재건축 단계 별 핵심 총정리! (10가지 아파트 재건축 절차, 순서)

아파트 재건축에 관심이 있다면 10가지 재건축 단계별 반드시 알아야 하는 핵심 사항들을 반드시 놓치지 않고 체크해야 합니다. 재건축 절차는 첫 번째 기본계획 수립 단계에서부터 마지막 조합해산 및 청산 단계까지 총 10개의 단계로 구성됩니다. 이 중 크게 총 3번 정도의 재건축 투자 진입 타이밍이 형성됩니다. 첫 번째는 안전진단 통과 후, 두 번째는 정비구역 지정 및 정비계획 수립, 세 번째는 조합설립 인가, 네 번째는 관리처분계획 인가입니다. 모든 투자가 그렇듯 재건축 투자도 단계가 진행될수록 리스크가 줄어듭니다. 초기 단계에는 리스크가 큰 만큼 적은 비용으로 투자할 수 있다는 장점이 있습니다.

재건축 단계 로고

 

 

10개의 아파트 재건축 단계

30년 이상 노후한 아파트를 재건축 하기 위해서는 일련의 정해진 절차를 준수해야 합니다. 일반적으로 재건축을 위해서는 기본계획 수립, 안전진단부터 조합수립 및 청산까지 총 10개의 단계로 구분됩니다. 그러나 준공된 지 30년이 지났다고 해서 무조건 재건축이 추진될 수 있는 것은 아닙니다. 주거 안전성에 문제가 있거나 환경적인 측면에서 개선해야 하는 타당한 이유가 있는 경우, 정부 정책에 의해 허용된 경우 등 특정한 조건을 갖추어야만 재건축 사업 추진이 가능합니다.

재건축 단계 중 수개월 내로 신속하게 종결되는 단계도 있으나 5년~6년 또는 10년 이상 소요되는 단계도 있습니다. 따라서 특정 아파트 단지가 재건축 완료 시까지 얼마나 걸릴지는 단지가 속해있는 행정구역, 입지, 주민 성향, 정부 정책 등 다양한 요인에 의해 결정되기 때문에 단계별 특성에 대해 구체적으로 알고 있어야 합니다.

아파트 재건축 단계는 크게 보면 총 10개의 단계로 구분됩니다. 재건축 사업의 가장 첫 번째 단계는 기본계획 수립입니다. 가장 중요한 것은 아파트 입주민, 소유주의 동의입니다. 아파트 입주민 동의 없이 재건축이 추진되기는 어려우므로 기본계획이 수립되기 이전부터 이미 해당 아파트 관계자들의 재건축 요구가 지속해서 누적된 상태여야 원활한 추진이 가능합니다.

구분절차주요내용
1기본계획 수립도시 주거환경 정비의 기본계획 수립
2안전진단재건축 추진여부 결정
3정비구역 지정정비계획 수립 및 정비구역 지정
4추진위원회 승인조합설립위원회 구성 및 승인
5조합설립인가토지 등 소유자로 조합 구성
6사업시행인가정비사업 지위 및 권리 부여
7관리처분계획인가종전 토지, 건축물의 권리 변경
8철거 및 착공기존건축물 철거 및 신축 착공
9준공공사 완료 후 시장, 군수의 준공 인가
10조합해산 및 청산이전고시 후 조합 해산

아파트 재건축 단계는 도시 및 주거환경정비법에 정해진 절차를 따르게 되어 있습니다. 각 단계는 위 표와 같이 정리할 수 있습니다. 이번 글에서 제시할 재건축 단계에 대한 구체적인 정보는 성남시청 홈페이지를 참고하였습니다. 성남시는 재개발 재건축을 활발하게 추진하고 있는 도시인데, 성남시청에서는 재건축 단계별 핵심 사항을 잘 정리해 두었습니다. 10가지 재건축 단계에 대해 세부적으로 알아보겠습니다.

