전세사기 특별법 신청 조건 및 방법, 혹시 나도?

1. 전세사기 특별법이란?

최근 수도권 일대 694채 빌라를 소유하고 전세 계약 동시 진행, 보증금 미반환 등 소위 “전세 사기” 혐의를 받는 빌라왕으로 인해 전세 시장이 떠들썩했습니다. 전세 사기는 전세 계약이 종료된 이후 임대인이 임차인에게 임대차 보증금을 정상적으로 돌려주지 못하는 상황을 통틀어 말합니다. 빌라왕 사건이 이의 경우입니다.

빌라왕이 숨진 채 발견되어 피해자들이 보상을 청구할 수 있는 대상이 없어지자 대응책을 마련하기 위해 시작했습니다. 피해가 확산하자 정부에서는 2023년 6월 1일부 특별법을 제정하여 피해자를 지원하기로 한 것입니다. 그 일환으로 전세 사기 특별법이 전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법이라는 명칭으로 2023년 6월 1일부터 시행되고 있습니다.

전세 사기 예방을 위한 특별법은 전세 사기로 피해를 본 임차인(세입자)에게 경매와 공매 절차, 조세 징수(세금) 등에 관하여 특별히 법의 보호를 받도록 특례를 부여 함으로써 피해자를 지원하고 주거 안정을 도모하는 것을 목적으로 합니다. 전세사기 특별법은 말 그대로 전세 세입자가 임대보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생하지 않도록 특별한 법을 제정하여 제도적으로 지원하는 것입니다. 따라서 전세 세입자가 직접 내용을 잘 알고 전세사기 특별법 신청을 해야 합니다.

이번 글에서 자세히 설명하겠지만 전세사기 특별법과 관련된 보다 상세한 내용은 안심 전세 포털 홈페이지(링크)를 통해 확인할 수 있습니다.

2. 전세사기 특별법 신청 조건

전세 사기 특별법 신청을 위해서는 먼저 법령에 의해 본인이 전세 사기 피해자로 결정되어야 합니다. 또한 법의 보호를 받기 위해서는 전세 계약에 대한 정부의 인증을 사전에 받아야 합니다. 전세계약 후 전입신고를 하고 계약서에 확정일자 날인을 받은 상태여야 하며, 임대차보증금이 3억원 이하여야 합니다. 이때 지역 및 피해자 상태에 따라 2억원까지 상향 조정이 가능하므로 임대보증금은 최대 5억원 이하여야 합니다.

또한 다수의 임차인에게 임대차 보증금을 돌려주지 못하는 피해가 발생하였거나, 임대인이 임대차 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 타당한 이유가 있는 경우 등이 해당합니다. 법령에 명시된 전세사기 특별법 신청조건 (전세사기 피해자 결정조건)은 다음과 같습니다.

1. “주택임대차보호법” 에 따라 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차 계약서상 확정일자를 갖춘 경우
2. 임차보증금은 3억원 이하인 경우 
   * 시, 도별 여건 및 피해자의 여건을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정 가능
3. 다수의 임차인(세입자)이 임대차보증금 반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우
   * 임대인(집주인)이 파산 또는 회생절차를 개시할 경우, 임차 주택의 경매나 공매절차가 개시된 경우 등
4. 임대인이 임차보증금 반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우
   * 임대인(집주인)에 대한 수사가 개시되거나, 보증금을 반환할 능력이 없는 자가 다수의 주택을 취득하여 임대하는 것으로 의심되는 등

위 조건 중 1~4를 모두 충족할 경우 특별법에서 규정하는 모든 지원을 받을 수 있습니다. 일반적으로 전세 사기를 당한 상황에 놓여있는 많은 분이 2번과 4번의 요건만 충족하는 분들이 많을 것으로 예상됩니다. 이 경우에는 특별법 상 제공하는 경매, 공매 특례 혜택은 없으나, 특별법 상 명시되어 있는 일반금융지원 및 긴급복지지원이 가능합니다. 어떤 혜택이 있는지에 대해서는 뒷 부분에서 상세히 알려드리겠습니다.

