안전진단 통과 후 재건축 기간 얼마나? (둔촌주공 18년?)

안전진단 통과 후 재건축 기간이 얼마나 소요되는지 여부에 따라 재건축 투자의 방향이 결정될 수 있습니다. 서울 최대의 재건축으로 잘 알려진 둔촌주공아파트의 경우 안전진단을 2007년에 조건부로 통과하였습니다. 이후 여러 차례 난항을 겪으며 2019년 착공 신고, 2025년 1월 준공이 예정되어 있습니다. 안전진단 통과 후 약 18년 만에 재건축이 완료되는 것입니다. 재건축 투자는 리스크와의 싸움입니다. 재건축 단계별 리스크가 해소되는 것에 따라 리스크는 감소하지만 그만큼 가격도 상승합니다. 따라서 장기적인 관점으로 투자에 접근해야 현명한 재건축 투자를 이어 나갈 수 있습니다.

안전진단 통과 후 재건축 기간

 

 

1. 안전진단 통과 후 재건축 단계

아파트 재건축의 절차는 일반적으로 총 10개의 절차로 구성되어 있습니다. 첫 번째 단계인 기본계획 수립부터 두 번째 단계인 안전진단 통과를 거쳐 마지막 10번째 단계인 조합해산 및 청산까지의 총 10개의 재건축 단계 모두를 거쳐야 비로소 신축 아파트로 거듭납니다.

구분절차주요내용
1기본계획 수립도시 주거환경 정비의 기본계획 수립
2안전진단재건축 추진여부 결정
3정비구역 지정정비계획 수립 및 정비구역 지정
4추진위원회 승인조합설립위원회 구성 및 승인
5조합설립인가토지 등 소유자로 조합 구성
6사업시행인가정비사업 지위 및 권리 부여
7관리처분계획인가종전 토지, 건축물의 권리 변경
8철거 및 착공기존건축물 철거 및 신축 착공
9준공공사 완료 후 시장, 군수의 준공 인가
10조합해산 및 청산이전고시 후 조합 해산

1단계는 기본계획 수립 단계입니다. 재건축을 위한 안전진단을 포함하여 단계별 사업 추진 시기, 착공 및 준공 시기 등 개략적인 정보가 포함되는 단계입니다. 기본계획 수립이 종료되면 다음 단계는 안전진단 단계입니다. 이전 정부에서는 안전진단이 잘 통과되지 않았기 때문에 매우 까다로운 단계였습니다. 투자자의 관점에서 안전진단 통과 후 재건축 기간에 대해 알아야 하는 이유도 바로 안전진단 통과가 불가능할 정도로 매우 어려웠기 때문입니다. 안전진단은 정부의 정책이 개입될 수 있습니다.

재건축에 대한 규제를 완화해 주면 재건축 아파트가 급격히 늘어 신축 쏠림 현상이 가속화될 수 있습니다. 그래서 정부의 정책적 개입으로 인하여 안전진단 세부 조건이 매우 까다롭던 시절에는 안전진단 통과가 하늘의 별 따기였습니다. 실제로 문재인 정권이었던 2018년부터 2022년까지 재건축 안전진단 통과 아파트는 약 21개 수준이었습니다. 4년간 전국의 아파트 중 21개만 재건축 안전진단을 통과했다는 것은 재건축을 승인하지 않겠다는 정부의 의지가 반영된 셈입니다.

이러한 이유로 안전진단을 이미 통과한 아파트에 대해서만 투자 대상으로 고려하는 것이 현명하였습니다. 안전진단 통과 자체가 어려우니 안전진단 통과에만 5년이 걸릴지 10년이 걸릴지 알 수 없었기 때문입니다. 현재 윤석열 정부에서는 수요가 있는 곳에 공급한다는 기조로 수요가 넘치는 서울, 경기도 지역에 재건축을 활성화하고 있습니다. 정부 정책에 의해 재건축 안전진단이 쉬워지면 그만큼 재건축 사업 추진 가능성이 커짐을 의미합니다.

