전세 사기 수법이 매우 다양해지고 있습니다. 먼저 전세가가 매매가의 80% 이상일 경우 전세보증금 반환 능력이 없는 깡통전세일 가능성이 높습니다. 또한 임대인이 감정평가사와 모의하여 전세 감정가를 부풀리는 경우도 깡통전세에 해당합니다. 그뿐만 아니라 개인이 아닌 조직에 의해 의도적으로 무분별한 갭투자에 의한 경우도 있으며, 노숙자 등 가짜 임대인에게 명의를 이전하는 의도적인 전세 사기 유형도 있습니다. 이러한 교활한 전세 사기 수법에 당하지 않기 위해서는 유형별 적절한 대응 방법에 대해 잘 알고 있어야 합니다.
(2023년 12월 24일에 업데이트)
전세사기 수법이란?
전세 사기란 무엇일까요? 전세로 세입자로서 주택을 임대하여 거주한 이후 임차보증금을 돌려받아야 하나 집주인(임대인)으로부터 보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황을 말합니다. 임차인 입장에서는 이러한 상황이 불안할 수밖에 없습니다. 전세 사기는 임대인이 고의로 발생시킬 가능성도 있지만 대부분의 경우 임대인이 예상하지 못한 상황에서 발생하기도 합니다. 전세 사기행위가 많아지면서 전세 사기 수법 또한 매우 다양해지고 있습니다.
그동안 전국의 세입자들이 보증금을 떼인 규모가 2조원에 달한다고 하는데요. 또한 HUG 통계에 의하면 피해자 3명 중 2명은 청년으로 밝혀져, 사회 경험이 부족한 청년들을 노리는 경우가 많았습니다. 뉴스 기사에서 접하던 “남일” 같던 전세 사기에 나도 안심할 수는 없습니다. 임대인과 임차인 모두 전세 사기의 위험에 놓여 있습니다. 과거에 저도 전세계약을 맺을 때 해당 주택에 대출이 과도하게 설정되어 있어 한동안 고민을 했던 경험이 있습니다.
사실 전세 사기는 집주인의 의도와 다르게 부동산 시장 상황이 좋지 않아지면 발생할 수도 있습니다. 집주인의 현금흐름이 막혀있거나 갑작스럽게 전세 보증금을 돌려주어야 하는 상황이 올 경우는 세입자는 전세보증금을 돌려받기 위해 어려워집니다. 집주인이 행방불명되거나 연락이 두절된 경우에는 세입자는 전세보증금을 아예 돌려받지 못하는 상황이 되기도 합니다.
과거와 달리 최근에는 임대인이 의도적으로 전세보증금을 돌려줄 생각 없이 임대를 내주는 진짜 전세 사기도 나타나기 위해 시작했습니다. 그리고 이러한 전세 사기 수법이 많아지자 이에 대해 더욱 관심을 갖게 되었습니다. 내가 전세사기 피해자라는 것을 어떻게 알수 있으며, 또 어떤 경우에 피해자가 될 수 있을까요? 또 전세사기 안당하는법은 어떤것이 있을까요?
2023년 6월 1일 발효된 전세사기 특별법에 의하면 집주인이 보증금을 돌려줄 경제적 능력이 없거나 의도적으로 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다는 타당한 이유가 있는 경우 전세사기 특별법에 의해 피해자로 결정될 수 있습니다. 그리고 법의 보호를 받기 위해서는 특별법에 명시된 대로 피해자로 결정될 수 있는 요건에 본인이 해당하는지 잘 살펴보아야 합니다.
임대인과 임차인 모두 전세 사기 피하는 법을 잘 알기 위해서는 먼저 전세 사기의 유형에 대해 잘 알고 있어야 합니다. 특히 많은 보증금을 집주인에게 맡기고 거주하게 되는 임차인의 입장이라면 아래에서 구체적으로 어떤 전세 사기 수법이 있는지 알아보아야 합니다.
수법 1 : 깡통주택
전셋집을 구하기 위해 여러 주택을 알아보는 단계에서 깡통주택은 반드시 피해야 하는 유형입니다. 깡통주택 혹은 깡통전세는 무엇일까요? 깡통주택이란 임대인 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우를 통틀어 말합니다. 임대인의 경제적 상황이 좋지 못하여 집을 경매로 압수당하게 되는 경우, 임차인은 주거 안전성에 매우 큰 위협을 받게 되며 속수무책으로 당하게 됩니다.
