이문 아이파크자이 분양가 전용59가 9억! 청약해도되나?

이문 아이파크자이 분양가가 전용 59평형 기준 9억원 수준으로 책정되었습니다. 최근에 분양을 했던 주변 아파트 단지 시세와 비교하면 비싸보이지만 초역세권 4,000세대 대단지 프리미엄 브랜드를 생각하면 미래 가치는 충분히 인정받을 수 있을것 입니다. 이문 아이파크자이 분양가는 비싼편이지만 거주수요는 항상 풍부한 지역이어서 전세 가격이 매매가격을 받쳐줄 수 있는 단지로 기대됩니다.

(2024년 1월 5일 업데이트)

1. 어떤 특징이 있나?

서울 동대문구 이문동에 이문 아이파크 자이가 2023년 10월 분양합니다. 총 4,321세대의 신도시급 대단지이며 외대앞역과 딱 붙어 있는 초역세권이라는 점이 매우 큰 강점입니다. 규모는 지하6층부터 최고 41층까지 건출될 예정이어서 이문동 일대의 스카이라인이 바뀔 예정입니다. 이문동은 주변에 경희대, 외대, 서울시립대 등 대학교가 많고 1호선을 이용하여 종로를 쉽게 갈 수 있어 양질의 일자리가 풍부하며 거주수요가 항상 넘쳐나는 곳입니다. 분양가상한제 미적용으로 분양가가 조금 부담스러울 수 있으나 주변 시세 대비 적절한 분양가라 여겨집니다

이문 아이파크자이 아파트는 서울시 동대문구 이문동 149-8 일원에 지어지는 1급 브랜드 초역세권 대단지 아파트 입니다. 총 4,321세대로 신도시급 규모의 대단지 아파트 입니다. 일반분양은 1,467세대를 분양하며, 나머지는 조합원 세대 입니다. 이문3구역을 재개발하여 분양하는 만큼 조합원 세대수가 상당히 많아 약 34%에 해당하는 1,467세대만 일반분양합니다. 아파트가 건축되는 동안 입주자예정협의회의 힘도 중요하지만 조합의 힘이 상당히 중요해 보이는 아파트 입니다.

이문 아이파크 자이 아파트는 서울시 동대문구 이문동에 위치하고 있으며 서울 지하철 1호선 외대앞역과 신이문 역에 맞닿아 있는 것이 특징입니다. 그리고 빼놓을 수 없는 특징이 세대수 입니다. 이문 아이파크 자이는 총 4,321세대로 신도시급 대단지 아파트 입니다. 브랜드도 현대건설과 GS건설이 컨소시엄으로 참여하여 아이파크와 자이의 명칭으로 건설하고 있습니다.

위치 : 서울시 동대문구 이문동 149-8 일원
세대 : 4,321세대
규모 : 지하 6층 ~ 지상 최고 41층, 총 25개 동
용도 : 공동주택(아파트)
용적률 : 369%
건폐율 : 31%
주차대수 : 약1.2대
입주 : 2025년 11월 (예정)

비록 부실공사 논란이 있던 GS건설이 참여하여 자이라는 명칭이 사용되었지만(이를 의식해서 아이파크를 먼저 명칭한듯..), 최근 대전 둔산에서 분양했던 둔산자이아이파크 아파트도(여기는 자이가 먼저..) 평균 70:1이라는 어마어마한 경쟁률로 분양에 성공한 것 아시죠? 이문 아이파크자이도 자이라는 명칭이 아파트의 입지에 영향을 주는 것도 아니며 청약에 큰 영향을 줄 수 없을 것 으로 보입니다. 분양가도 조금 높은 감이 있지만 압도적인 세대수와 초역세권이라는 강점이 모두 커버할 수 있을 것입니다. 역세권 아파트 답게 최고 41층으로 건축하여 이문동 일대의 스카이라인이 바뀔 것입니다. 입주는 2025년 11월 예정입니다.

2. 이문 아이파크자이 분양가

이문 아이파크자이 분양가는 주변 시세와 비교하면 그리 매력이 없는 편입니다. 전체적으로 1, 2단지와 3단지의 가격 차이가 많이 납니다. 전용59와 전용84 분양가만 우선 살펴보겠습니다.

