안전진단 통과 후 재건축 기간, 안전진단 개선으로 5년, 10년 단축!

노후 아파트의 재건축을 위해 안전진단 통과 후 재건축 기간은 평균 9.7년 정도 소요됩니다. 그러나 기존에는 안전진단을 통과하는 것 자체가 매우 어려워 9.7년보다도 더욱 많은 기간이 소요되었습니다. 안전진단부터 합산하면 총 재건축 사업을 실질적으로 추진하는 데에 약 15년, 20년이 걸리기도 했습니다. 재건축 활성화를 위한 안전진단 개선안은 2023년 1월부터 적용되기 시작하였으며, 평가 요소의 가중치를 조정하여 비율을 개선했습니다. 가장 눈에 띄는 변화는 구조안전성을 50%에서 30%로 하향하고 주거환경을 15%에서 30%로 확장하였다는 것입니다. 이를 통해 재건축이 필요한 아파트가 재건축이 될 수 있도록 평가 요소를 합리화 하고 융통성을 부여할 수 있도록 개선하였습니다.

안전진단 통과 후 재건축 기간

 

 

1. 안전진단 통과 후 재건축 기간 중요한 이유

1.1. 재건축 안전진단에 대하여

안전진단 통과 후 재건축 기간이 중요한 이유가 있습니다. 아파트가 노후되어 재건축을 추진하려고 할 때는 가장 먼저 안전진단을 통과해야 합니다. 안전에 위험이 있을 정도로 거주 여건이 좋지 않은 아파트를 대상으로 재건축을 추진하기 때문입니다.

아파트 재건축은 거주민의 안전에 심대한 위협이 되어 재건축을 하지 않으면 안되는 상황에 놓여 있어야 추진 될 가능성이 높습니다. 단순히 준공된 지 30년이 지났다고 해서, 사업성이 충분하다고 해서, 주민들이 재건축에 의지를 갖추고 있다고 해서 재건축이 추진되기는 어렵습니다.

안전에 심대한 위협이 되는 정도는 ‘안전진단’이라는 절차를 통해 확인할 수 있습니다. 안전진단 단계에서 각종 점검 지표에 기준을 충족하는지 여부를 확인하여 안전진단 통과 여부를 결정할 수 있습니다. 그렇기 때문에 구축 아파트 재건축을 위해서는 안전진단 단계가 첫 번째로 통과해야 하는 필수 조건입니다.  따라서 먼저 안전진단에 대해 알아본 후 안전진단 통과 후 재건축 기간과 단계에 대해 알아보겠습니다.

(2023년 11월 26일 업데이트)

이를 조금 더 구체적으로 설명해 보겠습니다. 일반적으로 아파트를 비롯한 건축물의 수명은 물리적, 사회적, 기능적 수명으로 구분할 수 있습니다. 물리적 수명은 건축물이 무너지지 않고 안전하게 서 있을 수 있는 수명을 말합니다.사회적 수명은 재건축 등 건축물을 보존하기 위한 제도적, 환경적 차원의 변화로 인하여 결정되며, 기능적 수명은 건축물의 고유 기능이 발휘할 수 있는 정도에 따라 결정됩니다.

이 중 가장 기본이 되는 것은 물리적 수명입니다. 국토교통부 자료에 따르면 우리나라에 건축된 건축물들의 평균적인 물리적 수명은 26.95년입니다. 건축물이 노후화되면 철근콘크리트 등 뼈대가 되는 구조물 자체가 노후되어 물리적 수명에 영향을 미치는 경우도 있지만 콘크리트 구조물 속에 포함된 수도 배관, 전기 선로 등 각종 설비가 노후되어 이들이 물리적 수명에 영향을 주는 경우도 매우 많습니다.

이들은 콘크리트에 내장되어 있어 유지, 보수가 어려우며 그렇기 때문에 약 30~40년이 지난 건축물, 특히 아파트에 대해서는 재건축이나 리모델링의 방법으로 물리적 수명으로 인한 안전 문제를 개선하고 있습니다.