페이지 바로가기
성남시청 홈페이지  

 

재건축 단계 1 : 기본계획 수립

  • 기본계획 수립 :  기초조사 → 기본계획안 수립 → 공람, 공고(14일 이상) → 시의회 의견청취 → 도시계획위원회 심의 → 기본계획 확정고시 → 국토교통부장관 보고 / 승인

아파트 재건축 절차 중 가장 첫번째는 기본계획 수립입니다. 이 단계는 도시 및 주거환경 정비를 위한 기본계획을 수립하는 단계입니다. 정비사업은 재개발 사업, 재건축 사업, 주거환경개선사업 으로 총 3가지로 구분됩니다. 이 단계에서 정비사업의 기본적인 방향을 설정하고 정비 대상지의 개략적인 범위를 지정합니다. 즉 어느지역 까지를 정비사업 대상지로 선정하여 개발할지 정합니다.

가장 먼저 재건축 사업추진이 가능한지에 대해 기초조사를 착수합니다. 기초조사는 통상 용역을 주기도 하며, 재건축 기본계획을 원활하게 수립할 수 있는 방향으로 진행됩니다. 기초조사가 마무리되면 기본계획안을 수립합니다. 기본계획은 통상적으로 10년 단위로 수립하고 타당성 여부를 5년 단위로 검증하게 되어 있습니다. 그 때문에 도시, 주거환경 정비 기본계획에 포함되는지 여부가 재개발 또는 재건축을 추진하기 위한 시작이 되는 중요한 단계입니다.

기본계획안 수립은 거주민의 요구가 충족되고 재건축을 위한 기초조사가 이루어진 뒤 시에서 실시합니다. 그다음 기본계획안에 대한 공감 형성을 위해 14일 이상 공고하여 거주민 및 관계자에게 알려주게 되어 있습니다. 이 과정에서 재건축 사업추진과 관련된 관계자의 다양한 의견을 수렴할 수 있습니다.

소유주뿐만 아니라 시의회의 의견도 들어야 합니다. 그다음 국토부, 시, 군, 구에 설치된 도시계획위원회의 심의 절차를 거치게 됩니다. 그렇게 되면 기본계획이 “안” 상태가 아닌 확정이 되어 확정 고시됩니다. 기본계획이 확정되고 국토부 장관의 승인을 받으면 재건축 추진을 위한 준비가 원활히 진행되고 있는 것입니다.

재건축 단계 2 : 안전진단

  • 안전진단 : 예비안전진단 → 1차 정밀안전진단 → 2차 정밀안전진단

재건축 단계에서 안전진단은 실질적으로 재건축을 추진하기 위해 매우 중요한 단계입니다. 안전진단 단계에는 매우 중요한 특징이 있습니다. 이 단계는 조합이나 이익단체가 아닌 정부 차원에서 수행됩니다. 따라서 시, 도 등 지자체의 의지만 있다고 해서 재건축 안전진단이 쉽게 통과될 수 없습니다.

재건축 안전진단은 예비안전진단과 정밀안전진단으로 구분할 수 있으며, 정밀안전진단은 다시 1차 안전진단, 2차 안전진단으로 나누어집니다. 예비안전진단은 재건축을 위한 안전진단을 실시하기 전에 안전진단을 해도좋을지 그 진행여부를 결정하기 위한 절차입니다. 예비안전진단은 시장, 군수, 구청장 등에게 요청할 수 있으며, 시, 군, 구에서는 한국건설기술연구원, 한국시설안전공단 등 기관에 예비안전진단을 실시토록 요청할 수 있습니다.

예비안전진단 시 확인하는 주요 항목은 아파트의 구조안전성, 주거환경, 건축 마감상태 및 설비 노후도 등을 점검하는 것입니다. 이 단계의 최종 결과는 안전진단이 필요한지, 필요하지 않은지를 결정하는 것입니다. 즉 예비안전진단을 통과하면 본격적으로 안전진단을 실시할 수 있게 됩니다.

