오산 세교 파라곤 청약 해도 되나요? (동탄2, 용인반도체 배후지)

오산 세교 파라곤 (세교2지구) 1,068세대 아파트가 2023년 12월 분양을 앞두고 있습니다. 아파트가 위치한 입지 조건은 양질의 일자리가 풍부한 가장 및 동탄 일반산업단지와 인접해 있습니다. 동탄2신도시와는 약 4km 떨어져 있으며, 평택 삼성전자와 13km, 용인시 처인구 남사읍 반도체 클러스터와 약 11km 떨어진 위치에 있습니다. 지하철 1호선 오산대역과는 가까운 편은 아니나 인근에 물향기 수목원 등 녹지가 조성되어 있습니다. 청약 일정은 12월 4일부터 특별공급을 시작으로 청약 접수가 가능하며, 분양가는 전용 84 기준 4억5,700만원 정도로 책정되었습니다.

 

오산 세교 파라곤 로고

 

(2023년 12월 1일 업데이트)

 

1. 오산 세교 파라곤

1.1. 기본정보

오산 세교 파라곤 아파트는 오산 세교 2 택지개발지구에 위치한 아파트입니다. 행정구역은 경기도 오산시 궐동에 자리 잡고 있습니다. 오산 세교 파라곤 아파트는 1,068세대로 지하 2층부터 지상 25층까지 총 13개 동으로 구성되어 있습니다.


  • 위치 : 경기도 오산시 궐동 세교2지구 A3BL
  • 세대 : 1,068세대
  • 규모 : 지하 2층 ~ 지상 25층, 총 13개 동
  • 용도 : 공동주택(아파트)
  • 용적률 : 189%
  • 건폐율 : 14%
  • 주차대수 : 1,392대 / 가구당 약 1.3대
  • 입주 : 2026년 4월 (예정)
  • 입지 환경 : 동탄2신도시, 용인시 남사읍 반도체 단지와 인접해 있으나,
    지하철이 멀고 비행장이 있는 것도 아쉬움

입주 예정일은 2024년 4월이지만 변동될 수 있습니다. 파라곤 아파트의 시공사는 라인건설입니다. 1급 브랜드 건설사는 아니지만 경기 남부 지역에서는 라인건설에서 지은 아파트가 많은 편이며, 브랜드 인지도가 있는 편입니다.

1천세대가 넘는 비교적 큰 규모의 단지입니다. 다양한 평형이 있을 법하지만 오산 세교 파라곤 아파트 평형은 전용 68, 84 두 가지만 있습니다. 신혼부부 또는 3인 가족 구성원이 많은 지역적 특징을 고려한 것으로 보입니다.

주차 공간은 총 1,392대로 가구당으로 계산하면 1.3대 수준입니다. 가구당 1.3대 주차수는 넉넉한 편은 아닙니다. 9시 이후 늦게 퇴근하시는 분이라면 주차 공간 문제로 어려움을 겪으실 수도 있습니다. 그러나 이는 요즘 짓는 신축 아파트의 보통 수준입니다.

오산 세교 파라곤 아파트의 사업개요 등 자세한 정보는 공식 홈페이지(링크)를 통해 알아보시기를 바랍니다.

 

1.2. 주변 환경

오산 세교 파라곤 아파트에 청약해야 할 이유가 있을까요? 여러 가지 조건을 검토해 보겠습니다. 우선, 동탄 2 신도시와 가깝습니다. 그래서 동탄 2 신도시의 아파트 시세 상승과 동조하여 부동산 상승 시기에 오산의 아파트 시세가 함께 상승할 수 있습니다. 그러나 동탄 2 신도시에 비하면 입지가 부족한 것은 사실입니다. 그렇기 때문에 동탄 2 신도시 아파트 상승분의 70~80% 정도만 상승할 것으로 기대할 수 있습니다.

