파주 운정3 제일풍경채 핵심분석! (GTX-A 초역세권이지만..)

파주 운정신도시 운정3 제일풍경채 아파트가 2023년 11월 청약합니다. GTX-A 운정역과 약 250m 떨어져 있는 초역세권 아파트입니다. 개통될 경우 운정에서 서울역까지 54분 소요되던 시간이 20분으로 단축됩니다. 운정에서 서울로 출퇴근하시는 많은 분들이 운정3 제일풍경채 청약에 많은 관심을 보이고 있는 이유입니다. 세대수는 383세대로 많지 않지만 주변 아파트도 비슷한 수준입니다. 용적률은 180%이며 주차대수는 1.6대로 매우 넉넉한 편입니다. 운정3 제일풍경채의 미래가치에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

운정3 제일풍경채 로고

 

 

1. 운정3 제일풍경채 기본정보

운정신도시는 계획도시로, 도시 전체가 GTX-A의 영향을 받고 있습니다. GTX-A를 빼놓고는 운정신도시의 가치를 평가할 수 없을 정도입니다. 특히 이번에 분양하는 운정3 제일풍경채의 경우 GTX-A 초역세권이라고 할 수 있는 위치에 지어지는 아파트입니다. 그렇다 보니 이 아파트에 관심을 갖고 계신 많은 분들이 2024년 3월에 예정되어 있는 GTX-A 개통을 애타게 기다리고 있을 것입니다.

파주에 거주하고 계시는 분 중 서울 출퇴근을 하고 계신 분들이라면 더욱 GTX-A개통이 기다려지실 겁니다. 그리고 GTX-A가 정차하는 운정역과 조금이라도 더 가까운 지역에 거주하고 싶으실 것입니다. 도보로 운정역에 접근할 수 있다면 최상의 조건입니다.

파주 인근 또는 파주 외 지역에 거주하고 계신 분들이라면 투자 목적으로도 운정역 인근 아파트 단지에 많은 관심을 갖고 계실 것입니다. 서울에서 멀리 떨어져 있는 외곽지역일 수록 GTX-A 개통으로 인한 아파트 가격 상승이 무서울 정도 이기 때문입니다. 그러한 모든 조건을 충족시켜 줄 수 있는 아파트가 운정3 제일풍경채가 될 수 있습니다.

운정3 제일풍경채 아파트는 2022년 4월 사전청약을 진행했던 단지입니다. 사전청약 시에도 경쟁률은 어마어마하게 높았습니다. 84타입 1순위 해당지역의 경우 70세대 공급에 5,157건이 접수되어 경쟁률 245:1을 기록했던 단지입니다. 모든것이 GTX-A 운정역의 효과입니다.


  • 위치 : 경기도 파주시 동패동 415-13일원
  • 세대 : 383세대
  • 규모 : 지상 28층, 총 4개 동
  • 용도 : 공동주택(아파트)
  • 용적률 : 180%
  • 건폐율 : 13%
  • 주차대수 : 1.6대
  • 입주 : 2026년 10월 (예정)

아파트 위치는 경기도 파주시 동패동 415-13 일대입니다. 총 383세대로 많은 세대수는 아니지만 주변 단지들과 세대수 격차가 심한 것은 아닙니다. GTX-A 운정역세권 개발계획에 따라 인근 단지들의 세대수가 500세대 이하로 비슷한 수준입니다.

세대수가 적은 것은 아쉽지만 상대적으로 평가해 보았을 때에는 인접 단지들의 세대수도 비슷하므로 문제될 것이 없다고 생각됩니다. GTX-A 운정역 초역세권이며 대규모인 단지는 존재하지 않기 때문에 비교군 자체가 없습니다.