깡통주택은 특히 매매가와 전세가의 차이가 매우 적을 때 발생할 수 있습니다. 부동산 가격 상승기에는 전셋값이 상승하여 매매가를 상방으로 밀어 올리는 경우가 종종 있습니다. 이 경우에는 전세가와 매매가의 차이가 작아 적은 자본으로도 집을 매수할 수 있게 됩니다. 집주인이 무자본 또는 극소의 자본으로 주택을 매입하고 집값의 대부분을 임차인의 보증금과 은행 대출로 구성하였을 때 이러한 유형의 사고가 발생할 수 있습니다. 과거 2010년 초반과 같이 전세가율이 매우 높아 전셋값이 매매가격의 90%에 육박하던 시기에 이러한 현상이 주로 발생하였습니다.
다시 말씀드리면 깡통주택은 주택을 매우 적은 자본을 투자하여 갭투자로 매수했을 가능성이 높습니다. 즉 투자 대상을 신중하게 선정하고 자본을 소중히 여겨 매수한 것이 아니라 적은 매매 – 전세 차액을 이용하여 무분별하게 집을 사들인 경우 발생할 수 있습니다. 이 정도면 투자가 아닌 투기로 볼 수 있는 정도입니다. 또한 한채가 아니라 여러채를 동시에 매수하여 많은 시세차익을 기대하고 있을 수도 있습니다.
깡통주택 유형은 2020년부터 2021년까지와 같은 부동산 상승기에는 특별한 문제가 되지 않을 수 있습니다. 매매가격과 전셋값이 모두 상승한다면 전세 보증금을 반환할 때 집주인이 추가로 자금을 만들어내지 않아도 되기 때문입니다. 그러나 2022년과 같이 상승기 이후 갑작스럽게 맞이한 부동산 하락기에는 직격탄을 맞습니다. 그러므로 상승기라 하더라도 한없이 집값이 오를 것이라는 핑크빛 전망은 하지 않도록 유의해야 합니다.
여러 채 중 한두 채에서 전셋값이 기존 전셋값보다 떨어지게 되면 그 차액만큼 보증금을 돌려주어야 하는데, 집주인이 여유자금이 없거나 애초부터 자금을 추가로 마련하여 보증금을 돌려줄 능력이 없을 경우 폭탄 돌리기와 같이 줄도산 나기 때문입니다. 그래서 일반적으로 주택 매매가의 80% 이상이 전세보증금으로 구성되는 경우 깡통주택의 가능성이 높은 것으로 보고 있습니다.
이러한 전세사기 수법을 피하기 위해서는 아래 사항들을 반드시 확인해야 합니다.
- 등기부등본상의 대출 여부를 확인하여 깡통주택인지 분별한다.
- 주택에 대출이 많지만 돈이 많다며 괜찮다는 말을 믿지 않는다.
- 전세 반환 보증보험 가입이 가능한 집인지 직접 확인한다.
계약 시 등기부등본상의 대출 여부를 반드시 확인해야 합니다. 대출(융자)이 끼어 있다면 가급적 전세 계약을 하지 않도록 하는 것이 좋습니다. 혹시 부동산에서 이 정도 대출은 다들 갖고 있다며 괜찮다는 듯이 계약을 재촉하는 경우라면 더욱 위험할 수 있습니다. 또한 주택에 대출이 많이 있지만 집주인이 돈이 많아 전세보증금 정도는 충분히 돌려줄 수 있다는 말도 믿으면 안 되겠습니다. 그 당시에는 그 말이 사실이라 하더라도 누구든 언제든지 현금흐름이 좋지 않아질 수 있기 때문입니다. 또한 이러한 이야기를 하는 부동산이라면 부동산과 집주인이 암묵적인 거래를 통해 특수한 관계를 맺고 있을 가능성도 있습니다.
제도적으로 안전을 확보하기 위한 더욱 확실한 방법은 해당 주택이 전세 반환 보증보험 가입이 가능한 집인지 직접 확인하는 것입니다. 전세 자금을 법적으로 보장 받기 위해서는 전세 반한 보증보험에 반드시 가입 하여야 합니다. 그러나 해당 집에 융자가 너무 많거나 집주인이 신용이 불량하여 전세 반한 보증보험 가입이 어려운 상태라면 각별히 유의해야 합니다
수법 2 : 감정가 부풀리기
전세 사기 수법 중 계약 전부터 감정가를 부풀리는 경우가 있습니다. 감정평가사에 의해 감정가를 부풀린 다음 전셋값을 실제 가치보다 높게 책정하여 시세보다 높은 전세가로 계약을 맺는 경우입니다. 임대인이 원하는 전셋값을 받기 위하여 감정평가사와 모의하여 리베이트(뒷돈)를 주고 감정가를 부풀리는 것이죠. 임차인 입장에서는 시세 비교가 어려운 집 일수록 적절한 전세가격을 알기 어려워 집주인이 부르는대로 계약을 하게 될 가능성이 높습니다.