오산 세교 파라곤 아파트가 위치한 입지는 요즘 높은 관심을 받는 용인시 남사읍 반도체 클러스터(삼성전자 반도체) 예정지와도 거리는 가까운 편입니다. 그렇지만 이것을 기준으로 한다고 하더라도 동탄 2 신도시에 비하면 입지 조건이 좋지 않습니다.

 

입지환경을 나타내는 이미지, 동탄호수공원과 4km, 동탄호수공원과 11km, 평택삼성전자와 13km 이다.

 

먼저 일자리 측면에서 보면 주변 일자리가 상당히 많습니다. 이 아파트와 제일 가까운 곳에 가장 일반산업단지가 있고 동탄 방향으로는 동탄 일반산업단지가 있습니다. 동탄 테크노밸리와도 멀지 않아 아파트에서 출퇴근이 가능한 거리입니다.

아파트 시세 형성에는 대기업과 같은 양질의 일자리 중요합니다. 경기도 오산시에는 대기업이 직접적으로 위치한 지역은 아닙니다. 하지만 인근 지역에 여러 대기업 사업장이 있습니다. 오산시 주변에 위치한 대기업은 다음과 같습니다.

  1. 삼성전자 평택사업장: 오산은 경기도 평택시와 가까운 거리에 위치하고 있습니다. 삼성전자 평택사업장은 우리나라에서 가장 규모가 크며 세계적으로도 규모가 매우 큰 반도체 생산 시설 중 하나입니다.
  2. 용인 반도체 클러스터 : 용인에 위치한 SK하이닉스 반도체 외에도 남사읍에 추가로 삼성전자 반도체 산업단지가 조성될 예정입니다.
  3. 현대자동차 평택공장: 현대자동차도 빼놓을 수 없습니다. 경기도 평택시에 위치한 현대자동차의 주요 공장 중 하나로, 자동차 및 부품 생산이 이루어지고 있습니다.
  4. LG화학 오산공장: LG화학 오산 공장은 화학 및 전자소재 등을 생산하고 있으며, 최근 재생에너지 산업을 중점으로 육성하고 있어 많은 일자리가 창출되고 있습니다.
  5. 오산 현대글로비스(Hyundai Glovis) 물류센터: 대형 물류기업인 현대글로비스의 중요 물류센터 중 하나로, 현대자동차 평택공장과 연계하여 다양한 물류 서비스를 제공하고 있습니다.

이 외에도 오산시 주변에는 대기업의 지역 사업장이나 물류센터, 연구소 등이 자리 잡고 있으며, 해당 기업들은 주로 경기도 평택시나 인근의 산업단지에 분포해 있습니다. 대기업들의 사업 영역 및 상세한 정보는 기업의 공식 웹사이트나 기업정보 데이터베이스를 통해 확인할 수 있습니다.

이 중 평택 삼성전자와 용인 반도체 클러스터에 대해 조금 더 알아보겠습니다. 오산 세교 파라곤 아파트에서 남쪽으로 내려가면 평택 삼성전자 반도체 산업단지와 13km 떨어져 있습니다. 아파트에서 충분히 출퇴근이 가능한 거리입니다. 향후 조성될 예정인 용인시 남사읍 반도체 클러스터와도 11km 떨어져 있어 일자리 전망도 매우 긍정적입니다. 반도체 산업에 종사하거나 종사할 계획이 있으신 분들이라면 충분히 고려해 보아도 좋은 입지입니다.

다만 앞서 말씀드렸듯이 평택 삼성전자 출퇴근은 고덕이나 지제역이 우선하며, 용인시 남사읍 반도체는 동탄2신도시가 우선합니다. 즉 일자리에 대한 직주근접 측면에서 아파트를 바라본다면 평택과 동탄보다는 입지 조건이 좋지 않습니다. 그 때문에 오산은 평택과 동탄의 주거 배후지 역할을 하게 될 가능성이 높습니다.

