용산 부동산 전망 : 일자리, 용산공원, 용산국제업무지구

용산 부동산 전망은 어떻게 될까요? 용산은 서울에서도 중심부에 있고 여의도, 마곡, 종로, 강남에 모두 쉽게 접근할 수 있는 위치에 있어 양질의 일자리가 매우 풍부한 지역입니다. 그뿐만 아니라 한강을 남쪽으로 끼고 있어 남향에서 한강을 조망할 수 있으며, 서울 최대 규모의 녹지인 한강공원에 인접해 있습니다. 과거와 달리 앞으로의 시대에서는 도심지 속 잘 갖추어진 녹지는 부촌을 형성하기 위한 필수조건입니다. 용산의 부동산은 양질의 일자리와 잘 갖추어진 녹지로 인하여 전망이 매우 밝으며 미래에는 서울에서도 강남을 능가하는 최고 입지가 됩니다.

 

용산 부동산 전망 로고

 

 

1. 용산 부동산 전망

용산은 서울의 3대 핵심지입니다. 2040 서울 도시기본계획에 따르면 용산과 종로를 묶어 한양도성 중심으로 표현하였습니다. 나머지 두 곳은 영등포 및 여의도, 그리고 강남입니다. 또한 용산과 여의도, 가산디지털단지까지 연결되는 축을 ‘국제경쟁혁신축’ 으로 지정하며 서울 내 총 4개의 핵심 축을 중심으로 개발할 것임을 공개했습니다. 2040 서울도시기본계획에 따르면 김포공항에서 한강을 따라 용산까지 이르는 구간을 UAM 도심항공교통 운용구간으로 지정하였습니다. 이것만 보아도 서울시에서 용산을 빼놓고는 개발을 할 수 없을 정도로 용산이 개발의 핵심에 있음을 알 수 있습니다.

용산은 양질의 일자리가 매우 풍부한 지역입니다. 용산구의 평균연봉은 4,600만원으로 서울에서는 그리 높지 않은 편이지만, 일자리 수는 약 13만명으로 작은 면적에 비해 일자리가 매우 많은 지역입니다. 일자리 측면에서 용산의 가장 큰 장점은 양질의 일자리가 집중되어 있는 서울 내 모든 지역에 쉽게 접근이 가능하며, 이 지역들의 배후 주거지로 역할을 하고 있다는 점입니다. 특히 국제금융지구인 여의도와 첨단산업단지가 조성되어 있는 마곡, 대기업 본사가 위치하고 있는 종로와 무수한 사업체가 집중되어 있는 강남까지도 모두 20분 내 접근 가능합니다.

용산의 교통은 KTX, SRT, 1호선, 경의·중앙선이 용산역으로 들어오며, 신용산역에는 4호선이 연결되어 있습니다. 또한 삼각지역에는 지하철 6호선을 이용할 수 있습니다. 무엇보다도 용산의 물리적인 위치 자체가 서울의 가장 중심지에 위치하고 있기 때문에 종로, 여의도, 마포, 강남까지 모두 쉽게 접근할 수 있는 입지 입니다.

또한 용산 하면 빼놓을 수 있는 큰 강점이 바로 녹지입니다. 서울에 위치한 녹지 중 가장 큰 규모의 녹지(공원) 은 용산공원입니다. 용산공원은 과거 한미연합사 부지가 자리 잡고 있던 곳으로 현재는 반환되어 일반 시민들에게 공개되어 있습니다. 한강변 아파트가 고가의 가격대를 형성하고 있는 이유, 서울숲을 끼고 있는 성수동 트리마제 아파트가 특별히 높은 가격을 형성하고, 부유한 연애인들이 많이 거주하고 있는 이유도 모두 녹지 때문입니다.