구분	분양가(1, 2단지)	분양가(3단지)	공급세대수(총1,467)
전용59	8억3천만원~9억3천만원	9억7천만원~10억원	682세대
전용84	11억원~12억원	12억6천만원~14억원	345세대

전용59m²의 경우 8억3천만원에서 9억3천만원의 분양가를 형성하고 있으며 전용84m²의 경우 11억원에서 12억원을 형성하고 있습니다. 분양가는 그리 저렴한 편은 아닙니다.

이문 아이파크자이 분양가는 3단지가 1~2억정도 더 비쌉니다. 고급화전략을 썼다고는 하지만 인근에 지하철이 없어 비싼 분양가를 감수하고 선택하기에는 부담입니다. 3단지는 특수성이 있습니다. 분양가가 1, 2단지에 비해 너무나 비싼데 고급화 전략을 적용했다고는 하지만 많은 사람의 공감을 얻기는 부족해 보입니다. 따라서 3단지를 배제하고 1단지와 2단지 위주로 알아보겠습니다. 1단지와 2단지 전용 59A의 경우 360세대에 분양가는 9억 3,500만원 수준입니다.

참고로 이문 아이파크 자이 아파트는 전용 59형이 주력평형입니다. 이번에 분양하는 1,467세대 중 69%인 1,012세대가 전용 59평형입니다. 평형에 대한 자세한 정보는 공식 홈페이지(링크)를 참조해 주시기 바랍니다.

주요평형	세대수	분양가
20A	77	3억851만원
41A	9	8,909만원
59A	360	9억3,571만원
84A	146	12억599만원
99A	22	15억7,783만원

다음은 최근 주변에 분양한 서울시 동대문구 아파트와 분양가를 비교해보겠습니다. 2023년 4월 분양한 휘경자이 디센시아 아파트는 3.3m²당 2,930만원 이었습니다.

서울 동대문구 아파트	분양시기	국민평형 분양가	평당 분양가
이문 아이파크자이	2023년 10울	11억9,000만원	3,550만원
래미안 라그란데	2023년 8월	10억9,000만원	3,285만원
휘경자이 디센시아	2023년 4월	9억7,600만원	2,930만원

2023년 8월에 분양한 래미안 라그란데는 3.3m²당 3,285만원 입니다. 4개월만에 평당 355만원이 상승하였습니다. 그리고 이번 2023년 10월, 이문 아이파크 자이 분양가는 3,550만원입니다. 2개월만에 평당 265만원이 상승하여 상승폭이 더욱 커졌습니다. 시세상승에 비하여 분양가가 비싼편 입니다. 바로 인접해 있는 래미안라그란데 전용59형의 분양가는 8억 8,800만원 수준이었는데 이보다 약 5천만원 비싼 분양가입니다.

물론 래미안 라그란데보다 약 1,000세대정도 더 많고 초역세권 이라는 점을 감안한다면 이번에 책정된 분양가는 그리 높다고만 볼수는 없습니다. 오히려 입지 프리미엄과, 약 10개월 정도 차이나는 입주시기(래미안라그란데 2025년 1월 입주예정)를 고려한다면 두 단지 모두 입주 했을때는 5,000만원 이상의 차이가 벌어져 있을 가능성이 높습니다. 그럼에도 현재 분양가를 단순히 비교했을 때에는 이문 아이파크자이 분양가는 시세와 비슷한 수준으로 수분양자에게는 비싸게 느껴질 수 밖에 없는 가격입니다.

이문 아이파크자이 분양가 및 평형에 대한 상세한 정보는 공식 홈페이지(링크)를 통해 확인할 수 있습니다.

3. 청약 정보

청약조건을 알아보겠습니다. 비규제지역, 분양가상한제 미적용 주택으로 전매제한은 1년입니다. 재당첨제한은 투기과열지구, 조정지역 1순위만 5년간 제한이 있습니다. (이정도면 제한은 사실상 큰 의미는 없습니다). 청약 신청자격은 서울시, 수도권(경기도, 인천시)에 거주하는 만 19세 이상인자 또는 세대주인 미성년자를 대상으로 합니다.