시세를 모르고 부동산 또는 임대인의 말만 믿고 전셋집을 알아보고 있는 예비 임차인이라면 감정가 부풀리기에 속수무책으로 전세 사기 수법에 당할 가능성이 높습니다. 감정평가사에 의해 공인된 가격이 이미 부풀려져 있기 때문에 의심을 하면서도 사람들이 은연중 믿게 되기 때문입니다. 설마 감정가격을 조정할 수 있겠어? 하는 일반적인 믿음으로 인하여 조금 높다고 생각되더라도 지하철역이 가깝다거나 상권이 좋다거나 하는 특수성으로 포장하여 사람들의 눈을 속일 수 있습니다.
또한 감정평가사뿐만 아니라 임대인이 부동산에 웃돈을 얹어주거나 유대관계가 깊은 경우 등 부동산 측이 임차인 보다 임대인의 입장에 있을 경우도 조심해야 합니다. 많은 경우 부동산은 임차인 보다 임대인의 편의를 더 볼 가능성이 높습니다. 상업적인 시각으로 본다면 임차인은 물건을 사러 들어 온 손님이고 임대인은 물건을 공급해 주는 공급처입니다. 따라서 부동산은 지속적이고 우호적인 관계를 임대인과 유지해야 유리하기 때문입니다.
따라서 이러한 전세 사기 수법에 휘말리지 않기 위해서는 해당 지역의 적정 시세에 대해 미리 알아두는 것이 좋습니다. 적정 시세를 알아보는 가장 쉬운 방법은 발품을 팔기 전에 손품을 많이 팔아 해당 물건의 주변 시세를 많이 알아보고 부동산에 방문하는 것입니다. 최근에는 네이버부동산 사이트 외에도 호갱노노, 아파트실거래가(아실) 등 부동산 시세를 조회할 수 있는 좋은 사이트 들이 많이 늘어났습니다.
특히 호갱노노 사이트(링크)와 모바일 앱은 지도에서 한눈에 어느 아파트가 대장 아파트인지, 평형별 세대수와 전셋값, 매매가격 평균은 얼마인지 알기 쉽게 구성되어 있습니다. 그뿐만 아니라 해당 아파트, 빌라 등에 거주하고 있는 실거주민들의 후기를 볼 수도 있어 어떤 점이 해당 주택의 장점이고, 불편한 점은 무엇인지 알아볼 수 있습니다.
추가로 정부에서 운영하는 조금 더 신뢰할 수 있는 사이트가 있어 소개해 드리겠습니다. 국토부 실거래가를 기준으로 적정 시세를 알려주고 전세 사기를 예방하는 공식 사이트는 바로 HUG에서 운영하는 안심전세포털(링크) 입니다. 인터넷뿐만 아니라 모바일로도 이용이 가능합니다. 모바일에서는 안심전세포털의 안심전세 앱(링크)에서 시세조회 기능을 이용하여 적정 시세를 조회할 수 있습니다.
수법 3 : 조직적인 무자본 갭투자
앞서 말씀드린 깡통주택처럼 임대인이 한명인 경우에는 사고 발생빈도가 적거나 피해 규모가 크지 않을 수 있습니다. 그러나 여러 명의 임대인이 조직적으로 공모하는 경우는 피해 규모가 더욱 커질 수 있습니다. 이러한 경우는 공인중개사, 분양 자문 업체, 감정평가사, 사모임 등 임대인이 집단으로 조직을 결성하여 충분한 자본이 없이 무분별하게 갭투자를 하는 경우가 있습니다.
실제로 최근에는 공인중개사, 분양 자문 업체가 공모하여 이들이 약 3,500세대의 빌라를 매입하여 총 400억 상당의 임대차 보증금을 돌려주지 않아 검거된 사례가 있었습니다. 조직적인 공모에 의한 무자본 갭투자는 부동산 가격이 상승하는 2021년과 같은 대세 상승기에 더욱 쉽게 나타날 수 있습니다.