실제로 윤석열 정부가 출범한 뒤 2023년 1월부터 8월까지만 해도 전국에 111개의 아파트 단지가 재건축 안전진단을 통과했습니다. 이 중 서울에만 48개 단지, 경기도에는 23개 단지가 안전진단을 승인받았습니다. 안전진단 기준이 완화되어 안전진단을 통과할 가능성은 커졌으나, 여전히 안전진단은 넘어야 할 분명한 산입니다. 10개의 재건축 단계 중 정비계획수립을 제외하면 안전진단이 첫 번째 걸림돌(리스크)이 됩니다. 따라서 안전진단 통과 여부가 남은 재건축 사업에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

안전진단에 통과하면 다음 단계는 정비구역 지정 단계입니다. 이 단계에서는 구체적인 정비계획을 수립하고 정비구역의 범위를 공식적으로 지정합니다. 우선 안전진단에 통과하면 사업이 추진될 수 있다는 것을 의미하지만 사업이 성공적으로 완료되기까지는 아직 남아있는 많은 고비를 넘겨야 합니다.

정비구역 지정 다음 단계는 조합설립 추진위원회 승인 단계입니다. 이 단계에서 현실적으로 조합설립이 공식 승인되는 것에는 많은 마찰 요소가 있습니다. 조합원들의 이권이 달려있기 때문입니다. 재건축이 진행되기 위해서는 이주를 해야 하는데 이주 비용이 충분치 않은 조합은 이를 반대할 수 있습니다. 또한 예상 분담금이 지나치게 많이 발생할 수 있거나, 재건축이 아닌 리모델링으로 사업을 추진하게 될 경우 반대 요소가 많아 조합설립에 어려움이 있을 수 있습니다.

조합설립이 승인되면 조합원들의 합의를 끌어냈다는 의미이므로 다음 단계부터는 사업 추진이 매우 원활할 수 있습니다. 그 때문에 조합설립이 완료된 아파트 단지를 대상으로 투자하는 것이 리스크를 줄일 수 있는 효율적인 방법입니다. 조합설립이 인가되면 다음 단계는 사업시행 인가 단계입니다. 사업 시행에 대한 구체적인 계획을 승인하는 단계로 일반분양 세대수, 임대세대수, 용적률, 건폐율, 가구당 주차대수 등 아파트 건설계획에 포함되는 구체적인 사항들이 포함됩니다.

일반적으로 이 사업시행인가를 거치면 사업 시행이 더욱 확실해지며 사업추진에 대한 리스크가 많이 감소합니다. 또한 일반분양 세대수 등을 정하므로 조합의 분담금이 보다 정확하게 정해지는 시기입니다. 즉 투자수익률이 정해지는 단계로 이 단계에 투자 진입이 많아집니다. 그만큼 아파트의 가격이 많이 상승하는 단계입니다.

안전진단이 통과한 후 재건축 사업이 완료되기 까지 일반적으로 9.7년이라는 기간이 소요됩니다. 이 기간에 단계가 진행될 때마다 사업추진에 대한 리스크가 줄어들지만 그만큼 수익성 또한 줄어듭니다. 그러나 이는 일반적인 기준일 뿐 모든 아파트가 9.7년 만에 재건축 사업을 완료하는 것은 아닙니다. 단순히 둔촌주공 사례만 보더라도 안전진단 통과 후 재건축 기간이 약 20년 정도 소요되었습니다.

이전 정부 시절에는 재건축 안전진단 자체를 통과하는 것이 어려웠기 때문에 재건축에 대한 기대감 자체가 낮았으나, 이번 정부에서는 안전진단 완화로 재건축에 대한 기대감이 매우 높아졌습니다. 다음은 재건축 사업이 어떻게 진행되는 것인지 둔촌주공 재건축 사례를 들어 살펴보겠습니다.