세대주, 세대원 모두 청약 가능
서울특별시 거주자 우선
주택수에 관계없이 유주택자도 1순위 청약 가능
기존주택 당첨여부와 관계없으며, 재당첨 가능
전용85m² 이하 주택은 가점제 40%, 추첨제 60%, 85m² 이상은 100% 추첨제

입주자 저축에 가입한 뒤 12개월이 지났으며, 지역별 면적별 예치금 기준금액 이상을 보유해야 합니다. 서울시의 경우 85m² 이하는 300만원, 102m² 이하는 600만원, 135m² 는 1,000만원 이상을 입주자저축 통장에 각각 보유하고 있어야 합니다. 혹시 10년 이상 장기복무한 군인이라면 서울에 거주하지 않아도 기타지역(경기도)에 거주한 것으로 보아 기타지역으로 청약에 참여할 수 있습니다.

중요한 것은 거주의무가 없다는 것입니다! 또 한가지 중요한 것은 1주택 이상 다주택자도 1순위 청약이 가능하다는 점입니다. 특히 분양물량이 많고 평형이 다양하여 눈치게임을 잘하는 분들이라면 당첨 가능성이 있을 수도 있습니다. 이번 총 분양물량 1,467세대 중 특별공급 685세대, 일반공급 782세대 입니다.

1순위 청약 대상자는 가점제와 추첨제를 선택하여 청약하는 것이 아니라 가점제로 먼저 당첨자를 선정한 후 나머지 인원들을 대상으로 추첨제의 방식으로 당첨자를 선정합니다. 전용면적 85m² 이하는 가점제로 40%, 추첨제로 60%를 선정하며 85m² 를 초과하는 평형의 경우 100% 추첨제로 당첨자를 선정합니다. 따라서 결국 당첨운이 좋아야 하겠습니다.

그런데 100% 추첨제라고 해도 모든 신청자를 대상으로 추첨하는 것은 아니며, 75%를 무주택자 중에서 선정하며, 나머지 25%를 선정되지 않은 무주택자와 1주택자를 대상으로 선정합니다. 그래도 선정이 되지 않을 경우에는 2주택 이상자에게 기회가 돌아갑니다.

4. 대학교가 많고 교통이 좋은 입지

이문동의 입지 환경은 강북이라는 것 외에는 특별히 빠질것이 없습니다. 이문동 일대는 특히 경희대, 서울시립대, 한국외대, 광운대 등 대학교들로 둘려쌓여있는 입지입니다. 대학교가 많다는 것은 거주수요가 매우 풍부하다는 것을 의미합니다.

대학생들 뿐만 아니라 교직원 수만 해도 거주 수요는 매우 풍부합니다. 또한 외대앞 옆은 1호선 이기 때문에 2정거장만 가면 청량리역입니다. 청량리역은 11개 철도 노선이 환승 가능한 복합 환승센터로 서울 북부지역의 교통의 핵심지입니다. 1호선을 타고 청량리를 지나 그대로 몇 정거장 더 가면 핵심 일자리가 집중되어 있는 종로, 그리고 서울역, 용산역까지 아주 쉽게 접근할 수 있습니다. 다만 1호선이 조금 오래되어 특유의 냄새를 견뎌야 합니다.

어째튼 외대앞역과 딱붙어 있는 이문 아이파크 자이 아파트의 직주근접, 교통여건은 매우 좋은 수준입니다. 사실 부동산 가치를 평가하는데 있어 직주근접과 교통이 갖추어지면 나머지 학군, 생활여건 등은 모두 따라오게 되어 있습니다.

직주근접 : 경희대, 서울시립대, 한국외대 등 많은 대학교, 종로 인접
교통 : 지하철 1호선 외대앞역 1분거리
학군 : 서울이문초등학교 직선150m, 경희중학교 직선 600m
환경 : 석계역 차량기지는 있지만 청장산, 중랑천 인접

직주근접 측면에서 보면 경희대학교, 서울시립대학교, 한국외국어대학교 등 주변에 대학교가 많은 것이 특징입니다. 대학교가 많으면 학생 거주수요 뿐만 아니라 교직원 거주수요 또한 매우 많습니다. 또한 각종 대기업들이 밀집되어 있는 종로와 거리가 가깝기 때문에 종로에서 출퇴근 하는 수요도 많습니다.

