잠실 래미안 아이파크 아파트는 잠실 핵심 입지의 진주아파트를 재건축하는 아파트입니다. 잠실 핵심 입지에 삼성물산과 현대건설의 컨소시엄으로 지어지며 총 세대수는 2,678세대 입니다. 그 중 일반분양 물량은 578세대 입니다. 전용면적 43m²부터 157m²까지 다양한 타입으로 지어지지만 이 중 일반분양은 43m², 59m², 85m²입니다. 분양가는 평당 5천만원 초반에서 중반으로 판단되며, 주변 시세에 비해서는 저렴한 편이므로 높은 청약 경쟁률이 예상됩니다.
1. 잠실 래미안 아이파크
잠실 래미안 아이파크는 잠실 진주아파트를 재건축하는 아파트입니다. 잠실이라는 핵심 입지에 위치한 대단지 1급 유명 건설사 아파트이며, 몽촌토성역이 코앞에 있습니다. 입지 조건은 매우 좋으며, 주거수요가 언제나 풍부한 지역입니다. 서울에서도 특급 입지라 할 수 있습니다.
- 위치 : 서울특별시 송파구 신천동 20-4번지 일원
- 세대 : 2,678세대
- 규모 : 지하 4층 ~ 지상 35층, 총 23개 동
- 용도 : 공동주택(아파트)
- 용적률 : 276%
- 건폐율 : 17%
- 입주 : 2025년 6월 (예정)
총 2,678세대의 대단지 아파트입니다. 시공사는 하자 없고 튼튼하기로 유명한 건설사 1급 브랜드인 삼성물산과 현대건설의 컨소시엄으로 지어질 예정입니다. 8호선 몽촌토성역 초 역세권이며 용적률 276%로, 지하는 4층까지, 지상으로는 최고 35층까지 건설 예정입니다.
잠실에는 이미 롯데타워를 비롯하여 높은 층의 건물들이 많이 있어 35층이 그리 높아 보이는 것은 아니지만, 사실 35층은 매우 높은 아파트에 속합니다. 바로 인접하고 있는 잠실 파크리오 아파트도 최고 36층으로, 단지수도 비슷하여 해당 단지를 임장해보시면 잠실 래미안아이파크의 규모를 짐작할 수 있습니다.
한강과 거리가 먼 편은 아니지만 다른 건물들에 가려져 한강 조망은 어려울 수 있습니다. 그러나 동쪽과 남쪽으로 올림픽공원과 석촌호수가 있고, 정남향 방향에는 방이동 먹자골목이 형성되어 있어 거실에서 바라보는 메인 풍경은 오히려 답답하지 않을 것입니다.
2. 최고의 입지환경
입지 환경은 최고입니다. 일단 잠실의 한가운데에 있다는 것으로 입지 조건은 최상이라는 것을 누구나 알 수 있습니다. 특히 잠실 진주아파트를 재건축하는 잠실래미안아이파크(잠래아) 아파트는 서울 지하철 8호선 몽촌토성역과 맞닿아 있는 초역세권 아파트 입니다. 몽촌토성역은 이름에서 알 수 있듯이 몽촌토성 유적지가 있는 지역입니다. 이 점이 재건축을 추진하는 데 어느정도 리스크가 있기는 하나 잠실에 위치하고 있다는 입지조건이 이를 상쇄할 수 있습니다.
500m 이내에 9호선 한성백제역과 2호선 잠실나루역, 잠실역이 자리 잡고 있어 모두 도보로 쉽게 접근할 수 있는 거리입니다. 통상 지하철역과 500m 이내에 있으면 역세권으로 분류하는데, 그렇게 보면 잠실 래미안 아이파크 아파트는 트리플 역세권입니다.
지하철 2호선을 이용하면 두 정거장만에 MICE 복합단지가 개발중인 종합운동장역에 도착할 수 있습니다. 여기에서 한 정거장 더 가면 GBC가 건설중인 삼성역까지 이동할 수 있습니다. 교통여건만 두고 본다고 하더라도 천혜의 입지입니다.
저는 개인적으로 향후 서울의 중심지를 바꿀 수 있을 만한 최대 사업은 MICE, GBC, 그리고 용산 개발사업이라고 생각합니다. GBC와 MICE를 지하철 2호선으로 다이렉트로 연결해 주는 입지가 바로 잠실 래미안 아이파크입니다. 지하철 3개 노선을 쉽게 이용할 수 있는 것은 매우 큰 장점인데, 여기에 더하여 미래가치도 매우 풍부합니다.