 

2. 둔촌주공 아파트 재건축 사업 경과

재건축의 역사이자 서울 재건축 최대 사업으로 칭할 수 있는 아파트는 단연 둔촌주공아파트입니다. 둔촌주공아파트는 1979년 준공되어 총 143개 동 5,930세대로 구성된 대규모 단지였습니다. 세대수가 많아서 관심을 받기도 했지만 잠실과 매우 인접해 있는 둔촌동의 매우 좋은 입지로 인하여 많은 사람들의 관심을 받은 상태로 재건축 사업이 추진되었습니다.

둔촌주공아파트는 올림픽파크 포레온 아파트로 재건축되면서 총 85개 동 12,032세대로 약 2배 규모로 확장되었습니다. 재건축 대명사라고 할 수 있는 둔촌주공의 재건축 사업 경과를 알아보며, 안전진단 통과 후 재건축 기간이 얼마나 걸렸는지 알아보겠습니다.

 

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둔촌주공 아파트 재건축 사업경과

 

재건축하기 전 둔촌주공아파트는 5층 내외 아파트로 용적률은 약 100% 정도 수준이었습니다. 이렇게 노후한 시설과 환경적인 요인으로 인하여 재건축에 대한 기대감은 일찍부터 시작되었습니다. 조합설립 추진위원회는 2003년 10월 27일 공식 승인되었습니다. 1979년 준공 이후 24년 차에 조합설립 추진위원회가 출범한 것입니다.

구분시기
안전진단2007년
정비구역 지정2006년 11월 2일
조합설립추진위원회 승인2003년 10월 27일
조합설립 인가2009년 12월 28일
사업시행 인가2015년 7월 30일
관리처분 인가2017년 5월 2일
착공신고2019년 12월 3일
준공2025년 1월 예정

일반적으로 재건축 절차는 정비구역 지정 이후 조합설립 추진위원회가 승인되는 것이 보통입니다. 그러나 둔촌주공은 조합설립 추진위원회 승인 이후 재건축 정비구역이 2006년 11월 2일에 승인되었습니다. 그만큼 조합원(기존 둔촌주공 소유자)의 재건축 기대감이 초반부터 매우 컸음을 알 수 있습니다. 그러나 지금처럼 부동산 시황이 좋지 않았던 2000년대 초반에 재건축을 위한 5930세대의 의견일치는 쉽지 않았습니다.

둔촌주공아파트 안전진단 통과는 2007년 7월 25일 D 등급 진단을 받으며 조건부 재건축 판정을 받았습니다. 이에 따라 안전진단 통과 후 재건축 사업을 위한 정상궤도에 드디어 오르는 듯하였습니다. 안전진단이 조건부 재건축 판정을 받는 등 많은 갈등을 겪은 뒤 조합설립 인가는 2009년 12월 28일에 획득하게 됩니다. 조합설립 추진위원회 결성 이후 6년만에 정식 조합으로 인가를 받은 것입니다.

조합설립 이후에도 재건축 사업은 원활하게 추진되지 못했습니다. 조합설립 후 6년 뒤인 2015년 7월 30일에 사업시행인가를 받게 됩니다. 이후로는 부동산 시장에도 훈풍이 불기 시작했던 시기로, 사업이 원활히 진행되어 2017년 5월 2일 관리처분인가를 받고 같은해 7월 이주를 시작하였습니다.

세대가 많아 다양한 의견이 있기에 이주 또한 쉽지 않았습니다. 재건축을 위해서는 100% 이주가 완료되어야 철거 및 착공이 이루어질 수 있습니다. 그러나 소수의 세대가 이주를  하지 않고 버티는 바람에 철거는 계획되어있던 2018년 5월에서 9월로 연기되기도 했습니다. 이주를 하지 않고 버티는 이유는 다양했습니다. 그중 한가지 이유는 일부 장기보유 조합원들이 재건축 초과이익 환수제 부담금이 매우 높았기 때문이기도 했습니다. 장기 보유한 만큼 시세 차익도 컸기 때문에  재건축으로 인한 이익금이 다른 조합원에 비해 상대적으로 클 경우 분담금도 그만큼 늘어났을 것입니다.