운정3 제일풍경채의 강점이 하나 더 있습니다. 바로 주차대수 인데요. 사전청약 시 부터 용적률, 건폐율, 주차대수를 공개하지 않았었는데, 건설사 측에 전화문의 한 결과 세대당 1.6대 수준의 주차면을 보유하고 있다는 답변을 받았습니다. 이는 신축 단지들 뿐만 아니라 기존 단지들 모두와 비교해 보아도 상당히 여유있는 주차면수 입니다.

분양하는 아파트 평형은 모두 전용84로 대부분 남서향 또는 남동향으로 배치되어 있습니다. 남동향과 남서향 모두 각각 선호하는 분들이 있는 인기평형입니다. 주차면서와 평형, 동 지향방향 등 소비자의 니즈를 많이 고려했음을 알 수 있습니다.

무엇보다 운정3 제일풍경채의 가장 큰 이점은 GTX-A 운정역 초역세권 이라는 점입니다. 아파트에서 GTX-A 운정역까지는 약 250m 떨어져 있으며 도보로 이동할 경우 약 4분에서 5분 정도 소요되는 매우 짧은 거리 입니다.

집에서 부터 걸어서 GTX-A를 이용할 수 있다는 점이 얼마나 큰 장점이 될 까요? 저도 그 편리함이 어느정도일지 아직 상상이 되지 않습니다. 그래서 2024년 3월 개통을 앞둔 GTX-A 가 어떤 특징을 갖는 노선인지 한번 자세히 알아보겠습니다.

 

2. 운정 GTX 초연결 광역경제생활권

2024년 3월 GTX-A 수서 동탄 구간 개통을 앞두고 윤석열 대통령은 2023년 11월 6일 GTX-A 동탄역을 현장점검 하였습니다. 또한 GTX 열차 내부에 탑승하여 시민들과 ‘광역교통 국민 간담회‘를 개최하여 소통하였습니다.

그러면서 GTX 내부 모습이 더욱 일반인에게 공개되어 많은 분들의 궁금증을 해소하기도 했습니다. 사실 저는 처음에는 GTX도 KTX나 SRT와 유사하게 좌석 배치가 되어 있을 것이라고 생각했습니다. 사진을 보고 놀랐던 점은 GTX 내부 모습이 현재 운용 중인 지하철의 모습과 너무나도 비슷했다는 점입니다. GTX 내부 모습은 지하철과 같이 좌석이 배치되어 있습니다. 그러면서도 시속 180km로 주행합니다.

즉 GTX가 KTX와 다른 점은 접근성이라고 생각합니다. 두 열차 모두 빠른 속도를 자랑하지만 KTX, SRT는 좌석 예약을 반드시 해야 하고 좌석이 없을 경우 이용하지 못하는 불편한 점이 있었습니다. 때문에 수요가 아무리 많다고 하더라도 이용하는 데에는 한계가 있었습니다.

그러나 GTX는 지하철과 같은 내부구조로 되어 있기 때문에 좌석이 부족하여 못할 염려가 없습니다. 지하철과 같이 접근성이 매우 좋은 이유입니다. 그러면서도 지하철의 단점인 속도를 획기적으로 개선하는 열차입니다.

비용도 합리적입니다. 수도권 내에서 10km 이내의 거리는 기본요금 1,250원에 별도 요금 1,350원이 더해져 약 2,600원 정도면 이용 가능할 것으로 예측됩니다. 지하철 요금과 비교했을 때 절대적인 금액 차이는 있으나, 소비자가 실제 이용할 때 느끼는 소비심리 측면에서는 별 차이가 없습니다. 1,300원과 2,600원은 값은 두배 이지만 2,600원이라 하더라도 교통 요금 부담이 적은 편입니다.

이러한 GTX의 여러 가지 강점으로 인하여 GTX 역세권을 중심으로 초 연결 광역 경제생활이 가능해 집니다. GTX로 인하여 달라지는 수도권 광역 경제생활의 핵심은 수도권 어디에서든 GTX를 이용하여 서울까지 30분 내로 접근하는 것입니다.