성공한 사람들, 경제적으로 풍족한 부자들은 삶의 질을 중요시 생각합니다. 그 때문에 거주지를 선택할 때 일자리, 교통, 학군도 중요하지만 녹지를 더 중요하게 생각하는 경향이 있습니다. 따라서 훌륭한 녹지가 형성되어 있는 곳이 부촌이 되기 마련입니다. 미국 뉴욕의 센트럴파크, 수원의 광교를 보아도 알 수 있습니다. 따라서 용산은 양질의 일자리, 교통, 서울 최대의 녹지와 한강, 그리고 미래 개발계획까지 용산은 모두 갖춘 매우 훌륭한 입지입니다.

 

2. 일자리

부동산의 입지를 판단하는 제1의 요소는 일자리입니다. 서울의 집값이 항상 높은 이유는 주택을 지을 수 있는 땅은 한정되어 있는데 양질의 일자리는 항상 넘쳐나기 때문입니다. 생각해보면 우리가 어딘가에 거주해야 할 장소를 정할 때 직장이나 사업장이 위치해 있는 곳을 기준으로 가까운 곳에 주거지를 마련하게 되는 것을 알 수 있습니다. 직장인의 경우 타 지역으로 발령이 나면 발령난 지역에서 새로운 거주지를 알아보아야 하기도 합니다.

즉 부동산 수요는 직주근접에 따라 대부분 결정됩니다. 그렇기 때문에 양질의 일자리가 밀집되어 있는 지역은 집값이 높게 형성됩니다. 서울에는 양질의 일자리가 집중되어 있다고 했습니다. 서울 중에서도 양질의 일자리가 밀집되어 있는 대표적인 지역은 강남, 여의도, 마곡, 종로입니다.

2023년 8월 기준 호갱노노의 데이터로 본 서울 지역별 총연봉 1위는 여의도로 약 직장인 기준 총연봉(평균연봉X종사자수)이 약 20조 2천억원입니다. 2위는 역삼동으로 약 10조 2천억원의 총연봉을 기록하고 있습니다. 3위는 양재동으로 약 9조 7천억원 수준입니다. 직장인 평균연봉을 기준으로 보았을 때에는 양재동이 7,270만원이며, 여의도는 평균연봉 7,210만원을 기록하고 있습니다. 양재동과 여의도는 평균연봉이 60만원 밖에 차이가 나지 않으므로 일자리를 기준으로 보았을 때는 강남과 여의도는 대등한 입지임을 알 수 있습니다.

구분지역직장인 총 연봉(원)
(평균연봉X종사자수)
평균연봉(만원)종사자수(명)사업체 수(개)주요기업
1여의도동(영등포구)20조 2,967억7,210281,3693,142LG, KB금융, 메리츠증권 등
2역삼동(강남구)10조 2,367억4,760214,8836,368두나무, 메리츠금융 등
3양재동(서초구)9조 6,842억7,270133,0752,236현대자동차, 동원, 일동제약 등
4서초동(서초구)7조 9,881억4,860164,1595,500삼성증권, 삼성화재 등
5마곡동(강서구)4조 1,701억5,28078,8742,558엘지씨엔에스, 홈앤쇼핑, 코오롱 등
6회현동1가(중구)1조 6,059억8,74018,35575우리금융 등
7신문로2가(종로구)1조 132억7,69013,174120한국시티은행, LG생활건강 등

강남구와 서초구를 모두 포함한다면 강남, 서초가 여의도 보다 직장인 종사자 수가 많으나, 동 단위 규모로 한정한다면 여의도동의 종사자 수가 약 28만명으로 압도적으로 고연봉자가 밀집되어 있음을 알 수 있습니다.

결론적으로 표에 제시된 것처럼 데이터로 본 일자리 상위 지역은 여의도, 강남/서초, 종로, 마곡으로 요약할 수 있습니다. 그리고 이들 일자리 상위 지역에 모두 쉽게 접근할 수 있는 지역은 가장 중앙에 있는 용산입니다. 용산은 서울의 중심에 위치하고 있으며 지하철 4,5,6호선과 경의중앙선을 이용할 수 있습니다. 따라서 위에서 언급한 상위 입지 지역들을 30분 이내에 접근 가능합니다. 용산 부동산 전망은 양질의 일자리에 쉽게 접근할 수 있는 점으로 인해 충분히 기대할 만한 상황입니다.