교통은 지하철 1호선 외대앞역이 1분거리에 위치할 정도로 매우 가깝기 때문에 교통여건이 매우 좋은편입니다. 또한 동부간선도로가 인접해 있어 자가차량을 이용한 교통여건도 좋은 편입니다.

학군은 초등학교의 경우 서울이문초등학교, 서울청량초등학교에 배정됩니다. 초품아는 아니므로 주택가를 지나야 초등학교에 도달할 수 있는 점은 매우 아쉽습니다. 또한 중계동 학원가 이외에 가까운 곳에 양질의 학원가가 많이 없다는 것도 아쉬운 점입니다. 어린 자녀를 양육하는 학부모 입장에서는 학군과 학원가 문제로 고민이 될 수 있는 부분입니다.

다행히 중학교 학군은 좋은 편입니다. 중학교는 명문 경희중학교를 통학할 수 있습니다. 직선거리 600m로 도보 통학이 가능한 거리입니다. 경희중학교는 학교알리미 통계 기준 특목고를 85명 진학하였을 정도로 학업수준이 우수한 학교입니다.

주변 환경으로는 석계역 지하철 차량기지가 있습니다. 지하철 차량기지가 있다는 것은 소음, 먼지 등 환경 측면에서는 좋지 않은 영향을 미칩니다. 또한 대규모 부지를 차량기지가 차지하게 되므로 주변지역의 개발이 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 지하철 차량기지는 통상 중심부로부터 외곽에 위치한 지역에 설치하는 것이 일반적입니다. 이문동은 과거에는 서울 중심부로부터 외곽에 속했으나, 서울이 발전하면서 이문동은 과거에는 외곽이었으나 현재는 주요 도심지가 되었습니다.

또한 아파트 인근의 중랑천을 따라 동부간선도로가 남북으로 배치되어있습니다. 동부간선도로는 항상 교통체증에 시달리는 길목이라 자동차 소음과 매연 등으로 인하여 쾌적하지 않을 수 있습니다. 차량정체가 자주 심한 지역이므로 복잡한 느낌이 들 수도 있습니다. 한강 이북지역은 대부분 교통체증으로부터 벗어나기가 매우 어렵습니다.

다행히 인접한 거리에 중랑천이 있다는 것은 매우 좋은 여건입니다. 중랑천이 한강까지 이어져 있으므로 달리기를 즐겨하거나 자전거를 타는 분들에게는 아주 좋은 운동여건을 제공합니다.

5. 무순위 줍줍

최근 이문 아이파크 자이가 다시 관심을 받는 이유는 미분양으로 인한 무순위 줍고 주움. 물량이 공개되었기 때문입니다. 이문 아이파크 자이 무순위 줍고 주움에 대해 잠시 알아보겠습니다. 무순위 청약 자격은 국내에 거주하고 있는 성인이면 누구나 참여할 수 있습니다. 또한 청약통장 가입 여부와 관계없이 참여할 수 있습니다. 청약통장에 가입하지 않아도 계약할 수 있는 현금만 보유하면 누구나 참여할 수 있도록 참여기회를 대폭 확대하였습니다.

또한 신청하고자 하는 본인과 세대원 중 기존에 다른 주택에 청약 당첨되어 재당첨 제한 기간 내에 있는 경우라 하더라도 이번 이문 아이파크 자이 무순위 청약 접수가 가능합니다. 당연히 본 주택의 무순위 청약에 당첨되더라도 재당첨 제한은 없습니다. 정말로 이 아파트를 소유하고 싶거나 경제적으로 여유가 있는 분이라면 누구나 청약 신청할 수 있습니다.

무순위 청약 일정은 접수는 2023년 12월 15일이며, 같은 날 무작위 추첨도 동시에 진행하였습니다. 선착순 접수가 아니고 무작위 추첨이므로 청약에 접수한 사람 중 운이 좋으면 당첨되는 시스템이었습니다. 당첨자 발표도 같은 날인 12월 15일에 실시하였습니다. 계약 체결은 당첨자 발표 4일 뒤인 12월 19일이었습니다.