아파트 주변에 지하철은 잘 구축되어 있을까요? 해당 아파트가 소재한 행정구역은 경기도 오산시로 수도권이긴 하지만 수도권이라고 하기에는 조금 애매한 부분이 있습니다. 수도권 지하철 1호선이 개통되어 있지만 오산 세교 파라곤 아파트와 가까운 거리에는 지하철 노선이 없습니다. 도보로 지하철을 이용하기에 매우 어려운 조건입니다.

초등학교는 단지 내 초등학교 품은 아파트(초품아)는 아니지만 바로 옆 블록에 세담초등학교가 2024년 개교 예정입니다. 오산 세교 파라곤 단지 내에는 유치원이 자리잡을 예정입니다. 초등학교 이하 자녀를 둔 가정이라면 통학에는 문제없겠습니다.

녹지 조건은 지방에 있는 아파트 단지일수록 중요합니다. 주변에 양질의 일자리가 밀집되어 있는 편이 아니라면 교통, 학군, 녹지를 두루 갖추고 있어야 사람들이 선호하는 아파트가 됩니다. 특히 최근에는 녹지에 대한 중요성이 높아졌는데요. 사람들의 소득 수준이 전반적으로 향상되면서 자연 친화, 힐링에 대한 욕구가 증가했기 때문입니다.

오산 세교 파라곤 아파트는 가까이에 하천이 있지는 않습니다. 큰 공원이나 등산할 수 있는 산이 도보권에 있지도 않습니다. 다만 물향기수목원이 바로 인근에 있어 도보 산책 여건이 좋습니다. 수목원에 입장료가 소액 있기는 하지만 경기도립 공원이므로 가격이 저렴하여 자주 방문 하여도 부담되지 않을 정도입니다. 수목원이 있기는 하지만 입장료 문제가 있어서 결론적으로 녹지 여건도 그리 좋은 편이라고 할 수는 없습니다.

오산 하면 떠오르는 또 한 가지 특징이 있습니다. 오산 거주 주민들이 자주 겪고 있는 불편함 이기도 한데요. 바로 오산 비행장이 있다는 점입니다. 비행장 때문에 소음에서 벗어날 수 없다는 점은 거주환경에 있어 마이너스 요소이긴 합니다만, 다행히 오산 비행장과의 거리는 조금 있는 편입니다.

오산 세교 파라곤 아파트는 충분히 청약을 고려할 만한 장점도 있지만 생각보다 단점도 많이 눈에 띕니다. 오산 세교 파라곤 청약을 고려한다면 청약 일정과 조건은 어떠한지, 분양가가 주변 시세와 비교하여 어떤 수준인지, 전망은 어떠한지 등 다양한 조건들을 따져보아야 합니다.

 

1.3. 학군

오산 세교 파라곤 아파트 주변의 학군에 대해 알아보겠습니다. 초등학교는 200m 거리 내 세담초등학교가 2024년 개교 예정입니다. 신축 학교이기 때문에 시설 측면에서는 매우 좋을 것으로 기대되며, 도로를 건너야 하지만 차량 이동이 많지 않은 도로이기 때문에 안전에 크게 문제 되지 않을 정도입니다.

중학교는 대호중학교와 오산중학교에 통학이 가능합니다. 대호중학교는 공립으로 600m 거리에  있으며, 오산중학교는 사립으로 1.6km 거리에 있습니다. 대호중학교는 도보 통학이 가능하나 오산중학교는 차량으로 통학해야 하는 거리입니다. 오산중학교는 오산대학교 캠퍼스 내에 있는 특징이 있습니다.

학군을 평가할 때는 중학교의 학업성취도를 높게 평가합니다. 좋은 대학에 진학하기 위해서는 결국 고등학교에 진학해야 하기 때문입니다.   대호중학교는 2003년 설립하였고 오산중학교는 1950년 설립하였습니다. 오산중학교가 전통이 있기는 하지만 두 학교 모두 특목고 진학률은 매우 저조합니다.