여기서 중요한 것이 있습니다. 용산 부동산 전망을 예측하기 위해서는 미래 일자리 증가 가능성을 살펴보아야 합니다. 용산은 현재도 양질의 일자리가 매우 많은 지역입니다. 그러나 용산 국제업무지구 개발 이후에는 양질의 일자리가 더욱 폭발적으로 늘어날 수 있어 이 또한 매우 긍정적입니다. 용산정비창 부지를 활용하는 국제업무지구 개발 계획 중 70%는 상업지역입니다. 국제업무지구와 관련해서는 잠시 뒤에 다시 말씀드리도록 하겠습니다.

 

3. 용산공원

양질의 일자리 외에도 중요한 요인으로 작용하는 입지 결정요인은 녹지입니다. 서울에서 한강 전망 아파트를 선호하는 이유는 불변의 천혜 요소인 “강”이라는 자연을 끼고 있기 때문입니다. 또한 성수동에 프리미엄 아파트들이 많이 자리 잡고 있고 성공한 연예인들이 많이 거주하고 있는 이유도 서울숲이라는 거대 녹지가 있기 때문입니다.

수원 광교의 아파트가 비싼 이유는 삼성전자 캠퍼스가 있기 때문이기도 하지만 광교 호수공원이 잘 갖추어져 있기 때문입니다. 미국의 경우 뉴욕에서도 최대 부촌은 거대 녹지가 있는 센트럴파크와 인접해 있는 지역입니다. 즉, 부자들은 양질의 일자리가 풍부하면서 녹지가 잘 갖추어진 곳을 선호하는 경향이 있습니다. 돈이 많을수록 삶의 질을 중시하기 때문입니다.

서울 내 최대 규모의 녹지가 있는 곳은 어디일까요? 바로 용산공원입니다. 용산공원은 한미 연합사령부가 자리 잡고 있어 그간 일반 시민이 이용하기 어려운 지역이었습니다. 그러나 주한미군 기지 반환 사업으로 인하여 용산 연합사 부지는 공원으로 개발하는 것으로 정해져 일반 시민이 이용할 수 있게 되었습니다. 용산공원이 개발되기 전 까지는 서울 내 최대규모의 공원은 서울숲 이었습니다. 그러나 용산공원 부지는 심지어 남산보다도 큽니다. 개발이 완료 될 경우 단연코 서울 내 최대규모의 공원으로 역할을 하게 될 것입니다. 서울 최대규모 녹지로 인해 용산 부동산 전망에 대한 기대가 매우 높습니다.

용산공원의 서쪽으로는 국제업무지구를 개발하며, 이와 균형을 맞추기 위해 동쪽으로 이태원, 한남 재정비촉진지구, 후암동, 해방촌 일대를 전면 재개발하는 계획을 추진하고 있습니다. 대상 부지는 총 61만평 규모로 용산공원 부지와 비슷한 규모의 크기로 대규모 개발을 추진 중입니다.

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용산공원 일대 개발계획 

 

용산공원의 서쪽으로는 국제업무지구를 개발하며, 이와 균형을 맞추기 위해 동쪽으로 이태원, 한남 재정비촉진지구, 후암동, 해방촌 일대를 전면 재개발하는 계획을 추진하고 있습니다. 대상 부지는 총 61만평 규모로 용산공원 부지와 비슷한 규모의 크기로 대규모 개발을 추진 중입니다.