다음은 2번 요건을 제외한 1, 3, 4번 요건을 충족하는 경우입니다. 이 경우에는 조세채권 안분 혜택을 지원받을 수 있습니다. 즉 한명의 임대인으로부터 다수의 세입자가 피해를 보게 될 경우, 조세채권 안분이란 세금 체납액을 개별주택별로 안분하고 해당 주택의 세금 체납액만 분리하여 환수하는 제도입니다.

전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법의 보호를 받기 위해 먼저 확정일자를 받아두는 것이 필요합니다. 확정일자를 받는 방법은 아주 간단합니다. 임대차 계약을 할 때 해당 관할 행정복지센터에 가서 전세 계약서에 확정일자 날인을 받으면 제도적 보호를 받을 수 있습니다.

이때 임차 보증금은 3억원 이하여야 합니다. 이는 모든 지역이 동일한 것은 아니고 지역에 따라 2억원의 범위에서 상향조정 할 수 있으므로 총 5억원까지 피해를 보상 받을 수 있습니다.

3. 전세사기 특별법 신청시 지원혜택

전세 사기 특별법의 정식 명칭은 “전세사기 피해자 및 주거 안정에 관한 특별법”입니다. 전세사기 특별법의 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 경매, 공매 절차 지원
   * 경매, 공매 유예 정지 (거주 주택의 경매, 공매 유예 또는 정지를 신청하는 경우 관련기관에서 조치)
   * 경매, 공매 대행 지원 서비스(법률상담, 경매 대행 등 원스톱 수수료 70% 지원 등 서비스 제공)
   * 경매, 공매 우선매수권 지원, 조세채권 안분(임대인의 세금 체납분을 개별 주택별로 안분) 등
2. 신용 회복 지원
   * 신용정보 등록 유예, 신규 주택 매수 또는 전세자금 대출을 위한 신용등급 보호
3. 금융지원
   * 최우선 변제금 무이자 전세대출(경·공매 완료 시점의 최우선 변제금 수준을 최장 10년 무이자 대출)
   * 구입, 전세자금 지원(1.8~3.95% 낮은 금리로 최대 5억원 대출 지원)
4. 긴급복지지원
   * 매월 생계지원 162만원, 의료지원 300만원, 주거지원 66만원, 교육지원 21만원 등

특별법 주요 내용은 경매, 공매 절차를 지원해 주는 것으로부터 신용도를 유지하여 대출이 가능한 상태를 만들어주고 낮은 금리로 대출을 지원해 주는 것까지 매우 다양합니다. 특히 긴급복지지원에 해당되는 내용으로 생계지원을 위한 매월 162만원을 최대 6개월간 지원해주고 1회에 300만원 이내 의료지원, 주거안정을 위해 월 66만원을 최대 12개월간 지원하는 등 다양한 지원금을 지급해 주는 제도를 마련하였습니다.

3.1. 경, 공매 절차 지원

해당 피해 주택에 대해 경매 또는 공매 절차가 진행되는 것을 유예하거나 정지하도록 하는 혜택입니다. 즉 경매나 공매로 주택이 넘어가 버려 세입자가 직접적으로 피해를 보게 되는 경우를 방지하는 것입니다.

또한 경매, 공매에 직접 참여하고자 하는 경우 절차를 대행할 수 있도록 원스톱 서비스를 제공하기도 합니다. 또한 우선매수권을 부여하는 것과 조세채권 안분 혜택도 제공됩니다.

3.2. 신용회복 지원

전세 사기 피해자의 신용에 불이익이 발생하지 않도록 신용정보 등록을 유예하는 제도를 지원합니다. 이를 통해 피해 세입자는 신규 주택을 매수하거나 전세를 구할 때 필요한 자금을 대출받을 수 있도록 보장해 주는 혜택입니다.

3.3. 금융지원

금융지원으로는 최우선변제금에 대해 무이자로 전세대출이 가능하도록 지원해 줍니다. 계약서상 선순위 변제금이 있었거나, 갱신계약을 통해 최우선 변제금을 지급받을 수 없는 피해자들이 대상이 됩니다.