잠시 MICE와 GBC에 대해 알아보겠습니다. 먼저 MICE는 한화 등 민간 자본을 이용하여 잠실종합운동장을 중심으로 복합 문화공간을 새로이 구축하는 사업입니다. 현재의 야구장 위치에 돔 형태의 새로운 야구장으로 리모델링하며, 돔 야구장은 약 3만석 이상의 좌석을 확보할 것으로 계획되어 있습니다. 또한 야구장과 연계하여 4성급 또는 5성급 호텔을 건설하는 계획도 수립하고 있습니다.
또한 각종 문화 활동을 할 수 있도록 컨벤션센터를 건설하여 대규모 전시회 등을 할 수 있는 공간을 조성할 계획입니다. 컨벤션센터 역시 4성급, 5성급 호텔과 연계되며, 한강을 조망할 수 있는 스카이라운지와 스카이워크를 함께 지어 일반 시민들도 자유롭게 이용할 수 있도록 사업을 추진하고 있습니다. 서울에는 잠실 롯데월드타워 등 랜드마크가 많은데 더하여 MICE가 또 하나의 랜드마크가 될 수 있을 정도입니다.
삼성역에 건설하고 있는 GBC(글로벌 비즈니스 센터)는 강남의 새로운 중심이 될 것입니다. GBC는 최초 건축물 설계 단계에서는 잠실의 롯데월드타워보다 더 높게 건설할 예정이어서 많은 관심을 받았습니다. 그러나 도중에 설계가 변경되었습니다. 최초 105층 1개 동에서 70층 2개 또는 50층 3개 동으로 설계가 변경될 것으로 예측되었습니다. 현재는 50층 3개 동으로 건설이 추진되는 것으로 보이며, 이와 같은 방향으로 서울시와 논의 중인 것으로 나타났습니다.
GBC는 현대자동차의 새로운 본사가 될 예정입니다. 최초 105층에서 50층 3개 동으로 변경 추진되고 있는 가장 큰 이유는 현대자동차가 자율주행 등 모빌리티 사업 확장을 위한 예산을 확충하기 위한 것으로 보입니다. GBC를 50층 3개 동으로 설계변경 하면 현대자동차의 입장에서는 장점이 매우 많습니다. 우선 공사비가 크게 줄어들며, 군 레이더 비용을 절감할 수 있습니다. 건물이 일정 높이 이상이 되면 군 레이더 운용 범위가 줄어들어 일정 비용을 부담해야 했기 때문입니다.
그러나 강남구청에서는 이를 반대하고 있습니다. 잠실을 능가하는 새로운 랜드마크를 보유하게 될 수 있는 기회인데 이를 놓쳐버릴 수 있기 때문입니다. 현대자동차는 서울시와 협의를 하고 있지만 강남구의 입장을 무시할 수도 없는 입장일 것입니다. 이러한 문제로 인하여 GBC 부지는 약 3년째 터파기 기초공사만 지속하고 있습니다. 비록 사업추진 초기에 진행이 원활한 상태는 아니지만 GBC 건설이 완료되면 삼성역을 중심으로 새로운 강남권 경제 생태계가 구축될 것입니다.
잠실 래미안 아이파크 아파트는 잠실 종합운동장역과 삼성역이 모두 가까운 위치에 있습니다. 두 사업이 성공적으로 추진된다면 잠실 일대의 입지 가치가 또 한 번 상승하게 됩니다. 결국 부의 양극화가 더욱 진행되어 좋은 입지는 더 좋은 입지로 변모하게 될 것입니다.
3. 예상 분양가, 분양시기
예상 분양가는 주변 시세 대비 저렴하게 책정될 수 있을 것으로 많은 분들의 기대를 받고 있습니다. 구체적으로는 평당 5천만원 초반 또는 중반 정도로 예상됩니다. 이게 저렴한 가격이라고요?? 안타깝지만 잠실의 시세와 비교하면 그렇습니다. 먼저 일반분양이 예정되어 있는 평형의 분양가격을 예측해보고 주변 시세와 비교해보겠습니다.