이번 광역교통 국민 간담회에서 윤석열 대통령은 GTX-A와 더불어 GTX-C는 2023년 말에 GTX-B는 2024년 초에 착공되어야 함을 밝혔습니다. GTX로 수도권 광역 경제 생활권을 조기에 이룩하고자 하는 정부의 의도가 엿보이는 대목입니다.

GTX-A를 이용하면 동탄에서 수서까지 기존에 79분 걸리던 시간을 19분으로 단축할 수 있습니다. 파주 운정에서 서울역까지는 기존 54분 걸리는 거리를 20분으로 단축할 예정입니다. GTX로 인해 부동산에 가격이 반영되는 정도는 서울에서 멀리 떨어진 외곽지역일수록 크게 나타납니다. 교통 여건이 아주 획기적으로 개선되기 때문입니다.

운정3 제일풍경채가 위치한 파주 운정 역시 서울에서 매우 멀리 떨어져 있는 외곽지역입니다. GTX-A 개통으로 인하여 서울역까지 54분에서 20분으로 단축하게 되면 운정역 초역세권 일대의 입지 환경은 획기적으로 개선됩니다.

파주 운정에 거주하면서 서울 강남으로 매일 출퇴근 하는 분들도 적지 않은데요, 왕복 3시간씩 대중교통을 이용하여 출퇴근 해야 했습니다. 운정 GTX-A개통 이후에는 운정3 제일풍경채 거주민을 기준으로 왕복 1시간대로 강남까지 출퇴근도 가능해지겠습니다.

 

3. 운정3 지구 일자리, 교통, 학군, 녹지

운정3 제일풍경채 아파트 주변의 입지 환경을 살펴보겠습니다. 아파트 입지를 평가하는 1순위는 양질의 일자리입니다. 아파트의 미래가치는 그 아파트에 대한 거주 수요가 얼마나 되느냐를 두고 평가하는데요. 대부분 직장을 따라 주거지를 옮기기 때문에 수요에는 일자리가 결정적인 영향을 미치게 됩니다.

운정신도시 주변의 일자리는 얼마나 있을까요? 아래 그림은 호갱노노에서 직장인 연봉을 분석한 결과입니다. 동그라미의 크기는 해당 지역에 속해있는 모든 기업의 연간 급여액 총액을 합산한 크기입니다. 크기가 클수록 기업의 수도 많고 급여액도 많다는 뜻입니다. 기업의 위치는 국민연금에 등록된 주소지를 기준으로 하며 급여 정보는 국민연금과 금융감독원의 정보를 활용합니다.

 

운정신도시 주변 일자리 현황

 

먼저 운정역 인근을 알아보겠습니다. 운정역이 위치한 와동동은 총 직장종사자 수 2,755명, 총사업체 수 259개이며, 평균연봉은 4,310만원입니다. 동그라미 크기를 주변지역과 비교해 보았을 때 그리 큰 편은 아닙니다.

인근의 동그라미가 큰 지역은 두 지역이 보입니다. 서측으로 파주 출판도시가 있으며, 남쪽으로 킨텍스가 있는 일산이 있습니다. 파주 하면 출판도시로도 유명합니다. 출판도시에서는 전국 서점으로 유통되는 많은 책이 인쇄되는 공장과 사무소들이 밀집되어 있습니다. 출판도시 내에 롯데프리미엄아울렛도 자리잡고 있습니다.

일산은 1기 신도시로, 최초에는 베드타운으로 시작하였지만 시간이 흐르고 오늘날에는 킨텍스 등 일산 내 일자리가 상당수 증가한 상태입니다. 또한 그만큼 경제활동도 활발합니다. 일산의 행정구역은 경기도 고양시이지만 일산에 거주하고 계신 분들은 고양시에 산다고 하지 않고 일산에 산다고 표현할 정도로 일산에 대한 자부심이 강합니다. 운정신도시에 가보면 물리적인 거리가 일산과 매우 가까워 운정역시 일산과 생활권을 공유하고 있다는 것이 느껴집니다.