또한, 신규 주택 구입 또는 전세자금에 대한 대출을 지원합니다. 이는 가장 현실적인 지원 혜택이라고 볼 수 있습니다. 디딤돌 대출 내 전용 상품의 경우 소득 7천만원 이하자를 대상으로 최대 4억원까지 대출 가능하도록 지원합니다.

특례보금자리론 금리 등의 우대로, 소득요건 없이 최대한도 5억원까지 대출 지원이 가능하며, 두 상품 모두 시중금리 대비 상당히 저렴한 금리로 혜택을 제공받을 수 있습니다.

3.4. 긴급복지지원

긴급 복지 지원은 피해자를 위기 상황으로 인식하여 생활에 필요한 긴급 생필품, 의료 혜택을 지원하는 것입니다. 4인 가구를 기준으로 생계지원비 월 162만원을 최대 6개월간 지원합니다.

또한 병원을 이용하는 경우 1회 300만원 이내 의료지원을 받을 수 있으며, 주거지원비로 월 66만원을 최대 12개월간 받을 수 있습니다. 교육비가 발생하는 경우 고등학생 21만원을 분기별 최대 4분기를 지원받을 수 있습니다. 금융지원과 긴급 복지지원의 경우 정부에서 제공해주는 혜택이 매우 크므로, 해당이 되시는 분들은 놓치지 않고 신청하여 혜택을 제공받으셔야 하겠습니다.

4. 전세사기 특별법 신청절차

전세사기 특별법은 2023년 6월 1일부터 시행되고 있습니다. 본인이 전세사기 특별법이 적용되는 대상이라고 판단된다면 법의 보호를 받기 위해 어떻게 신청해야 하는지 먼저 절차를 알아보겠습니다.

신청 절차는 위 그림과 같이 피해 임차인이 시, 도청에 신청하면 해당 시청, 도청에서는 신청일로부터 30일 이내에 접수 건을 조사합니다. 이후 피해자 결정조건에 해당된다고 판단되어 피해자로 결정되면 결정문이 해당 피해 임차인에게 송달되게 됩니다. 이는 보통 안건이 산정된 후 30일 이내 우편으로 송달됩니다.

만약 피해자로 결정이 되지 않았다면 결정문이 송달된 날로부터 30일 이내에 이의신청이 가능합니다. 이의신청 이후에는 국토부에서 20일 이내에 재심의 결과를 통보하게 되어 있습니다. 마지막으로 피해자는 본인에게 필요한 지원혜택을 관련기관(시청, 도청, 금융기관 등)에 신청하면 됩니다.

5. 전세사기 특별법 신청방법

< 신청방법 >

1. 관할 접수처에 연락하여 본인이 신청 조건을 충족하는지 유선으로 확인한다.
2. 접수 시 제출해야 하는 필수 서류를 준비한다.
3. 관할지역의 광역시청 또는 도청에 방문하여 접수한다.
4. 피해자 결정 및 결과(결정문)를 송달받는다.
5. 관련기관에 지원 혜택을 신청한다.

전세사기 특별법 신청 방법은 먼저 관할 접수처에 연락하여 본인이 전세사기 특별법 대상에 해당하는지 확인이 필요합니다. 다만 본인의 주민등록상 거주하고 있는 소재의 관할지역 시청, 도청에 전화를 해야 하므로 해당되는 연락처를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

만약 이미 해당 집에서 이사를 하여 거주지를 이전한 경우에는 피해 주택이 위치한 지역의 관할 시, 도청에서 조치를 받을 수 있으므로 전화 확인이 필요합니다. 해당 시청, 도청 관할 접수처의 연락처는 다음과 같습니다.

해당 관할 처에 먼저 연락하여 본인이 대상이 되는지 여부를 확인한 다음, 아래의 준비 서류를 사전에 준비하여 시, 도청에 방문합니다. 이때 해당 관할지역이 광역시, 특별시라면 시청에, 아니라면 도청에 방문하셔서 전세사기 특별법 신청을 하면 됩니다.