다음은 정밀안전진단입니다. 정밀안전진단 중 1차 안전진단은 재건축 조합 등 조직에서 시장, 군수, 구청장에게 재건축이 가능한지 안전진단을 요청하여 실시할 수 있습니다. 시장, 군수는 예비안전진단을 실시했던 한국건설기술연구원, 한국시설안전공단, 그리고 안전진단 실시 가능 전문기관에 1차 정밀안전진단을 요청할 수 있습니다.

안전진단은 윤석열 정부에 들어 기준이 획기적으로 완화되었는데, 2023. 1. 5. 부로 재건축 안전진단과 관련하여 변경된 기준이 적용되었습니다. 가장 크게 변경된 기준은 구조안전성이 기존 50%에서 30%로 비율이 줄어들고, 주거환경이 15%에서 30%로 늘어났다는 것입니다.

구분구조안전성주거환경설비노후도비용편익
현행 가중치50%15%25%10%
개선 가중치30%30%30%10%

이러한 재건축 안전진단 기준의 변화는 구조안전성 측면 뿐 아니라 주거환경이 좋지 않다면 재건축이 가능하도록 개선하였다는 것을 의미합니다. 즉 아파트의 구조는 아직 튼튼한데, 주차장이 부족하거나, 엘레베이터가 없거나, 소방시설 진입이 불가능하여 안전 및 주거환경 여건이 불비할 경우에도 재건축이 가능한 높은 점수를 부여할 수 있음을 뜻합니다.

조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다. 재건축 안전진단의 최종 결과는 100점 만점 중 몇점을 획득하였는지 점수로 나타납니다. 변경된 기준이 시행되기 전인 2023년 1월 5일 이전에는 재건축 점수가 30점 에서 55점 사이이면 조건부 재건축이었습니다. 그러나 1월 5일 이후에는 45점에서 55점 사이일 경우 조건부 재건축으로 판정되는 것으로 변경되었습니다.

평가점수30이하30~4040~4545~5050~5555초과
기존 평가등급E등급D등급D등급D등급D등급A, B, C 등급
기존 최종평가재건축 가능조건부 재건축조건부 재건축조건부 재건축조건부 재건축유지보수
개선 최종평가재건축 가능재건축 가능재건축 가능조건부 재건축조건부 재건축유지보수

다시말하면 조건부 재건축을 쉽게 받을 수 있도록 기준을 완화한 것입니다. 변경된 기준에 따르면 조건부 재건축에 해당하는 기준 점수가 30점에서 45점으로 상향되었습니다. 이는 30점 이하를 획득하여야만 재건축이 가능하던 기준이 45점 이하여도 재건축이 가능한 것으로 변경되었음을 의미합니다. 안전진단이 통과하면 하나의 리스크가 감소한 것이므로 첫번째 투자 진입 기회가 형성됩니다.

2차 정밀안전진단의 경우도 기준이 혁신적으로 완화되었습니다. 기준 변경 이전에는 2차 정밀안전진단을 대부분 의무적으로 시행했어야 했습니다. 그러나 개선된 이후에는 필요 시에만 시행 하는 것으로 변경되었습니다. 따라서 2차 정밀안전진단은 그 자체가 무의미해졌습니다.

 

재건축 단계 3 : 정비구역 지정

  • 정비구역 지정 : 기초조사 → 구역지정 및 정비계획(안) 수립 → 주민통보, 주민설명회 → 공람, 공고(30일 이상) → 시의회 의견 청취 → 시 도시계획위원회 심의 → 정비구역 지정고시 → 국토교통부장관 보고

재건축 절차 중 안전진단이 통과할 경우에는 본격적으로 정비구역으로 지정되며 재건축이 추진됩니다. 과거에는 안전진단을 통과하는 것 자체가 매우 어려워 재건축 추진이 어려웠습니다. 그러나 23년 1월 5일 이후 재건축 안전진단 기준 완화 이후에는 안전진단을 통과하는 것이 상대적으로 쉬워져 재건축 가능한 아파트 단지들이 많이 늘어났습니다.