또한 최근에는 주차장 부족, 지하 주차장 선호 문제, 엘리베이터 노후 등 기능적 수명을 개선하거나 재건축 추진으로 인한 아파트 가치변동 등 사회적 수명을 개선하기 위해 재건축 또는 리모델링을 추진하는 경우도 많이 늘어나고 있습니다.

아파트 재건축이 가치를 높게 평가받는 경우는 아파트가 위치한 입지에 따라 영향을 받습니다. 아파트가 위치한 해당 지역의 입지적인 조건이 타지역에 비해 좋아서 수요가 꾸준히 높은 지역일수록 재건축으로 인한 가격 상승효과가 더욱 두드러지게 나타납니다.

지방의 외곽지역이나 거주 수요가 충분하지 않은 지역의 아파트인 경우 해당 아파트를 재건축하지 않고도 인근 부지를 활용하여 신축 아파트를 건설하면 문제가 해결되는 경우가 많습니다. 그러나 해당 아파트의 입지가 좋아서 그곳에 거주하고자 하는 수요가 높을수록 재건축에 대한 기대가 높으며, 재건축 이후 가격이 급격히 상승하는 효과가 더욱 커질 수 있습니다. 그렇기 때문에 현 윤석열 정부에서 수요가 있는 곳에 공급을 늘리기 위한 방법으로 재건축 완화 카드를 우선으로 선택하였습니다.

 

1.2. 정부정책의 영향을 받는 재건축 안전진단 

재건축 안전진단에는 정부의 의지가 반영됩니다. 과거 문재인 정부에서는 재건축을 위한 안전진단을 매우 까다롭게 평가했습니다. 재임 기간이었던 2018년부터 2022년까지 전국을 대상으로 재건축 안전진단을 통과한 아파트는 총 21개에 불과했습니다.

그러나 이번 윤석열 정부에서는 부동산 정상화를 목표로 재건축과 관련된 규제를 대폭 완화하는 정책을 추진하고 있습니다. 비정상적으로 폭등한 아파트 가격을 바로잡기 위해 수요가 가장 많은 곳(서울)에 공급을 늘리겠다는 것이 기조입니다. 이를 위해 가장 중요한 정책은 재건축 활성화입니다. 재건축 안전진단을 완화하여 재건축을 활성화함으로써 수도권에 공급을 늘리는 것입니다.

윤석열 정부는 2023년 1월부터 재건축 안전진단을 완화하는 정책을 적용해 왔습니다. 그 결과 2023년 1월부터 8월까지만 해도 전국에 약 111개 아파트가 안전진단을 통과시켰습니다. 과거 정부에서 4년동안 21개 아파트만이 안전진단을 통과하였지만 현 정부에서는 8개월동안 111개의 아파트가 안전진단을 통과하였습니다. 재건축 안전진단에 있어 과거 정부와 매우 확연한 차이가 있습니다.

이번 정부의 원활한 안전진단 추진은 안전진단 통과 그 자체에만 의미 있는 것이 아니라 전체적으로 재건축 대상 아파트 단지들의 사업추진을 더욱 원활하게 할 수 있도록 하겠다는 의지가 있다는 것이 중요합니다. 안전진단 완화 정책은 그 이면에 궁극적으로 안전진단 통과 후 재건축 기간을 유의미하게 단축시키고자 하는 정책의 이미도 있습니다.

정부의 이러한 노력으로 안전진단 통과 후 재건축 기간을 더욱 단축할 수 있을 것으로 기대되고 있습니다. 즉 안전진단 기간의 단축은 곧 안전진단 통과 후 재건축 기간 전체를 단축시킬 수 있도록 하는 여건을 마련해줄 것입니다.

사실 기존의 안전진단 조건은 불필요하게 매우 까다로웠다는 의견이 많습니다. 실제로 아파트의 구조적인 문제가 발생하고 녹물이 나오고 소방시설이 잘 갖추어지지 않은 위험한 아파트가 많았음에도 정책적인 이유로 재건축 안전진단을 통과하지 못하는 사례가 대다수였습니다. 그래서 많은 분들이 불편함을 겪고 있음에도 재건축이 어려웠던 것이 실태입니다.