< 신청 시 제출 서류 >  : 1~3은 필수서류이며, 4~8은 관련사실이 있는 자만 제출

1. 결정 신청서 (작성서식은 접수처에서 제공 또는 시, 도, 국토부 홈페이지, ‘안심전세앱’에서 다운 가능)
2. 임대차계약서 사본 1부
3. 주민등록표 초본 1부 (결정 신청서 상 행정정보이용 미 동의자만 제출)
4. 개인정보 수집 및 이용 동의서 (접수처 서식 제공)
5. 임대인의 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문 사본 1부
6. 경매, 공매 개시 관련 서류 사본 1부
7. 집행권원
8. 임차권 등기서류

이처럼 전세사기 특별법 신청과 관련된 내용을 상세히 알아보았습니다. 정부에서는 빌라왕 사건과 같은 사건으로 인해 다수의 국민들이 전세사기 피해자가 되지 않도록 많은 제도적 노력을 하고 있습니다.

특별법과 같이 법 뿐만 아니라 금융계에서도 전세사기 예방을 위해 노력하고 있습니다. 전세사기 피해자를 위해 대환 대출시 소득조건을 완화하는 정책도 2023년 10월 6일부터 시행되고 있습니다. 전세사기 예방을 위해 전세사기 피해자가 되지 않도록 전세 계약시 부터 꼼꼼하게 준비하고, 피해가 발생하였다면 다양한 제도적 지원을 활용하여 슬기롭게 극복해야 합니다.

6. 전세사기 피해자  심리 지원

특별법 시행 이후에도 많은 피해자분들이 여전히 재정적, 심리적으로 매우 어려운 상태를 겪고 있습니다. 서울시 강서구의 전세 사기 피해자 289명 중 97%가 여전히 전세 사기 피해로 인하여 정신건강이 악화한 것으로 조사되었습니다. 이에 따라 정부에서는 전세 사기 피해자를 대상으로 소송 등 법률지원과 심리치료 등 심리지원을 추가로 제공하는 지원 정책을 시행하였습니다. 그 세부 내용에 대해 이번 글에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

전세사기 특별법이 제정되는지도 4개월이 지났지만 전세 사기 피해자들의 주거 안정 및 심리상태는 심각한 수준입니다. 전세사기 특별법 외에도 피해자들이 실질적으로 도움을 받고 심리적으로 안정될 수 있는 많은 방책이 필요했습니다. 최근 2023 국감 언론 보도에 의하면 서울 강서구 전세사기 피해자 289명 중 97%가 정신건강이 악화된 것으로 나타났습니다. 이미 스스로 운명을 달리한 피해자들도 많으며, 전세사기 피해자들의 피해 상태가 매우 심각한 상태입니다.

이에 따라 정부에서는 전세 사기 피해자 지원을 위해 소송절차를 지원하고 심리상담을 지원하는 등 법률과 심리 지원을 추가로 지원하기로 했습니다. 특별법으로 인하여 제대로 지원받지 못하는 법의 사각지대를 해소하고 피해자에게 실질적인 도움이 될 수 있도록 제도를 보완하였습니다. 이 전세사기 피해자 지원방안은 2023년 10월 17일부로 효력이 발생하며, 소송대리 및 심리지원을 추가하였습니다.

그간 피해자들은 소송에 대한 조언을 받거나 심리상담을 받는 정도에 국한되어 실질적인 도움을 받지 못했습니다. 이 제도에서는 소송 등 추가적인 법적 조치에 대한 법률지원을 받을 수 있으며, 단순 심리상담이 아닌 심리치료를 받을 수 있도록 지원합니다. 전세사기 피해자 지원방안의 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 신청사건, 소송 등 법률 조치 지원
    * 경매 개시를 위한 집행권원 확보 , 피해자 본인의 회생 및 파산, 부동산중개인에 대한 손해보상 청구 등
   * 신청사건 및 소송에 대한 변호사 연계 및 비용지원(구비서류 안내 지원)
2. 임대인 사망시 상속재산관리인 선임 지원
    * 임대인 사망으로 법률조치를 받기 어려운 상황에 상속재산관리인 선임을 위한 비용과 절차를 지원
3. 상담센터, 병원연계 통한 심리치료 지원
    * 한국 심리학회 전문가 상담지원, 정신의학 전문의 진료시 진료비용 및 약제비 지원

이처럼 법률지원 및 심리치료를 위한 실질적인 지원책을 포함하고 있습니다. 아래에서 하나씩 상세히 다루어보도록 하겠습니다.