계약 체결일에 계약금을 지불해야 하므로 계약금이 준비되어 있는 분만 무순위 청약이 가능했습니다. 분양가 납부 조건은 계약금 10%, 중도금 70%, 잔금20%로 일반청약자와 동일하였습니다. 무순위 청약에 당첨된 분들은 입주일까지 얼마 남지 않은 시간에 중도금과 잔금을 지불할 수 있는 능력을 갖추어야 했습니다. 입주시기는 단지마다 상이했는데 1, 2단지는 2025년 11월, 3단지는 2026년 5월 입주예정입니다.

무순위 물량은 1단지와 2단지, 3단지의 상황이 각각 달랐습니다. 무순위 청약에 공개된 물량은 총 152개였는데, 그중 외대앞역이 가까워 입지 조건이 가장 좋은 1단지는 미분양 물량이 전혀 없었습니다. 2단지에서는 인기 있는 평형인 84A형이 27채 공개되었으며, 나머지는 모두 3단지 물량이었습니다. 3단지는 시세 대비 터무니없이 높은 분양가로 인하여 대부분 미분양 되었습니다.

6. 부마인드 인사이트

이문 아이파크자이 분양가는 높은 편이지만 외대앞역 초역세권에 4,321세대 대단지 1급 브랜드 아파트 라는 점이 상당히 매력있습니다. 서울에서도 4천세대가 넘는 대단지 아파트는 그리 많지 않습니다. 대단지 아파트는 그 자체로 프리미엄이 될 수 있습니다. 대규모로 신축아파트를 건축하는 경우 다른 소형 아파트에서는 상상도 할 수 없는 고급 커뮤니티 시설을 구축할 수 있기 때문입니다. 첨단화된 골프시설 뿐만 아니라 게스트룸, 수영장, 그리고 조식을 먹을 수 있는 카페테리아 등 많은 커뮤니티 시설을 만들 수 있습니다.

외대앞역 초역세권 인 것또한 매우 큰 매력입니다. 1호선 외대앞역을 이용하면 청량리역 까지 두 정거장이면 접근할 수 있습니다. 청량리역은 서울 북부권 교통의 중심지로 수인분당선, 경의중앙선 외에도 향후에는 GTX-B, GTX-C, 경전철 등 추가적인 노선이 개통되어 광역환승센터를 구축할 계획이 추진되어 있습니다.

이문 아이파크 자이 아파트 주변에는 대학교가 많기 때문에 전세 및 월세 수요도 항상 튼튼하게 받쳐줄 것입니다. 대학생 거주 수요가 많기 때문에 4천세대가 넘는 대단지에서도 전용59m², 전용20m² 등 소형평수 아파트가 많은것이 특징입니다.

추후에는 오피스텔 594세대도 분양 예정입니다. 기숙사 생활이 어려운 학생들이나 교직원, 그리고 종로와 용산 등으로 출퇴근 하는 1인가구의 거주수요가 매우 풍부합니다. 일반적으로는 국민평형도 좋으나 이문 아이파크자이의 경우 소형평수가 주력으로 보이며, 꾸준히 시세를 받쳐줄 것으로 보여집니다.

기대 이상의 이문 아이파크자이 분양가는 결국 미분양으로 이어졌습니다. 외대앞역과 가까운 1단지는 완판되었으나, 역세권에서 조금 거리가 있는 2단지의 경우 27세대 정도가 미분양으로 결정되었고 이는 줍줍으로 공개되었습니다. 3단지는 130세대 중 무려 125세대가 무순위 청약으로 공개되었습니다. 역시나 대중의 시선은 정확했습니다.

2단지 27세대 줍줍 이후에도 또 다시 계약 포기세대가 발생할 수 있습니다. 물론 1단지도 예외는 아닙니다. 미분양 물량이 소진되었다고 하더라도 전매제한 기간인 1년 뒤에는 초기 프리미엄으로 계약이 가능한 세대들이 충분히 나올수도 있습니다. 이문 아이파크자이 분양가와 비교하여 프리미엄이 어느정도 형성될 지는 당시 부동산 시장 상황과 연관이 있겠습니다. 해당 아파트에 관심이 있는 분들께서는 여유있는 마음으로 부동산 시장 상황을 지켜보며 시세 변화를 살펴야 하겠습니다.