앞서 경제적으로 풍족한 부자들은 삶의 질을 중시하기 때문에 주거지 선정에 있어서 녹지가 매우 중요하다고 말씀드렸습니다. 서울의 최대 규모의 공원을 보유하고 있으며, 한강을 끼고 있는 용산은 신흥 부자들이 가장 선호하는 주거지가 될 가능성이 높습니다. 이미 각종 언론에서도 대형 공원의 중요성을 잘 인식하고 있습니다. 이와 관련된 기사(링크)를 참고해 보면, 대형 공원이 주는 만족감은 생각보다 매우 큰데, 대형 공원 주변의 거주지는 한정되어 있기 때문에 그 희소성이 부동산 가격 형성에 매우 크게 작용하리라는 것입니다.

이러한 현상은 뉴욕 센트럴파크뿐만 아니라 우리나라에서도 이미 발생하고 있습니다. 한강 변 아파트가 비싼 것. 석촌 호수공원 일대 잠실 아파트들이 비싼 것. 성수동 서울숲과 인접해 있는 아파트가 초고가인 것. 광교 호수공원과 동탄 호수공원, 세종 호수공원, 대전 도안 호수공원 일대 아파트가 다른 아파트에 비해 비싼 것도 같은 이유입니다. 이처럼 공원과 녹지의 중요성은 매우 큽니다.

중요한 것은 아직 용산공원 개발 호재가 부동산에 모두 반영되지 않았다는 것입니다. 용산공원 주변으로 지역 상생을 위한 다양한 개발 계획이 수립되고 있으며 용산은 지금도 지속 발전 중입니다. 이러한 다양한 개발계획으로 인해 용산 부동산 전망은 매우 긍정적입니다. 용산은 서울의 주요 양질의 일자리 밀집지역을 30분 내 이동할 수 있으며,  용산 자체에도 국제업무지구 조성으로 서울의 새로운 랜드마크가 될 예정입니다. 또한 서울 최대규모 녹지인 한강공원과 인접해 있고 한강과 인접해 있어 신흥 부촌이 될 수 있는 조건을 모두 갖추고 있습니다.

 

4. 용산국제업무지구

앞서 용산은 지금도 개발이 진행 중이라고 말씀드렸습니다. 용산정비창 부지를 활용한 용산국제업무지구 개발, 용산공원 동측 지역 개발, 용산역에서 용산공원까지 지하, 지상 복합개발 등 다양한 개발계획이 줄을 서고 있습니다. 용산 국제업무지구는 용산정비창 부지를 개발하여 첨단테크 관련 기업들을 대규모로 위치시키는 개발계획입니다.

이곳의 법정 상한 용적률을 해제하여 잠실 롯데월드타워보다 더 높은 건물들이 들어설 예정입니다. 용산은 양질의 일자리 접근성, 서울 내 어디든 쉽게 접근할 수 있는 교통, 서울 최대의 녹지와 한강 등 최고 입지로 성장하기에 필요한 모든 요건을 갖추고 있습니다. 용산 국제업무지구 조성으로 용산 자체에 미래를 주도할 수 있는 양질의 일자리를 풍부하게 갖춘다면 미래에는 강남을 능가하는 입지로 성장할 수 있을 것입니다.

용산국제업무지구 개발의 하나로 용산정비창 부지는 비주거 상업지역 70%, 주거지역 30% 비율로 개발이 진행됩니다. 주거지역에는 약 6천세대 규모로 형성될 예정입니다. 가장 기대되는 점은 용적률을 법정 상한인 1500%보다 높게 지을 수 있도록 제도를 개선하여 잠실 롯데월드타워보다도 더 높은 건물을 건설할 수 있게 추진한다는 점입니다.

미래 환경을 고려하여 높은 건물을 이용해 도심항공교통(UAM) 등을 복합적으로 운용할 수 있도록 설계하여 복합교통 허브로 개발할 계획입니다. 지금은 잘 상상되지 않지만 항공교통을 환승하는 체계라고 이해할 수 있겠습니다. 용산국제업무지구 개발 사업이 원활히 추진된다면 우리나라에서 가장 높은 건물들이 밀집되어 있는 지역이 됩니다. 서울의 새로운 랜드마크가 잠실 롯데월드타워가 아닌 용산국제업무지구가 될 것입니다.