고등학교는 오산대학교 캠퍼스 내에 위치한 사립고인 오산고등학교와 공립 고등학교인 세교 고등학교가 있습니다. 두 학교 모두 대학 진학률은 평균적인 수준으로, 오산의 학군은 특별히 좋은 학군이 한 곳에 집중되지 않고 대부분 평이한 수준입니다.

학원가는 오산대역 인근에 있습니다. 오산 세교 파라곤 아파트에서 약 1.6km 떨어져 있는 거리입니다. 그러나 대호중학교, 오산중학교 등 중학교와 학원가의 거리가 인접해 있지 않다 보니 학교에서 학원으로 연계하기 쉽지 않은 여건입니다. 학원의 차량을 이용한다면 이동이 가능하겠습니다.

 

2. 청약 한다면 알아야 하는 점

우선 청약 조건을 알아보겠습니다. 비규제 지역 공공택지개발지구 내 분양가상한제 적용 주택으로 분양가가 저렴해야 하나, 분양가 상승 추세를 고려하였을 때 주변 최근 분양단지들보다 분양가는 조금 비싼 84타입 약 4억원 중반대로 전망됩니다.


  • 청약 일정 : 특별공급 12월 4일, 일반공급 청약 1순위 12월 5일
  • 1순위 조건 : 경기도 1년 이상 거주, 지역별 면적별 예치금(오산시 200만원)
  • 주택 소유 :  무관(유주택자도 1순위)
  • 선정 방식 : 가점40%, 추첨60%
  • 분양가 : 전용84 기준 4억1,700만원~5,300만원

 

2.1. 청약일정

청약 일정은 지난 9월부터 여러 차례 연기되어 왔습니다. 9월에 모집 공고하여 10월에 분양 예정이었으나, 시공사 사정 등으로 인하여 청약  일정이 연기되었습니다. 청약 일정 연기는 부동산 시장 상황을 고려하여 시공사 측에서 판단한 것으로 보이나, 여러 차례 분양 연기로 오산 세교 파라곤 아파트 청약을 기다리는 많은 사람에게 큰 실망감을 안겨주기도 했습니다.

2023년 후반기 부동산 청약 시장이 활기를 띠게 시작하자 여러 건설사는 미루어 왔던 아파트 분양을 서둘러 준비하고 있는 분위기입니다.  오산 세교 파라곤 아파트도 분양시기를 드디어 결정하였습니다. 특별공급은 12월 4일, 일반공급 1순위는 12월 5일, 2순위는 12월 6일 청약을 접수하며, 당첨자 발표는 12월 14일입니다.

구분 일정
특별공급 12월 4일
1순위 12월 5일
2순위 12월 6일
당첨자 발표 12월 14일

 

오산 세교 파라곤 아파트와 분양 일정이 겹치는 아파트들이 많습니다. 이는 오산 세교 파라곤 아파트 청약을 노리고 있는 분들에게는 오히려 희소식입니다. 다른 아파트로 사람들의 관심이 몰려 경쟁이 줄어들 수 있기 때문입니다.

먼저 서울시 마포구에 위치한 마포 푸르지오 어반피스가 같은 날 분양합니다. 이 아파트는 총 239세대로 세대수는 많지 않지만 5호선 애오개역 초역세권으로 입지 조건이 매우 좋은 편입니다. 서울에 거주하고 있는 많은 사람이 관심 갖고 있는 아파트입니다.

또한 인천시 서구 왕길동에 위치한 왕길역 로열파크시티 푸르지오 아파트도 같은 날 청약합니다. 왕길역 로열파크시티 푸르지오는 줄여서 “왕로푸”라고도 부르는데, 검암역 로열파크시티 푸르지오의 분양 성공으로 프리미엄을 이어가고 있는 아파트입니다. 총 1,500세대의 비교적 세대수가 많은 큰 규모의 단지로 이 아파트 역시 수도권에 거주하고 있는 많은 분의 관심을 받고 있습니다.

