성남시, 한국토지주택공사 공동 시행으로 2003년 개발이 시작되었습니다. 2004년에는 정부에 의해 판교테크노밸리 특별계획 구역으로 지정되며 2006년부터 2011년까지 1차, 2차, 3차에 거쳐 사업 용지 공급을 시작했습니다.
2012년에는 글로벌 R&D센터를 준공하였으며, 2014년에는 경기창조경제혁신센터를 설립하였습니다. 2015년에는 청장년 스타트업 기업을 위한 스타트업 캠퍼스 건물을 준공하였습니다. 2021년 기준 판교테크노밸리의 기업 총 1,277개 중에 업종별로는 IT계열이 838개로 약 65.5%의 가장 많은 비중을 차지하였습니다. 기업 규모별로는 대기업이 67개, 중견기업이 119개, 중소기업은 1,078개로 대기업과 중견기업 수만 합하여도 14.6%의 비율입니다.
그간 판교 테크노밸리에 자리를 잡은 기업들의 경제적인 성과는 매출액 기준 2015년 70조원에서 2021년 119조원으로 2배 가까이 성장하였습니다. 이처럼 판교 테크노밸리에 위치한 양질의 일자리들은 지속해서 성장을 거듭하고 있습니다.
판교 테크노밸리의 성장과 더불어 분당의 아파트 가격도 지속해서 상승해 왔습니다. 판교역과 이매역 사이에 위치한 분당 이매동 아름마을 5단지 아파트 실거래 가격은 2015년 7억원에서 2021년 20억9천만원으로 약 3배 가까이 상승했습니다.
제1 판교 테크노밸리뿐만 아니라 앞으로 제2, 제3 테크노밸리도 추가로 개발될 예정입니다. 제2, 제3테크노밸리는 제1테크노밸리와 유사한 규모로 개발이 추진되고 있습니다. 즉 제2판교테크노밸리만 고려한다고 해도 판교의 일자리는 현재 보다 두배 이상 확대될 가능성이 있다는 뜻입니다. 앞서 말씀 드렸듯이 판교 일자리의 확대는 분당 아파트 가격 상승으로 직결될 수 있습니다.
판교의 인근에는 1기 신도시인 분당이 있습니다. 판교의 발전과 더불어 분당도 함께 발전해 왔습니다. 판교에 출퇴근하는 많은 고소득자들이 초기에는 서울에서 출퇴근하였으나, 갈수록 직주근접을 선호하여 분당에 거주지를 두고 있습니다.
분당은 1기 신도시 출범 이후 약 30년 이상 지났으며, 현재 분당의 대부분 아파트는 노후화된 상태입니다. 그래서 이번 윤석열 정부에서는 분당 등 1기 신도시에 재건축을 활성화하는 방안을 추진하고 있습니다. 분당의 구축 아파트들이 대규모로 신축 아파트로 전환이 되면 분당은 또 한 번 천지개벽을 하며 신축 아파트에 대한 프리미엄이 높게 형성될 가능성이 있습니다.
판교와 분당뿐만 아니라 평택과 용인도 양질의 일자리가 풍부하며 향후에도 지속해서 일자리가 증가하는 지역입니다. 용인과 평택의 공통점은 반도체 공장이 있다는 점입니다. 평택에는 삼성전자 반도체 공장이 용인에는 SK하이닉스 반도체 공장이 자리 잡고 있습니다.
3.2. 평택, 용인
평택 삼성전자 반도체 공장은 현재 P1, P2가 가동 중이며 P3를 추가 건설하여 부분 가동하고 있습니다. 현재는 P4 공장이 건설 중이며, 향후 P5, P6까지 총 6개의 공장으로 증설할 전망입니다.
P6까지 가동이 완료되는 시점인 2030년에는 평택 삼성전자 캠퍼스에서만 약 21만개의 일자리가 창출될 것입니다. 간접 고용까지 포함하면 약 18만개의 일자리를 창출할 수 있을 것으로 전망되고 있습니다. 이는 평택의 아파트 시세에 직접적인 영향을 줄 것입니다.
용인 반도체 클러스터는 SK하이닉스와 연계하여 남사읍 일대에 710만m² 규모로 대규모 반도체 클러스터를 조성하는 계획입니다. 이 사업으로 삼성전자를 비롯한 대규모 민간투자 300조원을 유치하여 2042년까지 약 160만명의 고용을 창출할 것을 목표로 사업을 추진 중입니다.