재건축 안전진단이 통과되어 재건축을 위한 그 다음 절차로 진행이 승인되었다면 다음 단계는 정비구역을 지정하는 단계입니다. 재건축 정비구역 지정단계에서는 공식적으로 정비구역으로 지정하는 것과 더불어 정비계획이 수립됩니다. 이것은 재건축 대상 아파트를 투자할 것인지 결정하는데 매우 중요한 요소입니다. 이 단계에서 재건축 대상 단지에 투자할 수 있는 기회가 한번 더 주어집니다. 정비구역 지정이 완료되면 그 만큼 사업 리스크가 줄어들게 되므로, 이는 가격상승에도 상당한 영향을 미칩니다.

일반적으로 준공된 지 30년이 경과하였거나, 겉 보기에 주거안전성에 문제가 있어 보여 재건축이 “될 것 같은” 아파트들은 많으나 재건축이 “될 수 있는” 아파트는 그리 많지 않습니다. 재건축이 될 수 있는 아파트를 결정하는 중요한 요인은 재건축 정비계획이 수립되어 있느냐, 구역이 지정되었느냐 하는 요인입니다. 정비계획이 수립되어 있고 정비구역으로 지정되어 있다면 사업추진 가능성이 매우 높아졌음을 의미합니다.

그 이유는 재건축 정비계획을 잘 들여다 보면 알 수 있습니다. 재건축 정비계획에는 향후 약 몇 년 정도 뒤에 아파트가 재건축될 것인지 대략적으로 가늠할 수 있는 시그널이 담겨있습니다. 따라서 재건축 아파트 초기 투자를 노린다면 계획수립 및 정비구역 지정 단계 이후에 진입 하는 것이 리스크를 최소화 할 수 있는 방법입니다.

 

재건축 단계 4 : 추진위원회 승인

  • 추진위원회 승인 : 동의서 징구 → 추진위원회 구성 → 추진위원회 승인요청 → 추진위원회 승인 및 통보

재건축 정비구역이 지정되면 재건축 추진위원회를 구성하고 승인받아야 다음 사업추진 절차가 진행됩니다. 추진위원회가 공식적으로 설립되고 승인받아 활동을 시작한다면 재건축 사업이 원활히 진행됨을 의미합니다. 이 단계에서 중요한 요인은 추진위원회의 의지와 추진력입니다. 재건축 단계에서는 우발상황이 많이 발생하고 의견의 일치를 보아야 하는 문제들이 상당히 많이 발생합니다. 이러한 문제를 얼마나 잘 해결할 수 있는지의 문제는 결국 재건축 추진위원회가 사업추진을 위한 의지를 얼마나 갖고, 추진력을 얼마나 발휘할 수 있느냐 하는 문제와 직결됩니다. 즉 재건축 추진위원회의 능력에 따라 재건축 사업의 마지막 단계까지 발생할 수 있는 모든 문제을 얼마나 잘 해결할 수 있는지 예측할 수 있습니다.

재건축 추진위원회 승인 절차는 토지 등 소유자들이 추진위원회 구성을 위한 동의서를 징구하고 자체적으로 추진위원회를 구성하는 것으로 시작합니다. 그 뒤에 해당 행정구역을 대표하는 시장에게 추진위원회 승인을 요청하고 시장은 이를 승인함으로써 추진위원회가 공식적으로 승인됩니다.

재건축 추진위원회의 역할이 매우 중요하다고 말씀드렸습니다. 그러나 추진위원회만으로는 본격적으로 사업을 추진하기 어렵습니다. 추진위원회가 재건축을 위한 초석을 다지는 것이라면, 조합이 설립되고 난 후에야 비로소 본격적으로 사업을 추진할 수 있습니다. 재건축 추진위원회는 재건축 사업 조합을 공식적으로 결성하기 위한 준비조직이기 때문입니다.