출판도시와 일산이 가깝지만 운정신도시 주변의 일자리는 판교, 수원, 과천 등 타 수도권 지역에 비해 많은 편이 아닙니다. 그러므로 자체 일자리 만으로는 아파트 주거 수요가 충분하지는 않다고 볼 수 있습니다. 다만 운정역 GTX-A로 인하여 양질의 일자리가 밀집된 서울로 출퇴근 하는 것이 가능하다는 것이 운정3 제일풍경채 입지의 핵심입니다. 교통 여건이 개선되면 멀리 서울에 위치한 일자리도 내 지역으로 끌어올 수 있습니다.


  • 직주근접 : 파주 출판도시 6.5km, 일산 킨텍스 6.5km
  • 교통 : GTX-A 운정역 초역세권
  • 학군 : 두일초 1km, 운정5초(가칭, 예정) 700m
  • 녹지 : 양지말공원 인접

일자리와 교통 여건을 살펴보았는데, 다음은 학군입니다. 일자리 다음으로 아파트 수요를 결정하는 것은 학군입니다. 일자리는 지역의 아파트값을 전체적으로 상승시키는 요인이라면 학군은 지역 내에서 특정 아파트 단지의 가격을 상승시킬 수 있는 요인입니다. 그런데 운정3 제일풍경채 아파트 주변 학군은 상당히 부족해 보입니다.

먼저 초등학교를 보면 가장 인근에 있는 초등학교는 두일초등학교로 아파트에서 1km나 떨어져 있습니다. 초등학교 저학년은 도보 통학은 불가능한 수준이며, 차량을 이용하여 통학해야 하는 환경입니다. 신설 예정인 학교 중에 운정5초등학교(가칭)이 있으나 이 초등학교와의 거리도 700m정도 떨어져 있어 상당한 거리가 있습니다.

중학교는 운정에서 상위권인 한빛중학교와 동패중학교를 통학할 수 있으나 역시 거리가 매우 멀리 떨어져 있습니다. 한빛중학교는 2.6km, 동패중학교는 1.5km 떨어져 있어 차량을 이용하여 통학할 수밖에 없는 거리입니다. 아파트 주변에 학원가도 없어서 교육을 위한 환경은 잘 갖추어져 있지 않은 것이 아쉽습니다. 그래도 다행인 것은 300~500m 거리 내 초등학교 부지와 신설 예정인 운정5중학교(가칭)가 있어 앞으로의 교육여건은 개선될 것으로 기대됩니다.

일자리와 교통, 학군 모두 잘 갖추어져있는 아파트 단지라면 수요가 시너지를 발휘하여 폭발적으로 상승할 수 있는 여력이 생깁니다. 그러나 운정3 제일풍경채는 교통만 갖추어져 있다는 것이 아쉬운 점입니다. GTX-A 개통으로 인하여 개통 직후 어느정도 가격 상승 효과가 있을 수 있으나 지속적으로 시세를 리딩하기에는 일자리, 학군 측면에서 볼 때 조금 부족해 보입니다.

녹지도 그리 충분하지 않습니다. 여러 지역의 대장 아파트 단지들을 살펴보면 하천 또는 강을 끼고 있는 경우가 많습니다. 서울에서 한강이 보이는 아파트가 비싼 이유도 그렇고, 서울숲을 끼고 있는 성수동 아파트와 서울 최대 녹지를 보유하고 있는 용산 아파트 가격이 지속적으로 상승하고 있는 이유도 녹지가 영향이 있습니다. 그러나 운정3 제일풍경채 주변은 양지말 공원 외에는 특별한 녹지가 없다는 점도 아쉬운 점입니다.