그뿐만 아니라 무분별한 재건축 거부로 거주민의 안전이 심각하게 위협되고 있는 아파트 단지도 많았습니다. 그래서 이번 개선안에서는 재건축이 필요한 아파트 단지를 재건축 하기 위해 융통성 있고 현실성 있게 안전진단 평가 요소를 적용할 수 있도록 하였습니다.

 

2. 재건축 안전진단 평가요소, 비중 개선

재건축을 위해 아파트 안전진단을 평가하는 항목은 크게 구조안전성, 주거환경, 설비 노후도, 비용편익 등 4가지로 구분됩니다. 각각의 평가 요소에 가중치를 적용하여 평가 비율을 조정하게 되어 있습니다.

구조안전성은 건축물의 기울기와 내하력, 내구성 등으로 결정되며, 주거환경은 주변 도시의 미관, 주차 대수, 일조 환경 등으로 결정됩니다. 설비 노후도는 지붕과 외벽의 마감과 균열, 수도, 가스, 전기 등의 배선, 배관으로 결정되며, 마지막으로 비용편익은 개보수 비용과 재건축 비용 대비 효과 측면을 요소로 결정됩니다.

이 4가지 평가 요소의 총점에 따라 구간별로 등급을 구분하여 최종 평가합니다. 등급은 A, B, C, D, E 등급으로 총 5개 등급으로 구분됩니다. 안전진단 결과 최종 A, B, C 등급을 부여 받으면 재건축은 사실상 불가능하며, D 등급은 조건부 재건축 가능, E 등급은 재건축이 가능한 것으로 구분됩니다.

정부 정책으로 2023년 1월부터 적용하고 있는 재건축 안전진단 개선안은 구조안전성에 대한 평가  비중을 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경 평가요소의 비중을 15%에서 30%로 상향하는 것입니다. 설비 노후도는 24%에서 35%로 5% 상향하였습니다. 이를 표로 정리하면 아래와 같습니다.

구분구조안전성주거환경설비노후도비용편익
현행 가중치50%15%25%10%
개선 가중치30%30%30%10%

이것이 의미하는 바는, 구조안전성에 의존하였던 기존 안전진단 평가 요소를 개선하여 구조안전성을 검토하되, 종합적으로 주거환경을 평가하는 비중을 늘려 융통성과 현실성을 강화한다는 것입니다. 구조안전성으로 대표되는 물리적 수명에는 큰 문제가 없으나 사회적, 기능적 수명에 대한 개선이 요구되는 경우에도 안전진단 통과가 가능하도록 개선하는 것입니다.

요소별 가중치를 고려하여 재건축 안전진단을 위한 최종 평가점수를 100점 만점으로 결정합니다. 점수가 낮을수록 재건축 가능성이 커짐을 의미합니다. 정책 개선 이전에는 최종 평가점수 30점 이하인 E 등급을 부여 받으면 재건축이 가능했습니다.

최종 평가점수 30~55점은 과거에는 조건부 재건축으로 D등급에 해당했습니다. 그리고 55점을 초과하는 점수를 받은 경우 재건축이 불가능하고, 유지보수를 통해 계속 거주해야 했습니다.

그러나 이번 개선안에서는 30점에서 45점까지 모두 재건축할 수 있는 것으로 확대한 것이 눈에 띕니다. 기존에는 30점~45점 사이의 최종 평가점수를 획득한 경우 조건부 재건축으로, 사실상 재건축이 어려웠으나 정책 개선 이후에는 30점~45점이면 재건축이 가능한 것으로 변경됩니다.

평가점수30이하30~4040~4545~5050~5555초과
기존 평가등급E등급D등급D등급D등급D등급A, B, C 등급
기존 최종평가재건축 가능조건부 재건축조건부 재건축조건부 재건축조건부 재건축유지보수
개선 최종평가재건축 가능재건축 가능재건축 가능조건부 재건축조건부 재건축유지보수

또한 조건부 재건축도 과거에는 사실상 불가능한 것을 의미했다면, 개선 이후에는 조건부 재건축은 사실상 재건축 안전진단을 통과한 것으로 변경됩니다. 최종 평가점수 55점을 초과하지 않을 정도라면 사실상 재건축에 문제가 없음을 의미합니다.