잠실 래미안 아이파크는 총 세대수 2,678세대이며 그중 일반분양은 578세대 입니다. 평형은 전용면적 43m²부터 157m²까지 다양한 타입으로 지어지지만 이 중 일반분양은 43m², 59m², 85m²입니다. 일반분양 3개 평형에 대해 평당 5,200만원, 5,500만원, 5,700만원 일때 분양가를 계산해 보겠습니다.
| 구분 | 평당 5,200만원 | 평당 5,500만원 |
|---|---|---|
| 전용43 | 10.9억원 | 11.5억원 |
| 전용59 | 12.5억원 | 13.2억원 |
| 전용84 | 17.7억원 | 18.7억원 |
먼저 평당 5,200만원으로 분양가가 책정될 경우 전용59m²의 경우 12.5억원 전용 84m²의 경우 17.7억원의 분양가를 예측할 수 있습니다. 분양시기가 늦어진만큼 분양가도 올라서 평당 5,500만원으로 책정될 경우 전용59m²의 분양가는 13.2억원 전용 84m² 분양가는 18.7억원으로 예측 가능합니다. 잠실의 시세를 잘 모르는 입장에서는 턱없이 비싼 분양가 처럼 보입니다. 분양가가 어느정도 수준인지 비교해 보려면 주변 시세와 꼼꼼하게 비교해 보아야 하겠습니다.
분양 시기는 최초 2023년 말 예정이었으나, 각종 예기치 못한 이슈들로 인하여 2024년 이후로 연기되었습니다. 원활하게 사업추진 되지 못한 이유에 대해서는 잠시 뒤에 다루도록 하겠습니다. 현재 분위기를 보면 2024년 4월 이후는 되어야 분양이 가능할 것으로 예측됩니다. 국민평형인 전용84m²가 평당 5,500만원으로 분양했을 때 분양가는 18.7억원 입니다. 이 분양가와 주변 시세를 비교해 보겠습니다.
먼저 가장 가까이에 있는 대단지 아파트 잠실 파크리오 아파트와 비교해 보겠습니다. 입지 조건은 매우 비슷하며, 2008년 입주를 시작하여 이제는 신축이라고 하기에 애매해진 아파트입니다. 국민평형 전용 84m²의 시세는 23.3억원으로 약 4.6억원 시세 차이가 있습니다. 리센츠의 시세를 따라가고 있는 잠실주공 5단지의 시세는 25.7억원으로 잠실파크리오 보다도 높은 시세를 형성하고 있습니다.
입지가 조금 약한 헬리오시티, 올림픽파크포레온(구 둔촌주공)의 시세는 20억에서 20.7억원으로 약 2억원의 차이가 있습니다. 입지를 고려하면 안전마진은 최소 3억원입니다. 즉 잠실 래미안 아이파크 분양가가 18.7억이라고 가정한다고 해도 주변 아파트 시세보다 최소 3억원 이상 안전마진이 있는 셈 입니다. 분양시기가 더욱 조정되어 분양가가 이보다도 상승한다고 하더라도 입주시 신축인점, 입지가 상급 입지인 점 등을 고려한다면 충분한 안전마진 입니다.
4. 청약한다면 조건은?
잠실 래미안 아이파크 청약 자격은 서울 및 경기도 거주자 중 만 19세 이상 성년입니다. 입주자저축 통장 가입 후 24개월 이상이 지나야 하며, 경쟁이 있을 경우에는 서울시 거주자를 우선합니다.
- 서울 및 경기도에 거주하고 있는 만 19세 이상 성년
- 입주자저축 통장 가입 후 24개월 경과
- 전용 59 가점제 40%, 추첨제 60%
- 전용 84 가점제 70%, 추첨제 30%
- 재당첨 제한 10년
- 전매제한 1년
서울시 송파구는 투기과열지구로 지정되어 있어 전용 59의 경우 가점제 40%, 추첨제 60%를 적용받으며, 전용 84의 경우 가점제 70%, 추첨제 30%를 적용받습니다. 즉 청약가점이 높은 신청자가 당첨확률이 높으며, 가점이 낮을경우 당첨 가능성이 희박합니다. 가점이 낮을 경우에는 전용 84보다 추첨제 비율이 높은 전용 59를 노려보는 게 좋겠습니다.
또한, 핵심 입지에 대단지 1급 브랜드 신축이며, 분양가도 매력적이어서 청약경쟁률이 역대급으로 높을 가능성이 있습니다. 따라서 서울시 거주자가 아니라면 당첨 확률은 더욱 희박합니다. 투기과역지구에 분양하는 분양가 상한제 적용 주택이므로 재당첨제한은 10년, 전매제한은 1년 입니다.
잠실 래미안 아이파크 아파트는 재건축이 진행되고 있는 아파트이지만 아직 일반분양을 공고를 하지 못하는 상황입니다. 다른 아파트단지들에 비하여 사업추진 중 암초를 많이 만나 단계별로 어려움을 겪고 있으며, 현재도 아직 해결되지 못한 문제가 남아 있어 일반분양 일정을 잡지 못하고 있습니다.