이 밖에 청주 가경 아이파크 6단지, 강릉 모아미래도 오션리버, e편한세상 제물포역 파크메종 등 8개의 아파트 단지가 1순위 청약을 동시에 진행합니다. 물론 당첨자 발표일이 겹치는 날만 피해서 청약하면 되기 때문에 오산 세교 파라곤 아파트 당첨자 발표일인 12월 14일과 겹치지만 않으면 됩니다.

다행히 12월 14일 당첨자 발표 청약 일정은 강릉 모아미래도 오션리버 아파트입니다. 인기가 많은 왕길역 로열파크시티 푸르지오나 마포 푸르지오 어반피스와 당첨자 발표 일정이 겹치지 않는 점은 다행입니다. 그러나 12월 7일 1순위 청약하는 서울시 강서구 삼익 더 랩소디 아파트가 12월 14일 당첨자를 발표하므로 둘 중 하나의 단지만 청약이 가능하겠습니다.

 

2.2. 청약조건

오산시를 포함한 경기도 1년 이상 거주자 및 지역별, 면적별 기준 예치금을 보유하면 1순위 청약이 가능합니다. 지역별 면적별 기준 예치금은 85m² 이하의 경우 경기도 오산시는 200만원, 서울시는 300만원, 인천시는 250만원입니다. 200만원 이상 예치금이 있는 경우 청약에 문제없겠습니다.

가점제와 추첨제 모두 청약에 신청한 사람 중 경쟁이 있을 경우 경기도 오산시 거주자에게 우선 공급합니다. 오산시에 1년 이상 계속 거주한 인원에게 30%를, 경기도에 6개월 이상 거주자에게 20%를 우선으로 할당합니다. 나머지는 수도권(서울시, 인천시, 경기도) 거주자에게 50%를 할당합니다.

그러므로 오산시에 1년 이상 거주하고 있는 분들의 입장에서 보면 가장 먼저 30% 공급 대상이 되며, 30%에서 선정되지 않더라도 경기도 6개월 이상 거주 대상에도 포함되어 20%에 속하게 되고, 여기에서 선정되지 않더라도 수도권 거주자 50% 할당에 포함되어 당첨 확률이 높아지게 됩니다.

전용 68, 전용 84 모두 추첨제를 60%나 적용하는 것은 상당한 이점입니다. 오산 세교 파라곤 아파트에 청약하려는 대부분의 사람이 청약 점수가 높지 않을 것으로 예상됩니다. 정말 청약 점수가 높은 분들이라면 이 아파트보다는 다른 아파트의 청약에 도전 해 볼 가능성이 높습니다.

따라서 가점제 비율보다는 추첨제 비율도 중요한 아파트입니다. 모든 타입 60%의 추첨 비율은 매우 높은 편이며, 많은 분에게 기회가 돌아갈 것입니다. 따라서 가점이 낮은 사회 초년생이나, 부양가족이 없으신 분들, 주택을 소유하고 계신 분들도 당첨 가능성이 있습니다.

오산 세교 파라곤 아파트는 주택 소유 여부와 무관하게 유주택자 또는 2주택 이상 다주택자도 1순위 자격으로 청약이 가능합니다. 따라서 일시적 1가구 2주택에 해당하시는 분들이나 투자를 위해 추가로 주택을 마련하길 원하시는 분들도 모두 1순위 자격으로 청약을 할 수 있습니다. 다만 관심도가 높은 아파트인 만큼 해당 지역에서 1순위 청약이 종료될 가능성이 높습니다.

 

2.3. 분양가

분양가는 전용 84 기준 4억 중반대입니다. 4억1,700만원에서 4억5,300만원까지 분양가가 형성되어 있습니다. 전용 68 분양가는 3억4,200만원에서 3억7,200만원으로 형성되어 있습니다.