용산의 입지가 매우 탄탄하기 때문에 국제업무지구 개발계획은 실패할 수 없는 계획입니다. 용산 국제업무지구 개발계획은 정부와 서울시는 기존 용산정비창이 있던 부지를 개발하는 것으로 ’24시간 불이 꺼지지 않는 융복합 국제도시’를 개발하여 용산의 가치를 높일 수 있도록 합니다. 말씀드렸듯이 이곳에 법정 상한 용적률 1500% 를 해제하여 잠실 롯데월드타워 보다 높은 건축물들을 건설할 수 있도록 추진 중입니다. 그렇게 되면 서울의 랜드마크크는 여의도 63빌딩에서 잠실 롯제월드타워로, 그리고 삼성역의 GBC로, 최종적으로는 용산 국제업무지구로 옮겨 갈 것입니다.

용산 국제업무지구는 약 49만 3천m² 부지에 70%는 상업지역으로 30%는 주거지역으로 개발될 예정입니다. 상업지역에는 최첨단 기술을 보유한 하이테크 기업 위주로 유치하여 한국의 실리콘밸리를 만들 예정입니다.

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특히 상업지역에는 미래 산업이 AI(인공지능), VR(가상현실), XR(확장현실), 메타버스 등 임을 고려하여 “용산 메타 밸리(Meta-Valley)” 라고 명칭하고 있습니다. 미래 산업을 용산에서 주도할 수 있도록 기반을 구축하려는 것이 핵심입니다. 주거지역에는 SH공사가 주도적으로 개발하여 약 6,000세대의 주거공간을 구축할 계획입니다. 직주혼합 개념으로 산업지역과 주거지역을 직접 연결하여 개발함으로써 시너지를 창출하겠다는 방침입니다.

특히 용산공원 동측의 서빙고 아파트 지구가 지구단위계획 구역으로 변경되어 개발되는 안건이 2023년 5월 서울시의 승인을 받은 점을 주목해야 합니다. 지구단위계획에는 정부의 규제 완화 지침을 반영하여 각종 규제를 완화하고 재건축을 용이하게 하는 내용이 포함되어 있습니다. 이로 인해 용산의 주된 거주지역이자 오래된 부촌인 동부 이촌동 노후 아파트 단지의 재건축에도 탄력을 줄 수 있을 것으로 기대되고 있습니다. 상업지역의 개발이 주거지역의 개발과 시너지를 낼 수 있는 부분은 이런 부분입니다.

용산 국제업무지구 개발계획은 과거 2007년에 최초로 정비창 부지와 서부이촌동을 통합하여 개발하는 것으로 계획이 시작되었습니다. 당시에는 상업지구를 구축하고 약 1만세대의 주거 공간을 공급하여 서울의 핵심지인 용산을 개발하는 계획을 추진하였습니다. 그러나 사업실현성, 예상, 정부정책 등의 영향으로 원활히 추진되지 못하였습니다. 그러나 정부의 강한 용산개발정책, 연합사 부지 반환과 용산공원 개발, 천혜의 입지 등 여러 요인으로 인하여 용산 국제업무지구 개발은 성공할 가능성이 매우 높습니다.

 

5. 원효로 1가 개발

부동산 전망이 밝은 용산중에서도 가장 관심을 두어야 하는 유망지역은 원효로 1가입니다. 원효로 1개 개발의 핵심은 역세권 도시 정비형 재개발입니다. 역세권을 중심으로 노후한 시설을 개선하는 등 도시를 정비하고 대대적인 재개발을 추진한다는 것입니다. 특히 원효로 1가는 도시정비형 재개발 역세권시프트 구역으로 지정되기 임박한 상황입니다.