이처럼 현재뿐만 아니라 미래에도 용인과 평택에는 반도체와 관련된 일자리가 폭발적으로 증가할 전망입니다. 용인과 평택이 중요한 이유는 첨단산업단지 중 정부에서 이 두 지역을 가장 중요하게 생각하기 때문입니다. 국가 첨단전략산업 특화 단지 예산 614조원 중 약 91.5%인 562조원을 2042년까지 용인과 평택에 투자하여 개발할 계획입니다.
용인과 평택에 국가 주도의 대규모 반도체 클러스터를 조성하는 계획은 삼성전자 이재용 회장의 반도체 세계 1위 목표와 궤를 같이하기도 합니다. 삼성전자 이재용 회장은 메모리반도체뿐만 아니라 비메모리 반도체인 시스템반도체 부문에서도 대만의 TSMC를 제치고 전 세계 1위를 석권하려는 계획 수립하여 추진하고 있습니다. 그렇기 때문에 정부에서도 이를 지원하지 않을 수 없습니다.
평택은 2030년 그리고 용인은 2042년까지 지속해서 양질의 일자리가 증가할 것이며, 늘어나는 양질의 일자리는 곧 부동산에 대한 수요로 연결될 것입니다. 특히 용인 남사읍의 반도체 클러스터는 인근의 동탄2신도시의 아파트 시세에 많은 영향을 주게 될 것입니다.
3.3. 서울 (GBD, YBD, CBD)
서울의 주요 업무권역(Business District, BD) 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD), 도심권역(CBD)으로 구분됩니다. 이 중 강남권역은 행정구역은 강남구와 서초구를 의미하며, 조금 더 구체적으로는 강남대로와 테헤란로로 강남역과 삼성역 사이의 업무지구를 의미합니다.
GBD는 1990년대 중반부터 우리나라의 IT 등 첨단산업 중심의 중소기업이 대규모로 위치하면서 지금의 업무지구를 형성하였습니다. 당시 중소기업들이 현재는 중견기업과 대기업이 되었으며, 이 중 현대자동차, 삼성, GS 등 거대기업 본사도 자리 잡고 있습니다.
GBD에는 현재 위치하고 있는 대기업 본사 외에도 삼성역 글로벌비즈니스센터(GBC)가 건설 중입니다. GBC는 현대자동차 그룹의 통합 사옥으로 2028년 완공 예정이며, 메인 건물은 101층으로 최초 계획하였으나, 50층 건물 3개 동으로 변경하는 것을 검토 중입니다.
또한 GBD 인근의 잠실에는 잠실종합운동장을 개선하여 잠실 MICE를 건설하여 스포츠, 문화 복합단지를 조성할 예정입니다. 잠실 MICE는 돔구장 등 첨단기술을 활용하여 건축물 단지를 조성하고, 스포츠와 K-POP 등 문화산업의 중심지가 되는 역할을 하게 될 것입니다.
YBD는 여의도와 조금 더 넓게는 영등포와 공덕까지의 지역을 의미합니다. 여의도는 잘 알려진 것과 같이 금융과 관련된 은행, 증권사들이 밀집되어 있는 지역입니다. 금융권뿐만 아니라 YBD에는 국회의사당, KBS 방송사, 한국거래소, 금융감독원 등이 자리 잡고 있습니다. 최근에는 국제금융센터(IFC)와 더현대서울(mall)이 위치하여 서울의 유동 인구를 집중시키고 있습니다.
CBD는 GBD나 YBD보다도 전통 있는 상업지구입니다. CBD의 앞 글자 C는 도심을 의미하는 Central의 약자로 종로구, 중구를 의미합니다. CBD에는 을지로, 종각, 광화문, 서울역, 용산역까지 포함하여 국내외 대기업 및 다국적기업의 본사가 자리 잡고 있습니다.
서울시청, 한국은행 및 1금융권 은행(하나은행, 우리은행, 신한은행 등)의 본사가 있습니다. 또한 인사동, 삼청동 일대까지 포함하면 각국의 대사관들이 자리 잡고 있어 고위 공공기관이 밀집해 있는 지역입니다.
3대 주요 업무지역에는 대기업, 국가기관, 공공기관 등에 종사하는 고액 연봉자들이 밀집되어 출퇴근하는 지역으로, 현재까지 서울 아파트 시세를 상승 견인하였습니다.
이처럼 양질의 일자리는 아파트 시세를 견인하는 주요 요인이 됩니다. 지방의 경우 양질의 일자리는 물리적 거리에 따라 평가되지만 지하철로 연결되어 있는 서울의 경우 지하철 및 대중교통을 통한 3대 업무 중심지구까지의 접근성을 함께 고려해야 합니다.
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