다행히도 최근에는 정부에서도 이러한 문제가 장기적인 주거 안정성을 침해하고 위협할 수 있음을 인식하여 20년 이상 재건축 아파트를 장기 보유한 집주인에 대해서는 재건축초과이익 부담금을 70%까지 할인해 주는 정책을 마련하고 있습니다. 주택을 오래 보유할수록 재건축초과이익 부담금이 증가한다면 오래 보유하는 사람들이 줄어들 가능성이 있으며, 그렇게 되면 1주택자의 주거 안정성이 보장되지 않을 수 있다는 우려가 있었기 때문입니다.

이러한 둔촌주공 사례를 보면 세대수가 많은 것은 장점이 되기도 하나 한 방향으로 재건축 사업을 추진하기 위해서는 많은 세대수는 때때로 걸림돌이 될 가능성도 커지기도 함을 의미합니다. 따라서 재건축 사업을 위해서는 조합의 추진력도 무시할 수 없습니다.

어렵게 이주가 완료되고 2019년 12월 3일 착공을 시작합니다. 착공은 대우건설, 롯데건설, 현대건설, 현대산업개발 등 1급 건설사가 참여하였습니다. 착공 후에도 둔촌주공은 난항을 겪었습니다. 착공신고 이후 일반분야에 대한 분양가 책정 과정에서 조합과 시공사 측의 의견이 수차례 일치 하지 않아 조합장이 교체되기도 했습니다.

정부의 분양가 상한제 정책으로 인해 시공사 측은 새로운 조합과도 합의를 이루지 못하였습니다. 결국 시공사 측에서 공사를 중단하고 유치권 행사를 하는 사단이 발생하였습니다. 이 과정에서 부담금 문제가 발생하였고, 둔촌주공 조합원들과 일반분양 수분양자들이 많은 어려움을 겪기도 했습니다.

 

3. 모르면 손해보는 재건축 아파트 투자 시기

재건축 대상 아파트 투자를 알아보고 있다면 진입 적기를 반드시 알아야  합니다. 윤석열 정부에서는 비교적 안전진단 통과 가능성이 높아졌으므로 이를 잘 활용해야 합니다. 안전진단 통과 후 재건축 단계가 본격적으로 추진되므로, 안전진단이 통과할 가능성이 높은 아파트를 관심있게 살펴보아야 합니다.

둔촌주공아파트는 안전진단 통과 후 재건축까지 약 18년이 소요되었습니다. 둔촌주공이 재건축되는 올림픽파크포레온아파트가 2025년 1월 준공 예정이므로, 2007년에 안전진단 통과 후 재건축은 약 18년 만에 재건축이 완료될 예정입니다. 즉 안전진단을 아직 통과하지 못한 재건축 대상 아파트인 경우 약 20년 뒤에 신축 아파트를 받을 수 있다는 장기적 관점의 판단을 하는 것이 필요합니다. 효과적인 투자를 위해서는 안전진단 통과 후 재건축 아파트에 관심을 두고 있어야 합니다.

그러나 우리가 투자함에 있어서는 돈과 시간의 한계가 언제나 따르기 마련입니다. 돈과 시간은 한정되어 있으므로, 가장 적은 돈으로 가장 효과적인 시기에 투자해야 합니다. 둔촌주공의 사례에서도 보았듯이 재건축 투자는 리스크와의 싸움입니다. 이는 반대로 리스크가 해소되는 타이밍을 알고 있다면 그것을 이용하여 적기에 투자할 수 있음을 의미하기도 합니다. 재건축 단계 별 리스크가 해소됨과 동시에 가격 또한 상승합니다. 따라서 투자자금이 적다면 안전진단 통과 전, 조합설립 전 등의 초기단계에서 진입하는 것을 고려해야 합니다.