 

재건축 단계 5 : 조합설립 인가

  • 조합설립인가 : 정관작성 → 조합설립 동의서 징구 → 조합설립 창립총회 → 조합설립인가 신청 → 조합설립인가 및 통보

재건축 추진위원회는 조합설립 창립총회를 마친 뒤 조합의 자격을 정식으로 시장에게 요청합니다. 시장은 조합설립 인가 신청을 받은 뒤 자체 검증 절차를 거쳐 조합설립을 인가 및 통보합니다. 이러한 절차를 거쳐 재건축 추진위원회는 결국 조합으로 승격됩니다. 재건축 조합의 설립 여부는 재건축 아파트에 투자할지 말지를 결정할 수 있는 두번째 포인트입니다. 앞서 정비구역이 지정되고 난 이후에 첫 번째 진입시점이 형성되며, 조합설립 인가 이후에 두 번째 진입시점이 형성됩니다.

재건축 정비구역 내 거주민의 성향에 따라 차이가 있을 수 있으나, 오래 거주한 분들이나 정비구역 내 상업시설이 많을 경우 이권 문제로 인하여 재건축 추진을 반대하는 분들이 많을 가능성이 있습니다. 실제로 상가가 많이 포함되어 있는 정비구역의 경우 생활고의 문제로 재건축 자체를 늦추길 바라거나 반대하는 의견으로 인하여 사업 추진이 지연되는 경우가 많이 있습니다. 따라서 문제없이 조합설립이 완료된 것은 또 하나의 재건축 사업 리스크가 감소했음을 의미합니다.

공식적으로 승인을 득한 재건축 조합은 재건축 추진위원회의 정관 작성 및 동의서 징수 이후 자체적으로 조합의 1/5 이상이 참석한 가운데 조합설립 창립총회를 거쳐 재건축 주요 추진 사항에 대한 많은 의결 사항을 결정할 수 있습니다. 조합설립 동의서에는 건축물 설계에 대한 개요(용적률, 건폐율 등), 정비사업시 소요되는 비용(공사비 등), 가장 중요한 조합의 분담금, 사업완료 후 소유권 등의 주요 내용을 기입합니다.

여기서 재건축 조합 설립 자체가 사업 리스크를 크게 감소시키는 이유가 드러납니다. 조합설립 동의서에 재건축 사업 추진을 위한 조합의 분담금이 결정되기 때문입니다. 조합의 분담금은 조합이 재건축 사업으로 인하여 얼마나 많은 이익을 가져갈 수 있는지를 결정하는 요인입니다. 조합의 분담금이 적게 책정되면 그만큼 조합의 이익이 극대화되는 것입니다. 또한 재건축 초과이익 환수제가 적용되는지 여부도 알 수 있으므로 이 단계 이후 사업추진의 리스크가 한번 더 감소하게 됩니다.

 

재건축 단계 6 : 사업시행 인가

  • 사업시행인가 : 타 법령에 의한 심의 및 평가 → 사업시행계획 수립 → 총회 의결 → 사업시행인가 신청 → 공람 공고 및 의견청취 → 사업시행인가 → 고시

재건축 조합이 설립된 이후에는 사업을 본격적으로 추진할 수 있다고 말씀드렸습니다. 이 단계에서는 사업 시행에 대해 저촉되는 타 법령이 있는지 심의하고 평가하는 절차를 거칩니다. 그렇기 때문에 사업시행인가 단계는 사실상 재건축 추진되는 것을 확정하는 단계입니다. 조합이 설립되어도 여러가지 법적 검토를 위해 한동안 많은 시간을 허비할 수 있기 때문입니다. 사업시행인가는 말 그대로 사업을 시행하는 것을 인가하는 단계이기 때문에 재건축 사업을 확실히 추진하겠다고 공식 인증하는 단계입니다.

이 단계에서는 환경, 교통, 재해 등 각종 요인에 의한 영향 평가를 받아야 합니다. 사업 시행계획에는 건축계획 및 건축심의 결과도 포함되며, 정비 기반 시설 및 공동이용시설 등에 관한 사항도 포함되어 있습니다. 통상적으로 조합설립 후 사업시행인가 단계는 약 2년 정도 소요됩니다.