특히 전셋값이 지속해서 상승하는 상황이라면 보증금을 돌려주지 않고 바로 다른 세입자를 구하는 것이 용이하기 때문에 무자본 갭투자가 성행할 수 있습니다. 그러다가 부동산 거품이 꺼지거나 주변의 대규모 입주물량으로 인하여 전세가격이 하락하는 경우 기존 전세가격 보다 낮은 금액으로 전세 계약을 하게 될 가능성이 높은데요.
이때 차액만큼의 전세보증금을 돌려주어야 하는데 돌려줄 경제적 능력이 없는 임대인이라면 그 경우가 바로 전세 사기가 되는 것이지요. 물론 보증금 액수가 적고 개인의 실수로 인한 사고라면 어렵지 않게 대처가 가능하지만 의도적으로 발생시킨 경우라면 문제가 될 수 있습니다. 이러한 전세사기 수법을 피하기 위해서는 아래 사항들을 반드시 확인해야 합니다.
- 등기부등본상 대출이 많은 집은 피한다
- 부동산 하락기에 전세 거래는 특히 유의한다.
- 임대인이 어떤 일을 하는 사람인지, 임대 경험이 과도하게 풍부하지 않은지 확인한다.
먼저 등기부등본상 대출이 많은 집은 피하는 것이 좋습니다. 더욱 안전한 방법은 대출이 조금이라도 있다면 계약하지 않도록 생각해야 합니다. 전세를 내주면서 해당 주택을 담보로 또 다른 대출을 조금이라도 일으키고 있다면 현금흐름이 부족한 상태라는 것을 의미하기 때문입니다.
또한 긴급한 경우가 아니라면 부동산 하락 시기에는 신규 전세 거래를 하지 않는 편이 좋습니다. 부동산 대세 상승기라면 전세 보증금도 지속해서 상승할 가능성이 높기 때문에 전세 사기가 발생할 가능성이 작아지지만 부동산 가격이 하락하여 전세 시세가 같이 하락한다면 신규 전세 계약 시 집주인이 추가로 돈을 마련해야 하므로 어려움이 발생할 수 있습니다.
마지막으로 임대인이 어떠한 일을 하는 사람인지, 수입원은 안정적인지, 전문 임대인과 같이 임대 경험이 과도하게 풍부하지는 않은지 사실을 확인해야 합니다. 가령 부동산 또는 임대인 측에서, 임대인이 해당 주택을 제외하고도 약 50채, 100채 정도 건물이 더 있는 재력이 있는 분이기 때문에 안심하셔도 된다고 말한다면 특히 유의해야 합니다.
수법 4 : 가짜임대인에게 명의이전
보증금 상환 능력이 없는 가짜임대인을 섭외하여 명의를 이전한 뒤 전세 계약을 맺게 하는 전세 사기 수법이 있습니다. 이 경우는 임대인이 치밀하게 계획하고 행동한 분명한 범죄행위에 해당합니다. 의도적으로 사고를 발생시킨다는 것은 집주인이 세입자를 속일 의도를 분명히 하는 것이므로 이러한 전세 사기 수법은 특히 조심해야 합니다.
실제로 최근 발생하였던 유명한 사건인 빌라왕 전세 사기 수법이 이와 유사합니다. 사고 경위는 이렇습니다. 빌라왕으로 불리는 A 씨는 주택 152채를 매입한 뒤 상당 금액의 전세보증금을 반환해야 하는 상황에 놓였습니다. 그러자 보증금 상환 능력이 없는 노숙자 B 씨 등 57명에게 명의를 이전한 뒤 보증금을 편취한 사례입니다.
152채를 충분한 자본력 없이 무분별하게 매입하여 시세차익을 기대해 일확천금을 노리고 있었을 것입니다. 그러나 전셋값이 하락하자 상황은 급격하게 역전되었습니다. 빌라 152채 중 한 곳의 빌라에서 전세보증금을 기존보다 저렴하게 계약하게 되면 어딘가에서 돈을 구해 임차인에게 돌려주어야 하는데, 그 어딘가가 나머지 151채의 빌라 중 한 곳이었을 가능성이 높습니다.