 

4. 제일풍경채 청약 조건

학군, 녹지는 아쉽지만 교통여건 하나로 시세를 멱살 잡고 끌고 올라갈 수 있는 제일풍경채의 청약 조건에 대해 알아보겠습니다. 먼저 청약 일정입니다. 2023년 11월 20일부터 특별공급 접수를 시작으로 본 청약의 문을 엽니다. 일반공급 1순위는 11월 21일, 일반공급 2순위는 11월 22일 청약 접수합니다. 청약 당첨자 발표는 11월 28일입니다.


  • 입주자 모집 공고 : 11월 10일
  • 특별공급 : 11월 20일
  • 일반공급 1순위 : 11월 21일
  • 일반공급 2순위 : 11월 22일
  • 당첨자 발표 : 11월 28일

운정3 제일풍경채 아파트는 비규제 지역에 위치하며 분양가상한제 적용을 받는 아파트입니다. 비규제 지역 이지만 분상제 적용을 받기 때문에 일부 제한 사항들이 붙습니다. 먼저 재당첨 제한은 10년이 적용됩니다. 또한 전매제한도 등기일까지 금지됩니다. 이는 본청약 후 시세 형성에도 어느 정도 영향이 있을 수 있겠습니다.

다행인 점은 거주 의무가 없다는 점입니다. 실거주를 목적으로 하지 않고 투자 목적이나, 일시적 1가구 2주택을 노리고 있는 분들이라면 안심하셔도 되겠습니다. 당첨자 선정 방식은 가점제 40%, 추첨제 60%입니다. 따라서 1주택 이상 소유하고 있는 분들이나 가점이 낮은 분들도 추첨제를 통한 청약 당첨을 기대해 볼 수 있겠습니다.


  • 재당첨제한 : 10년
  • 전매제한 : 등기일까지 금지
  • 실거주 의무 : 없음
  • 당첨자 선정 : 가점제 40%, 추첨제 60%

평형은 국민평형인 전용 84로만 구성되어 있으며 전용 84 평형에는 3가지 타입이 있습니다. A, B, C 타입 분양가 및 세대수는 비슷하게 분포되어 있어 특정 타입에 비중을 두고 설계하지 않았습니다. 세대수는 A, B, C 타입 각각 56, 44, 21세대입니다.

평형분양 세대수최고분양가(억원)
84A565.56
84B445.56
84C215.61

분양가는 최고 분양가 5.56억원에서 5.61억원 사이로 책정되어 있습니다. 분양가의 경우 사전청약 대비 약 5천만원 정도 상승해 있습니다. 1년 6개월간 시세 상승을 고려하여 약 5천만원 가격상승을 결정하였습니다. 사전청약 보다 약 5천만원 상승했지만 여전히 주변 시세와 비교하면 저렴한 편입니다. 대략 1억원 정도의 시세 차이가 있으므로 안전마진을 약 1억원으로 볼 수 있습니다.

주변 시세 및 전망에 대해 알아보겠습니다. 시세를 정확하게 비교할 만한 입지 조건이 비슷한 단지가 많지는 않습니다. 우선, 운정역과 가장 가까운 주상복합 아파트 단지들은 비교 대상에서 제외하도록 하겠습니다. 운정3지구 제일풍경채 아파트와 가장 비슷한 비교 대상 아파트로는 최근에 청약하였던 우미린 더센텀이 있습니다.

구분세대수준공전용84 분양가(시세)
운정 우미린더센텀4182026년 8월(예정)5억3천만원
운정 자이 시그니처9882026년 3월(예정)5억4천만원
힐스테이트 운정29982018년 7월6억8천만원
운정 센트럴 푸르지오19562018년 7월6억6천만원

우미린 더센텀 아파트는 총 418세대로 운정3 제일풍경채와 세대수도 비슷하며, 운정역까지 떨어져 있는 거리도 비슷합니다. 준공 시기도 비슷합니다. 우미린 더센텀의 분양가는 전용 84기준 5억3천만원으로 약 3천만원 정도 저렴한 수준입니다.