둔촌주공아파트의 경우 2006년부터 2016년까지 약 10년간 34평형(88m²) 실거래가 평균은 9억 선을 유지하고 있었습니다. 이후 2017년부터 2019년까지 급격한 가격상승을 보여 2019년 평균 실거래가 16억을 기록하였습니다.

부동산 가격의 형성은 시장의 영향을 매우 크게 받지만 그 속에서도 재건축 사업 단계 등에 따라 달라집니다. 즉 안전진단 통과 후 재건축 추진 단계가 가격에 미치는 영향은 지배적입니다. 안전진단 통과 여부, 조합설립 인가 여부, 그리고 사업시행인가 여부가 가격에 영향을 미치는 핵심 단계입니다.

이러한 관점에서 볼 때 둔촌주공의 경우 2015년 사업시행인가 이후에 가격이 급격히 상승했다고 볼 수 있습니다. 위에 설명해 드린 둔촌주공아파트 34평의 가격도 사업시행 인가가 있었던 2015년 이후 가격상승에 매우 큰 탄력을 받았습니다. 즉, 재건축 사업을 정식으로 인가받은 것이 가장 큰 리스크의 해소라고 판단할 수 있습니다.

우리는 투자자로서 시장의 영향은 예측할 수 없으므로, 재건축 단계별 리스크를 고려하여 대응할 수밖에 없습니다. 둔촌주공의 사례가 다른 아파트에 모두 비슷하게 적용되는 것은 아니지만, 분명 참고할 만한 하나의 기준은 될 수 있을 것입니다.

 

4. 재건축에 관심갖아야 하는 이유

(2023년 11월 11일 추가 작성)

잠시 다른 이야기를 하자면 예전에는 부동산을 복덕방이라고 불렀습니다. 동네 어르신들이 특별한 일이 없더라도 자주 들러서 장기도 두고 바둑도 두고 하던 그런 사랑방 같은 공간이 복덕방이었습니다. 오늘날에는 부동산 또는 공인중개사무소 등으로 명칭이 바뀌었습니다. 어르신들의 사랑방이자 놀이터였던 복덕방의 모습은 없어졌습니다.

왜일까요? 과거에는 숨겨져 있던 고급 정보들이 이제는 인터넷, 스마트폰의 발전으로 인해 정보가 공개되었기 때문입니다. 과거에는 돈이 되는 좋은 부동산 정보를 얻기 위해서 발로 뛰는 큰 노력을 해야 했습니다. 그래서 어르신들이 복덕방에 자주 들르며 정보를 얻으려 했던 것이지요.

어느 동네에 어느 집이 얼마에 거래되었다더라. 어느 집은 얼마에 내놓았는데 얼마에도 안 팔렸다더라. 어디는 도로가 뚫릴 예정이어서 교통이 좋아진다 등의 정보를 예전에는 친한 사람들 끼리만 공유했습니다. 그러나 지금은 그렇지 않습니다. 검색포털에 아파트 이름만 검색하면 과거 실거래 이력부터 현재 호가까지 모든 정보가 공개됩니다. 심지어 해당 아파트에 실제 거주하고 있는 거주민들의 생생한 후기가 온라인에서 전달되기도 합니다.

어느 지역에 지하철 노선이 추가로 개통될 예정이며, 그 사업은 어떻게 추진되고 있고, 언제 공사가 완공되어서 언제부터 이용이 가능할지 등의 정보들이 모두 공개되어 있습니다. 아파트 재건축에 대한 정보도 그렇습니다. 어떤 아파트가 재건축이 가능할지, 어떤 아파트가 사람들이 재건축 될 것으로 기대하고 있는지 모두 알 수 있습니다.