5. 험난한 사업추진 경과
현재 현장의 상황은 잠실 진주아파트는 2020년 12월부 모두 철거를 완료하였고 잠실 래미안 아이파크 아파트 신축 건설을 위한 기반 공사를 하는 상황입니다. 잠실 진주아파트를 재건축해야 한다는 의견은 2000년 초반부터 있어 왔습니다. 재건축 사업의 첫 단추인 안전진단을 통과하고 재건축 사업 추진을 위한 조합을 설립하는데, 2002년에 최초 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하고 2002년 6월 창립총회를 실시하였습니다.
- 재건축 조합설립 추진위원회 승인 : 2003년 12월 9일
- 조합설립 인가 : 2015년 7월 10일
- 사업시행인가 : 2017년 9월 27일
- 시공사 선정 : 2002년 2월 6일
- 정비사업 전문관리업자 선정 : 2018년 2월 8일
- 관리처분인가 : 2018년 10월 5일
- 이주 완료 : 2019년 8월 31일
- 철거 완료 : 2020년 12월 23일
이후 재건축 조합설립 승인은 2003년 12월 9일에 획득하였습니다. 추진위원회 설립 이후에 실제로 조합설립 인가를 받기 까지는 12년의 시간이 걸렸습니다. 매우 긴 시간이 걸렸고 그 기간 동안 얼마나 많은 걸림돌이 있었을지 가늠할 수 있습니다. 먼저 조합설립 인가에 오랜 시간이 걸렸다는 것은 조합원 간 의견의 대립이 있었다는 것을 의미합니다.
당시 진주아파트는 평형이 다양했습니다. 대형 평형을 소유하고 있는 조합원의 경우에는 토지 면적을 기준으로 소유권의 가치를 평가해야 한다고 의견을 준 반면, 소형평형을 보유하고 있는 조합원의 경우에는 시세를 기준으로 소유권의 가치를 평가해야 한다고 주장했습니다. 그래야 서로 자신의 입장이 더 유리했기 때문입니다.
이러한 의견 차이는 쉽게 좁혀지지 않았고 많은 갈등을 야기했습니다. 조합설립이 인가받기 직전까지 이러한 이슈로 갈등을 빚어 왔으며, 조합 간의 합의점을 찾지 못하다가 결국, 2015년이 되어서야 대형 평형을 소유하고 있는 조합원에게 추가 분담금 없이 아파트 한 채를 더 주는 방식으로 협의가 이루어졌습니다.
조합설립 인가 이후에는 사업계획을 비교적 원활하게 수립하였으며, 사업시행 인가를 2017년에 획득하였습니다. 사업계획을 승인받은 뒤 관리처분인가는 2018년 10월 5일에 획득하였습니다. 그리고 조합원의 이주를 앞둔 입장에서 또 다른 암초에 부딪히게 되었습니다. 정부의 대출 규제로 인하여 규제 지역 내 입주권을 2개 이상 보유한 조합원의 경우에는 이주비 대출이 불가능해졌습니다.
이에 따라 아파트 두 채의 입주권을 보유하고 있던 기존 대형 평형 소유 조합원의 경우 이주비 대출이 불가능해져 자금을 구하기 위해 어려워졌습니다. 본인 신용대출 또는 제삼자의 힘을 빌려야 했죠. 정부 정책으로 인하여 또 한 번 집단 갈등이 발생할 수 있는 상황이었습니다. 다행히 끝내는 정부 정책 완화로 일부 유예를 적용하게 되면서 조합원들이 이주비 대출을 이용할 수 있게 되었습니다.
2020년 철거를 완료하고 2021년부터 착공을 시작하였습니다. 2020년 4월 철거를 시작하여 2020년 12월에 철거가 완료되었는데, 그 당시 잠실 진주아파트는 준공 41년차를 맞이하는 해 였습니다.
앞서 잠실 래미안 아이파크는 지하철 8호선 몽촌토성역에 위치한다고 말씀드렸습니다. 아니나 다를까 착공을 시작하자마자 해당 지역에서 문화재가 발굴되어 잠시 공사가 중단되기도 했습니다. 처음에는 상황이 매우 심각했습니다. 조합의 의견 충돌로 13년가량 사업추진이 늦어져서 조합원들의 불만과 불안이 매우 큰 상황이었는데, 이주해서 다른 곳에 거주하는 동안 문화재가 발굴되어 공사가 일시 중단되는 것이 큰 리스크로 받아들여졌기 때문입니다.