이 경우 집주인이 은행 등 금융기관을 이용하여 정당하게 자금을 융통할 수 있다면 문제가 안 되지만 그럴 의도가 전혀 없었습니다. 오히려 해당 주택의 명의를 보증금 반환 능력이 없는 제삼자에게 전가 함으로써 본인은 보증금을 탈취할 수 있는 여건을 만들었습니다. 그렇게 편취한 보증금만 수억 원 이 될 것으로 추산됩니다.
전세 사기 특례법이 발효되기 전까지는 피해자는 아무런 대응을 하지 못하고 보증금을 잃어야만 했습니다. 또한 강제로 명의를 이전 당한 노숙자 B 씨 등 57명 또한 빚더미 깡통주택을 껴안아야 하는 상황에 놓여 이 중 일부는 스스로 유명을 달리하기도 했습니다. 매우 잔인한 전세 사기 수법입니다.
이러한 수법은 다분히 전세보증금을 편취하려는 의도가 있는 것으로, 이와 같은 사건이 다시는 발생하지 않도록 강력한 법정 제재가 필요합니다. 이러한 전세사기 수법을 피하기 위해서는 아래 사항들을 반드시 확인해야 합니다.
- 임대인과 계약 시 등기부등본상의 명의와 신분증, 본인 일치 여부를 반드시 확인한다.
- 등기부등본상 명의가 최근에 이전되지는 않았는지 확인한다.
- 계약자가 대리인인지 임대인 본인인지 확인하는 절차를 거친다.
- 등록된 공인중개사와 거래한다.(국가공간정보포털에서 확인)
- 계약 시 부동산 공제증서를 받는다.
수법 5 : 임대인의 의도적인 거짓말
임대인의 경제적인 상황이 어려워져 전세보증금을 반환할 수 있는 능력이 없어졌음에도 불구하고 이를 세입자들에게 알리지 않은 채 113채의 추가적인 전세 계약을 체결한 사례도 있었습니다.
임대인이 의도적으로 거짓말을 하는 사례는 일반인들이 분별하기 어렵습니다. 그 이유는 겉으로는 의심할 만한 증거가 잘 보이지 않기 때문입니다. 그렇기 때문에 임대할 주택에 대출(융자)이 과도하게 설정되어 있거나 무슨 문제가 있어 보이는 조항이 있다면 사고를 당하지 않도록 과감히 결정하는 것도 필요합니다.
이러한 전세 사기 수법들을 살펴보면 참 기가 찹니다. 내 집 한 채 갖고 있기도 어려운데 수십 채 수백채의 주택을 매수한 뒤 전세보증금을 갈취하는 것은 사기행위가 분명합니다. 이러한 전세사기 수법을 피하기 위해서는 아래 사항들을 반드시 확인해야 합니다.
- 전세 계약을 치르기 직전 등기부등본을 한 번 더 확인한다.
- 계약서에 특약사항을 포함한다. (소유권 변경, 근저당 설정 등 하지 않도록)
- 전세권을 설정한다. (집만 계약하는 것이 아니라 집에 대한 권리관계까지 설정)
부마인드 인사이트
위와 같이 전세 사기 수법에 대해 알아보았습니다. 여러 사례를 통해 전세사기 유형을 알아보고 전세사기 예방법까지 알아보았는데요. 유형에 따라 전세사기 피하는법도 조금씩 다를 수 있습니다. 그러나 공통적으로 적용되는 부분도 있습니다. 먼저 전세가가 주변에 비해 특별히 비싸지 않은지 살펴보아야 겠습니다. 또한 전세 계약시 공인중개사가 국가공간정보포털에 등록되어 있는지 확인하고 공제증서를 받아야 합니다.
집주인이 특별히 돈이 많으니 걱정하지 않아도 된다는 말은 오히려 의심을 해보아야 합니다. 또한 등기부등본상에 과도한 부채가 설정되어 있다면 피해야 합니다. 물론 부채가 없는 것이 가장 좋습니다. 또한 등기부등본에 명시되어 있는 임대인과 실제 계약하는 임대인이 일치하는지 신분증과 실물을 반드시 확인해야 하겠습니다.
또한 전세 계약서상에 특약사항을 걸어 소유권 변경과 근저당 설정에 관한 권리를 명시해 두어야 합니다. 더욱 안전한 전세 계약을 위해서는 계약서에서 끝나는 것이 아니라 전세권 설정 및 확정일자 날인까지 해 둔다면 좋습니다. 마지막으로, 전세보증반환보험까지 잊지말고 챙겨주세요. 전세사기 없는 안전한 계약을 기원합니다.
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