공공기관 적정성 검토의 경우 기존에는 1차 안전진단 결과 30~55점 평가 시 전부 의무로 진행했어야 하는데, 개선안은 45점~55점 평가 시 선택적으로 시행할 수 있도록 완화했습니다.

절차도 매우 완화되었습니다. 기존에는 지자체의 재량 없이 공공기관이 안전진단을 수행하였습니다. 그러나 개선안은 지자체가 기본사항을 확인하고 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 경우에만 정부 기관에 안전진단 평가를 요청하도록 완화되었습니다.

또한 검토 범위도 기존에는 1차 정밀안전진단 전체항목을 재검토하는 것이었으나, 개선안은 지자체가 요청한 경우 확인이 필요한 평가 항목에 한정하여 검토하도록 개선되었습니다.

전반적으로 안전진단 요소별 비중 조정을 통해 융통성을 부여하고 평가 기준을 대폭 완화하여 되도록 안전진단을 통과하여 재건축을 신속하게 추진하겠다는 정부의 의도가 반영되었습니다. 안전진단을 완화 함으로써 안전진단 통과 후 재건축 기간이 단축될 수 있는 여건을 마련한 것입니다.

페이지 바로가기
재건축 안전진단 완화 관련 글 

 

다음으로는 안전진단 통과 후 재건축 기간과 단계별 사업추진 리스크 및 수익률에 대해 알아보겠습니다.

 

3. 안전진단 통과 후 재건축 기간 얼마나?

정부가 재건축 활성화를 위해 안전진단 규제를 완화한 것은 이유가 있습니다. 아파트 재건축을 위해 안전진단 통과 후 재건축 기간이 중요한데, 안전진단을 획기적으로 완화해 줌으로써 안전진단에 묶여있는 기간을 최소화하고 적극적으로 재건축을 추진시키기 위해서입니다.

안전진단으로 인하여 재건축 절차를 본격적으로 시작도 하지 못하는 사태를 방지하겠다는 것입니다. 안전진단 통과 후 재건축 기간 및 단계는 기본계획 수립부터 준공 / 청산까지 크게 8가지 단계로 구분할 수 있습니다.


  1. 기본계획 수립
  2. 재건축 안전진단
  3. 정비구역 지정
  4. 조합설립
  5. 사업시행 인가
  6. 관리처분 계획 인가
  7. 이주 / 착공
  8. 준공 / 청산

일반적으로 안전진단 통과 후 재건축 기간은 평균적으로 약 9.7년 정도가 소요됩니다. 정비구역 지정에 약 1.2년, 조합 설립에 약 3.1년, 사업시행인가에 약 1.4년 정도가 소요됩니다. 이를 아래 표에 재건축 단계별 소요 기간을 평균적으로 명시하였습니다.

 

재건축 추진절차 소요기간

 

3.1. 재건축 안전진단 단계

여기에서 재건축 안전진단 기간은 재건축 절차를 진행하는데 소요되는 기간(평균 9.7년)에 합산하지 않습니다. 과거에는 안전진단 통과 자체가 매우 불투명하여 안전진단 소요가 제기된 후 안전진단에 통과되기까지 10년, 20년 또는 그 이상의 기간이 걸릴 수도 있는 문제였습니다.

그래서 안전진단 통과 후 재건축 기간을 판단하였습니다. 안전진단이 통과된 아파트 단지를 기준으로 재건축 소요 기간을 판단한 것입니다. 문제는 안전진단이 통과된 후에도 약 9.7년이라는 시간이 지나야 실제 착공이 가능하게 되어 그 기간 동안의 고통은 거주민들이 모두 감수해야 했습니다.

이러한 문제점 때문에 재건축을 원활하게 추진하기 위해서는 안전진단 기준을 획기적으로 완화하는 것이 우선 해결해야 하는 과제였습니다. 재건축 시작부터 불필요한 걸림돌을 최소화 하겠다는 것이 현 정부의 방침입니다.

안전진단 통과를 어렵지 않게 문턱을 낮춤으로써 재건축에 드는 전체적인 기간을 단축하는 것이 핵심입니다. 안전진단 통과 후 재건축 기간이 얼마나 걸릴지는 해당 단지의 입지와 사회적 분위기, 추진위의 노력, 소유주들의 동의 여부 등 많은 요소가 영향을 미치고 있습니다.