타입 세대수 분양가(저층~기준층)
68 217 3억4,200만원~3억7,200만원
84A 428 4억1,700만원~4억5,300만원
84B 423 4억1,700만원~4억5,300만원

주변에 최근 분양한 단지와 대략 분양가를 비교해 보면 분양가 상한제 적용 주택이지만 분양가 상한제 적용 주택치고는 비싼 편입니다. 그러나 터무니없이 비싼 편은 아닙니다. 아파트 시세 상승 등을 고려한다면 최근 청약한 단지나 주변 아파트 시세와 비슷한 수준으로 판단됩니다.

먼저 남쪽으로 가장 가까이에 있는 궐동 오산 세교2지구 A4 블록 중흥S-클래스 에듀파크의 분양가와 비교해 보겠습니다. 전용 84 기준으로 해당 아파트의 분양가는 4억 500만원 정도로 4억 초반 수준이었습니다. 해당 아파트가 부동산 가격의 전고점이었던 2021년 말 분양했던 점을 고려한다면 현재의 오산 세교 파라곤 아파트는 안전마진이 거의 없어 보입니다.

오산 세교 파라곤과 북쪽에 인접한 단지도 최근에 분양한 단지입니다. 오산시 궐동 오산 세교2지구 A1 블록 호반써밋 그랜빌2 아파트 전용 84 분양가는 4억3천만원 수준으로, 이보다 약 2,500만원 상승하였음을 알 수 있습니다.

최근 청약 단지가 아닌 이미 입주가 완료된 주변 아파트 시세와 비교해 보겠습니다. 2023년 7월 입주한 호반써밋 라포레 아파트의 전용 84 시세는 실거래 기준으로 4억5천만원 수준입니다. 최근 분양가보다 약 1천만원 상승한 시세입니다. 이를 보면 주변 시세가 매우 정직하다는 것을 알 수 있습니다.

분양을 앞둔 있는 오산 세교 파라곤 아파트 분양가도 이보다 약 1천만원 높은 4억 5천만원 수준으로 분양할 것으로 많은 분들의 이견이 좁혀지고 있었는데요. 기준층 분양 가격이 4억5,300만원으로 책정된 것을 보면 전문가들의 예측이 정확했습니다.

 

3. 부마인드 인사이트

오산 세교 파라곤 아파트는 경기도 오산시에 이미 거주하고 있는 분들이나 거주할 계획이 있으신 분들께서는 청약을 노려보셔도 좋을 만한 아파트입니다. 다만 일자리를 고려하여, 동탄이나 평택과 거주지를 비교하고 있는 입장이라면 선택할 가능성이 높지는 않습니다.

평택이나 동탄2신도시에 비해 일자리 측면의 입지 조건이 부족한 것은 사실입니다. 그러나 평택, 동탄2보다는 가격 측면의 조건이 매우 매력적이다 보니 배제할 수 없는 선택지로 남아 있을 것입니다. 결국 배후지 역할을 하게 됩니다.

배후지란, 일자리를 중심으로 조성되어 있는 주요 거주지역 외에 그보다 약간 외곽 지역에 형성되어 있는 거주지역으로, 베드타운과 같은 역할을 하는 곳을 말합니다. 동탄과 평택을 주요 일자리 중심 거주지역이라고 본다면 오산은 그들의 배후지가 되는 셈입니다.

다만 오산에 일자리를 두고 계신 분들이라면 오산 세교 파라곤 아파트도 충분히 매력이 있는 선택지입니다. 그러나 이들에게도 한 가지 아쉬운 점은 분양가입니다.

분양가 상한제 적용 아파트 단지의 가장 큰 메리트는 저렴한 분양가인데, 주변 시세와 너무나도 비슷한 이번 분양가는 또 한 번 선택을 망설이게 할 수 있는 요소입니다.

안전마진이 부족해 보이기 때문에 실거주 입장에서는 문제없겠으나 단순 투자 목적으로 접근하신다면 신중히 검토해 보는 것이 좋겠습니다.

 


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