다행히 발굴된 문화재는 아파트 일부 공간을 할애하여 보존하는 것으로 최종 합의점을 찾고 약 1년여 시간을 지체한 다음 공사는 재개되었습니다. 조합의 의견대립, 문화재 등으로 인하여 시간을 허비하는 동안 시간이 많이 흘렀고 최초 계획과 대비하여 예상 공사비도 많이 증가하였습니다. 예기치 못한 공사비 인상 문제는 세 번째 갈등을 야기하고 있습니다.
현재는 시공사와 조합원 등 관련 집단은 공사비 문제로 인하여 큰 갈등을 겪고 있으며, 이에 따라 일반분양이 진행되지 못하고 있습니다. 여기서 최근 인근지역에서 분양한 둔촌주공아파트 (올림픽 아이파크포레 온) 사례가 떠오릅니다. 잠실 래미안 아이파크는 둔촌주공 사례와 매우 유사하게 공사 기간 지연과 예기치 못한 공사비 인상으로 갈등을 겪고 있으며, 일반분양이 지체되고 있습니다.
시공사인 HDC 현대건설과 삼성물산 컨소시엄은 평당 공사비를 최초 660만원에서 898만원으로 인상하며 더불어 공사 기간을 9개월 가량 늘려달라는 공식 요청을 하게 됩니다. 이에 따라 조합원이 추가로 부담해야 하는 비용은 적게는 1억원에서 많게는 2억원까지로 계산되었습니다. 사실 이 평당 660만원인 공사비도 최초 공사비인 평당 510만원보다 인상된 가격입니다. 여기에서 추가로 공사비를 인상해야 한다고 요구하니 조합원들은 이를 받아들이지 못하고 있는 것입니다.
공식적으로 일반분양 공고를 하지 않은 상태이기 때문에 일반분양 가격을 조정하거나 하는 방법으로 부담을 일반분양자에게 돌리는 방법이 있을 수 있겠으나, 해당 지역이 정부의 규제를 받는 규제 지역이고 분양가상한제를 적용받는 지역이어서 일반분양가를 쉽게 올리지 못하게 됩니다. 그로 인한 부담은 온전히 조합원들이 부담해야 하는 상황이어서 타협점을 찾지 못하고 있습니다.
어찌 되었든 공사를 진행해야 하는 시공사 입장에서는 하루빨리 조합원들과 타협점을 찾고 싶은 입장일 것입니다. 그래서 시공사 측은 898만원의 공사비 인상이 최종적으로 결정된 가격은 아니며, 2024년 전반기에 한국부동산원의 감정을 받은 뒤 조정될 수 있음을 조합 측에 알렸습니다.
이러한 상황 속에 최초 2023년 분양 예정이었던 잠실 래미안 아이파크는 2024년 이후로 분양 일정을 미룰 수밖에 없는 상황이 되었습니다. 둔촌주공 사례에서 볼 수 있듯 공사비 인상 문제로 인하여 2년에서 3년 정도 공사가 지연되고 공사 지연은 또다시 공사비 인상을 야기하는 악순환이 반복될 수도 있습니다.
잠실 래미안 아이파크 아파트 사업추진 경과 등 자세한 내용은 서울시에서 운영하는 잠실 진주아파트 주택재건축 조합 홈페이지(링크)를 통해 확인할 수 있습니다.
6. 결론적으로..
결론적으로 잠실 래미안 아이파크는 재건축에 성공한다면 천혜의 입지에 트리플 역세권 대단지 유명 건설사 아파트라는 큰 명성을 얻게 됩니다. 특히 잠실 MICE 복합 문화센터와 삼성역 GBC 사업이 완료된다면 서울의 랜드마크가 새로이 변화하게 될 것입니다. 그리고 이 새로운 상징물과 잠실 래미안 아이파크의 거리가 매우 가깝기 때문에 직접적인 가격상승 효과를 얻을 수 있을 것입니다.
현재의 분양가는 물론 너무 비싼 것처럼 보이지만 지나도 착한 분양가가 되어 있을 가능성이 높습니다. 물론 조합설립 단계부터 이주, 철거, 공사 시작 단계까지 그동안 넘어야 할 산이 너무나 많았습니다. 공사비 인상 문제만 잘 타협한다면 더 이상의 난관은 보이지 않을 것입니다.
공사 지연과 이로 인한 공사비 인상 등의 문제는 과거의 둔촌주공 사태를 방불케 합니다. 제2의 둔촌주공이 되지 않기 위해서는 조합원들의 단합이 매우 잘 이루어져야 합니다. 가래로 막을 것을 솥뚜껑으로 막는다는 옛말이 있는 것처럼 문제가 발생하였을 때 초기에 어떻게 잘 대응하느냐가 나중에 더 큰 문제를 불러 일으키지 않을 것입니다.
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