운정역을 기준으로 조금 더 거리가 있는 운정 자이 시그니처와 비교해보겠습니다. 운정자이시그니처 아파트는 998세대로 세대수는 더 많으며 준공시기는 2026년 3월 예정입니다. 분양가는 5억 4천만원정도로 제일풍경채보다 약 2천만원 정도 저렴합니다.

비슷한 시기에 분양한 단지들 외에 준공된지 약 5년 정도 지나 현재 시세가 어느정도 형성되어 있는 아파트 단지들과도 비교해 보겠습니다. 가장 대표적인 단지는 힐스테이트 운정과 운정 센트럴푸르지오입니다.

이들은 세대수는 훨씬 많으나 운정역과의 거리는 약 500m 정도 떨어져 있습니다. 힐스테이트 운정은 약 6억8천만원 정도 운정 센트럴푸르지오는 약 6억 6천만원 정도 시세를 형성하고 있습니다.

결론적으로 운정3 제일풍경채 아파트는 최근 분양한 단지보다는 약 2천만원에서 3천만원 정도 분양가가 비싼 편이나, 이미 시세를 형성하고 있는 주변 아파트 단지들보다는 약 1억원 정도 저렴한 분양가로 판단됩니다. 그러나 입지 차이를 시세로 정확하게 환산하는 것은 매우 어려운 일이므로 안전마진이 1억원이라고 단언하기에는 위험하나 어느 정도의 안전마진은 있는 것으로 볼 수있습니다.

 

5. 마치며..

운정3 제일풍경채 아파트는 운정역 GTX-A와 가까워 도보 이동이 가능한 (주상복합이 아닌) 아파트 단지 입니다. 세대수가 적어 커뮤니티, 단지내 녹지 등 주거 환경적인 측면에서는 아쉬운 점도 많이 있습니다. 1급 건설사 브랜드도 아닙니다. 초등학교나 중학교도 아직은 인근에 있지 않아서 1km 이상의 통학을 감수해야 합니다. 물론 아파트 주변에 학원가도 없으며 상권도 아직 형성되어 있지 않습니다.

여러가지 조건이 애매해 보일 수 있는 단지입니다. GTX-A 운정역과 무조건 가까운 것을 1순위로 생각하는 분들이라면 이 아파트 말고도 운정역 주변의 주상복합 아파트 단지들을 선택할 수도 있습니다. 동탄역 롯데캐슬 아파트처럼 말이죠.

아니면 1천세대가 넘는 대규모 단지이면서 건설사 브랜드를 신경을 쓰는 분들이거나 이미 갖추어져 있는 상권, 학군, 초품아 등을 원하는 분들이라면 힐스테이트 운정이나 운정신도시 아이파크, 운정신도시 센트럴푸르지오 등의 단지들을 선택하게 될 수도 있습니다.

그러나 서울 출퇴근을 하면서 운정에 거주해야 하는 분들의 입장에서는 운정3 제일풍경채는 분명히 한 번쯤 고민하게 되는 선택지가 될 것입니다. 그런 측면에서 GTX-A 운정역과 가까운 것은 최대 장점이 됩니다.

파주 운정신도시에 실거주를 해야하거나 서울 출퇴근을 자주 하는 분들이라면 청약을 선택하셔도 문제되지 않을 것입니다. 그러나 제2의 동탄 롯데캐슬을 생각하고 단순 투자 목적으로 접근한다면 조심스럽게 검토해 보아야 합니다. 동탄역 롯데캐슬과는 여러가지 조건이 상이한 부분이 있기 때문입니다.

거주민 입장이 되면 아직 학군이 갖추어져 있지 않다는 점은 큰 리스크가 될 수 있습니다. 또한 생활하면서 주변 상권이 활성화되지 않은 점도 많은 불편을 초래하게 됩니다. 준공 이후 자리를 잡고 인프라가 구축될때 까지는 많은 시간이 필요합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 


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