용적률, 대지 지분 등에 대한 개념도 과거에는 사람들이 잘 몰랐으나 이제는 세대의 정확한 대지 지분까지 모두 조회가 가능합니다. 그로 인하여 재건축 사업 추진 가능성이 어느 정도가 될지도 대략 예측할 수 있게 되었습니다. 이것은 무엇을 뜻할까요? 과거에는 재건축 아파트의 가격이 고급 정보를 알지 않아도 될 만큼의 사업 기간 후반부에 급격히 상승하였다면. 오늘날에는 재건축 사업을 시작하기도 전에 이미 많은 사람이 재건축을 기대하고 투자자의 관점으로 뛰어들 수 있게 됨을 의미합니다.

이를 조금 더 쉽게 이야기하면 과거에는 재건축 아파트 가격이 2차 함수 곡선으로 뒤늦게 수직으로 상승하였지만, 지금은 처음부터 사업단계가 진행될 때마다 계단형으로 가격이 상승한다는 것입니다. 즉 가격 상승 시기가 앞당겨졌습니다. 그렇기 때문에 안전진단 통과 후 재건축 단계가 진정한 시작이라고 할 수 있습니다. 안전진단 통과 후 재건축 기간을 알아보는 것이 더욱 중요한 이유입니다.

안전진단은 제도의 영역입니다. 즉 제도권(정치권)에서 안전진단 통과 기준을 느슨하게 풀어준다면 쉽게 통과될 수도 있는 문제입니다. 반면 규제를 강화한다면 10년이고 20년이고 안전진단 문제를 해결하지 못해 사업이 난관에 봉착하게 될 수도 있습니다. 다행인지 불행인지 이번 정부는 재건축 안전진단에 매우 관대합니다. 그 때문에 10년 동안 재건축 안전진단을 통과하지 못했던 전국의 수많은 아파트 단지가 속속들이 재건축 안전진단을 통과하고 있습니다.

안전진단 통과 후 재건축의 시계는 점점 더 빠르게 흘러가고 있습니다. 앞으로는 수많은 정보 중에서 어떤 정보가 진짜인지 구분하고 투자의 적기를 판별하는 안목을 갖는 것이 더욱 중요해집니다. 정보가 많을수록 혼란도 증가하기 때문입니다. 투자 대상을 잘 선별하는 것도 중요합니다. 앞서 살펴본 둔촌주공아파트 (올림픽파크포레온)의 안전진단 통과 후 재건축 기간을 알아보았듯이 재건축 사업은 결국 추진되게 되어 있습니다.

그렇지만 얼마나 오래 사업이 지연될 것이냐 하는 문제는 얼마나 다양한 발생 가능한 문제들을 안고 있는 아파트 단지이냐 하는 것과 연결됩니다. 재건축 사업으로 추진하다가 리모델링 사업으로 방향을 전환할 수도 있습니다. 재건축 사업을 추진하다가 유적지 발견으로 공사가 무기한 중지될 수도 있습니다.

따라서 아파트 재건축 사업이 잘 추진될 것인지, 도대체 언제 착공하게 될 것인지를 계산하기 전에는 어떤 아파트를 선택할 것인지 먼저 신중히 고민해야 합니다. 당연한 이야기 같지만 여기에는 중요한 의미가 내포되어 있습니다. 재건축 사업이 초기 단계여서 많은 정보가 공개되지 않은 상황이라면 더욱 신중해야 합니다.

그래서 용적률 및 세대의 대지 지분으로 인한 재건축 사업성을 판단할 수 있어야 합니다. 필지 구분, 주거지역용도, 용적률 상향 가능성 등 예기치 못한 변수가 있을 수 있음도 인지하고 있어야 합니다. 이러한 정보들을 알고 현명한 선택을 하기 위해 저도 여러분과 함께 더 많이 공부하고, 습득한 지식을 공유해 드리도록 하겠습니다.

 


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