이제는 안전진단에 대한 기준이 낮아지고 통과 가능성이 커짐에 따라 안전진단 통과 후 재건축 기간에 더 많은 관심을 기울여야 합니다. 그 이유는 재건축 단계가 진행될 때마다 사업 중단에 대한 리스크가 줄어들지만 동시에 수익성도 줄어들기 때문입니다.

이미 대상 아파트를 소유하고 있는 소유주라면 재건축 완료 시까지 최단기간 내에 사업이 종료되는 것이 최고입니다. 그러나 투자자로서 재건축 아파트에 관심을 갖고 있는 분이라면 적당한 시점에 재건축 대상 아파트를 매수해야 투자 효율을 극대화할 수 있습니다.

안전진단 통과 후 재건축 기간이 평균 9.7년 소요되므로, 안전진단이 완료된 아파트라고 해서 묻지마 투자를 한다면 10년 이상 투자금이 묶여서 더 좋은 기회를 놓치게 될 수도 있습니다. 따라서 어느 단계에 투자 진입해야 가장 효율을 높일 수 있을지 재건축 대상아파트의 성격을 면밀하게 분석해야 합니다.

 

3.2. 정비구역 지정 단계

재건축 안전진단에 통과했다면 다음 단계는 정비구역 지정입니다. 재건축 사업 초기 단계인 정비구역 지정 단계는 바로 다음 단계인 조합설립 추진위원회 승인 단계 전까지로, 가장 가격이 저렴한 단계입니다. 물론 재건축 안전진단 통과 전이 가장 저렴할 때이지만, 안전진단 전에는 사업이 단기간 내 추진될 수 있을 지 여부가 불투명하기 때문에 투자시기를 판단하는 것이 무의미합니다.

이 단계에서는 조합설립 추진위원회까지 평균 1.2년이 소요된다고 하였지만 실제로 조합설립이 진행되고 추진위원회가 공식적으로 시의 승인을 받는 과정이 매우 까다롭고 우발상황이 많아 통과가 어렵습니다. 그렇기 때문에 사업추진에 대한 리스크 또한 가장 큰 단계입니다.

3.3. 조합설립 추진위원회 승인 단계

조합설립 추진위원회가 승인되면 본격적으로 재건축 사업을 추진할 수 있는 발판이 마련된 셈입니다.  이 단계에서는 시공사를 선정하기 전 단계로 조합을 통해 시공사를 선정하는 등 재건축 사업과 관련된 많은 사항들이 의결됩니다.

이 단계에서 개략적인 분담금을 예측할 수 있습니다. 분담금을 예측할 수 있기 때문에 재건축 투자에 대한 사업성이 어느 정도 될 수 있을지 예측이 가능합니다. 그만큼 투자 측면의 리스크는 줄어들지만 사실상 조합이 설립되면 재건축 사업 추진 가능성이 커지므로 수익성 또한 함께 줄어들게 됩니다.

조합설립 추진위원회가 승인되면 그다음은 사업시행인가 단계인데, 이 단계에서는 더욱 사업추진 리스크가 줄고 투자수익률이 줄어들기 때문에 초기에 높은 수익률을 얻기 위해서는 이 단계에 투자진입하는 것도 좋은 방법입니다.

 

3.4. 사업시행 인가 단계

조합설립 추진위원회가 공식 승인된 다음 단계는 사업 시행을 인가받는 사업시행 인가 단계입니다. 이 과정에서 시공사가 선정됩니다. 사업시행 인가 단계에서는 사업추진과 관련된 대부분의 사항이 결정됩니다.

이 단계에서 총대지면적, 건축면적, 조합의 기부채납 면적, 신축 아파트 세대수, 일반분양 세대수, 임대아파트 세대수, 용적률, 건폐율, 평형 구성 등 대부분의 사항이 결정됩니다. 사업시행인가와 함께 본격적인 사업이 시작됩니다.