사업시행 인가 이후에는 재건축 사업에 대한 리스크는 거의 없다고 보아야 합니다. 그러나 최근 둔촌주공 사태를 보면 사업시행 인가 이후에도 공사비 증액 문제로 새로운 문제에 봉착하는 경우를 볼 수 있었습니다. 그렇기 때문에 조합의 단합력이 우발적인 문제를 해결하는 데 매우 중요한 요인이 되는 것입니다.

 

재건축 단계 7 : 관리처분계획 인가

  • 관리처분계획인가 : 관리처분계획 총회 → 관리처분계획서 공람 및 의견청취 → 인가신청 → 관리처분계획 인가 → 관리처분계획 인가고시 → 통지

사업시행인가 이후 관리처분계획을 인가하는 절차가 진행됩니다. 조합은 분양신청 기간 이후 관리처분계획 총회를 개최하여 관리처분계획을 수립 후 승인받아야 합니다. 관리처분계획에는 종전 토지 및 건축물의 소유권 등을 어떻게 처분할 지 결정하는 사항이 담겨있습니다.  조합은 시장에게 인가를 신청하며, 시장이 관리처분계획을 인가합니다.

시장으로부터 관리처분계획 인가 고시를 받으면 조합은 조합원들에게 인가된 사항을 통지합니다. 이때 주로 겪을 수 있는 문제점은 기존 거주민들의 이주비 문제입니다. 이주비 문제가 원활히 해결된다면 다음 단계인 철거 및 착공까지 원활히 진행될 수 있으므로, 민감하게 다루어 추진해야 합니다. 이러한 이유로 인하여 관리처분계획 인가가 고시된다면 자칫 골치아플 수 있는 이주비 문제가 해결 된 것이므로 네번째 투자 진입 타이밍이 형성됩니다.

 

재건축 단계 8~10 : 철거 및 착공, 준공, 조합해산 및 청산

이주비 지원까지 완료되었다면 해당 사업 구역의 기존 건축물들을 모두 철거하고 신축 아파트로 착공을 시작할 수 있습니다. 여기까지 진행되었다면 리스크는 거의 없는 것이므로, 재건축 아파트 투자의 기회가 오지 않을 가능성이 있습니다. 사실 막대한 투자 비용으로 인하여 이 단계에서 투자의 기회는 거의 없다고 보아야 합니다. 공사 기간 중에는 조합과 별도로 일반분양자(청약 당첨자)로 구성된 입주자예정협의회가 결성되어 운용됩니다. 따라서 공사간 발생할 수 있는 각종 문제들과 입주자예정협의회(입예협)이 원하는 부가적인 사항들이 결정될 수 있습니다.

예를 들면, 아파트 단지 내 초등학교 부지는 있으나, 설립 여부가 확정되지 않은 경우, 조합과 입주예정자협의회의 공동 노력으로 초등학교 설립이 추가로 결정될 수도 있습니다. 따라서 재건축 추진 초기단계에서부터 조합이 얼마나 열정적이고 체계적으로 업무를 처리하는지 하는 문제는 재건축이 완료되는 단계까지 지속적으로 영향을 미칩니다.

준공 이후에는 조합 및 입주자 예정 협의회는 해산하고 소유권, 운영비 등 제반 사항들을 청산합니다. 이로써 재건축을 위한 모든 단계가 완료됩니다. 이상으로 재건축 단계 별 반드시 알아야 하는 핵심적인 사항들을 알아보았습니다. 모든 투자가 그렇지만 리스크가 크면 리턴도 큰 법입니다. 재건축 초기단계에서부터 재건축 가능성을 미리 판단하여 투자로서 진입한다면 장기간 소요되고 리스크가 큰 단점이 있지만 그만큼 적은 비용으로 투자가 가능합니다.

반면 한가지씩 위험(리스크)을 최소화할 수 있는 단계가 진행되면 위험이 줄어든 만큼 내가 얻어갈 수 있는 이익도 그만큼 줄어듭니다. 다만 불확실성이 줄어들어 리스크가 감소할 수 있다는 장점이 있습니다.

 


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