역세권 시프트 개발은 지하철역 반경 350m 이내 지역을 고밀 개발하는 방식입니다. 고밀 개발이란? 용적률을 상향하여 건물을 높게 지을 수 있도록 제도적으로 허용함으로써 건물의 밀도를 높이는 개발 방법을 의미합니다. 지하철역 반경 350m 이내에서 용적률을 500%까지 상향할 수 있어 재개발이나 재건축을 추진하고 있는 단지의 경우 사업성이 획기적으로 개선될 수 있습니다.

역세권 시프트 개발을 함으로써 얻을 수 있는 장점은 용적률을 상향 함으로써 추가적으로 공간을 확보하게 되는 효과가 있습니다. 이로써 사업성이 획기적으로 좋아지게 됩니다. 정부에서는 이를 활용하여 주변 시세보다 약 70~80% 저렴하게 주거지를 제공하도록 추진하고 있습니다. 또한 주거안정성 확보를 위해 2년 단위 계약 갱신으로 최장 20년 까지 거주할 수 있도록 여건을 마련하고 있습니다.

원효로 1가 지역에 역세권 시프트 개발이 적용된다면 이 지역 일대의 스카이라인이 달라질 것입니다. 원효로 1가는 현재는 노후화된 주택이 많고 골목이 좁아 소방차 진입 등 안전에도 매우 위험성이 잔존하고 있는 지역입니다. 따라서 재개발을 추진함에 있어서도 큰 무리가 없는 지역으로 많은 사람들의 관심을 받고 있습니다. 해당지역을 임장해보면 현재도 재개발을 기대하고 빌라를 매수하려는 수요가 끊임없이 지속되고 있습니다. 실투자금이 적은 매물 위주로 거래가 이루어지고 있으며, 지어진지 3년 이내인 신축 빌라에 대한 매수 수요도 증가하고 있습니다.

2023년 12월 기준 실투자금 3억 중반대부터 6억 정도 되는 상대적으로(?) 소액 투자할 수 있는 빌라 물건도 존재하는 상황입니다. 향후 재개발이 이루어지고 아파트단지가 조성되면 실투자금으로 최소 10억 이상의 자금이 필요할 것으로 예측할 수 있습니다. 앞으로 사업 추진 단계에 따라 리스크가 점차 줄어들게 되면 그만큼 가격도 상승하게 될 것입니다. 결론적으로, 용산은 지금이 가장 저렴한 지역이 될 것입니다.

용산 역세권 도시 정비형 재개발(역세권 시프트) 구역으로 선정되어 개발이 추진되고 있는 지역은 지하철 6호선 효창공원역과 1호선 남영역 사이에 있는 지역 일대입니다. 선린인터넷고등학교, 선린중학교, 용산경찰서의 남쪽으로 위치한 주택가 일대를 대대적으로 재개발할 계획입니다. 개발계획과 연계하여 용산경찰서도 7층 높이로 신축하여 환경을 개선할 예정입니다.

 

용산 역세권 정비구역으로 효창공원역 일대를 재개발한다

원효로 1가 용산 역세권 도시 정비구역의 개발을 위해서 먼저 공식 절차에 의해 정비구역으로 지정된 후 조합설립 절차를 진행하게 됩니다. 현재는 원효로 1가 용산 역세권 도시 정비구역의 조합설립 추진위원회를 구성하여 사업을 추진하고 있으며, 구역 지정이 임박해 있는 단계입니다. (2024년 상반기 구역 지정이 예정되어 있습니다) 정비구역 지정 이후에는 조합설립 추진위원회가 아닌 “조합”이 설립 인가받는 절차가 남아있습니다.

정비구역의 지정 이후에는 사업 추진 리스크가 한 단계 줄어들고, 조합설립 인가 이후에는 리스크가 현저하게 줄어들게 됩니다. 따라서 현재는 사업추진에 대한 리스크는 있으나 그만큼 호재가 가격에 반영되지 않은 단계라고 볼 수 있습니다. 원효로 1가 일대 역세권 시프트 개발을 투자 목적으로 고려하고 계신다면 현재 상태와 사업 추진 가능성 등을 면밀하게 검토할 필요가 있겠습니다.

 


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