사업시행인가가 고시되면 조합의 주도하에 종전자산 평가를 실시합니다. 종전자산 평가란 재건축 추진 전 구축아파트에 대한 가치를 감정평가사에 의해 평가받는 과정입니다. 이 과정에서 종전자산 평가를 높게 받을수록 즉 가치를 높게 평가받을수록 분담금이 줄어들게 됩니다.

사업시행인가 단계까지 진행되었다면 사업추진 중단의 가능성이 거의 없어 사업이 어떻게든 추진될 수 있습니다. 그 때문에 이 단계에서의 사업추진 리스크는 거의 없다고 볼 수 있으며 그만큼 투자 수익률도 낮아집니다.

이 단계가 되어야 비로소 가구당 분담금을 보다 정확하게 예측하고 투자수익률을 구체적으로 정해집니다. 그 때문에 이 단계에서 투자 진입이 가장 많이 이루어집니다. 그렇지만 이 단계에서는 다른 자산으로 이동을 계획하고 있는 급매물 등만 극소수로 나오므로 매물도 많지 않아 기회가 많지 않기도 합니다.

 

3.5. 관리처분계획 인가 단계

사업 시행이 공식 인가되었다면 이제 사업을 시행해야 하는 단계로 접어듭니다. 사업 시행의 첫 번째 단계는 관리처분계획 인가 단계입니다. 관리처분계획이란 종전 주택의 소유권 등 권리관계를 처분하고 거주민들의 이주를 준비하는 단계입니다.

관리처분계획 인가 단계는 사업성이 공개되고 그만큼 리스크가 거의 없고 수익성도 낮은 단계입니다. 그래서 이 단계에 투자진입하는 기회가 더욱 줄어듭니다. 일반적으로 관리처분계획인가 단계에서 일반분양에 대한 모집공고문이 공개되고 청약을 통한 분양이 이루어집니다.

그렇지만 최근에는 부동산 가격이 상승하지 않고 보합하는 경향이 있거나, 급격한 공사비 인상 등 예기치 못한 변수들이 발생하여 수익성이 저하되는 경우도 발생하고 있습니다. 또한 재건축 초과이익환수제로 인하여 재건축에 대한 인기가 더욱 저하되고 있습니다.

 

3.6. 이주 및 착공 단계

관리처분인가 단계가 마무리되면 본격적으로 거주민들이 이주하고 착공을 시작합니다. 착공이 시작되면 재건축을 위한 모든 사업이 종료되는 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 둔촌주공 사례를 통해 알 수 있듯이 공사비 인상 등으로 인한 외부적인 요인으로 인하여 공사가 일시적으로 중단되는 사고가 발생할 수도 있습니다.

공사비가 증액되거나 사업추진 비용이 증가한다면 어느 정도는 시공사에서 부담하게 되는 경우가 있지만 시공사 능력을 초과하는 범위 내에서는 조합원 또는 일반분양 수분양자들에게도 그 부담이 전가될 수 있습니다.

그렇다 하여도 입지가 좋은 지역이라면 둔촌주공 사례처럼 아파트 가격을 회복할 가능성이 높습니다. 그렇기 때문에 재건축 아파트를 선정할 때는 입지가 가장 우선 고려 요소라 할 수 있습니다.

지금까지 안전진단 통과 후 재건축 기간, 사업성 및 수익성의 관계를 재건축 단계별로 알아보았습니다. 안전진단 이후의 재건축 투자를 위해 리스크를 관리하면서 사업성을 높이려면 어느 단계에 진입해야 하는지도 알아보았습니다.

재건축 아파트는 아파트의 입지 등 대상 아파트의 특징에 따라 많은 요소가 상이합니다. 따라서 본인이 투자하고자 하는 아파트에 대해 연구하고 잘 알아야 리스크를 최소화하면서 높은 수익률을 기대할 수 있을 것입니다.

(참고 : 아파트 재건축 단계가 가격에 미치는 영향 분석 – 개포, 대치, 도곡, 일원을 중심으로, 건국대학교 부동산대학원 김동희 논문)

 


함께 읽으면 좋은 글

안전진단 통과 후 재건축 기간 얼마나? (둔촌주공 18년?)

공지민 청약 관심있다면 이것 3가지 꼭 아셔야해요! (공공지원민간임대 아파트)