7. 신청사건, 소송 등 법률조치 지원

소송 신청을 위해 변호사를 선임하는 등 막대한 비용이 수반되는데요, 그 비용을 지원해 줍니다. 대한 변함. 법률구조재단을 통해 변호사 선임에 대한 비용을 지원받고 절차를 진행할 수 있습니다.

대한 변협법률구조재단은 변호사, 법무법인, 기업 등의 후원을 통해 운영되는 기관으로, 전세 사기 피해자 결정문에 의해 피해자로 확인된 분들만 소송 등 법률지원이 필요한 인원을 대상으로 지원합니다.

지원 내용은 전세보증금 반환 청구, 부동산 가압류(경매 등), 부동산 중개인을 대상으로 한 손해배상 청구 등 전세 사기와 관련된 대부분의 법률 서비스를 지원합니다. 대한변협법률구조재단에서 변호사, 법무사를 선임하는 비용은 수임료 최대 250만원 범위 내에서 지원이 가능합니다. 신청방법은 대한변협법률구조재단에 연락하여 상세히 알아볼 수 있으며 아래 이메일 또는 우편으로 구비서류를 제출하여 신청할 수 있습니다.

여기서 한 가지 주의할 점은 사전에 사설 변호사를 선임하여 이미 소송 비용을 지출한 경우에는 위에서 설명해 드린 지원을 받을 수 없으니 유의하시기를 바랍니다.

8. 임대인 사망 시 상속재산관리인 선임 지원

임대인이 사망 시에는 상속재산관리인을 선임하여 조치해야 하는데, 여기에 드는 비용 또한 지원합니다. 임대인이 사망하여 법률적 조치에 어려움을 겪고 있는 피해자를 대상으로 상속재산관리인을 선임할 수 있도록 지원하는 제도입니다.

여기서 상속재산관리인이란 무엇이며 왜 필요한지 알아보겠습니다. 상속재산관리인이란 상속인의 존재 여부가 분명하지 않을 때 혹은 법원이 상속재산을 분리한 경우 상속재산을 관리하기 위한 인원을 지정한 것을 말합니다.

피상속인의 친족 및 기타 이해 관계인이나 검사의 청구에 의해 상속재산관리인이 선임될 수 있고 이를 즉시 공고해야 합니다. 그렇게 되면 전세 사기 피해자는 임대인 대신 상속재산관리인을 대상으로 법률 조치가 가능해집니다.

이번 정책에서는 임대인이 사망 후 3개월까지 상속인이 미 지정된 전세 사기 피해자를 대상으로 지원합니다. 지원 내용은 상속재산관리인 선임 청구 비용 및 최초 관리인 보수 예납금을 지원합니다. 신청방법은 정기공고기간에 HUG에서 운영하는 안심전세포털 홈페이지(링크)에 방문하여 온라인으로 신청하거나 우편 또는 방문 신청 할 수 있습니다.

9. 상담센터, 병원연계 통한 심리치료 지원

심리치료 지원 혜택도 있습니다. 한국심리학회에 정식으로 등록되어 있는 심리 전문가에 의해 상담을 받도록 지원해 주거나 정신의학과에서 진료받는 경우 진료비용과 약제비를 지원해 주는 내용을 포함하고 있습니다.

기존에는 전세사기 특별법에 의해 피해자에게 심리상담을 지원했었는데요, 찾아가는 전세 피해 상담소와 전세 피해자 심리상담 전화(1670-5724)로 상담을 지원하는 정도였습니다. 그렇다보니 심리상담의 효과가 매우 부족하였습니다. 이번 정책에서는 위 두 가지 중 하나를 이용한 이용 자 중 심리치료가 필요한 인원을 대상으로 지원합니다.

지원 내용은 상담센터를 전화 연결하여 전문가의 심리상담을 3회 제공하는 것이 있으며, 정신건강의학과 전문의의 치료에 대한 비용과 약제비를 최대 2년간 지원합니다. 30만원까지 전액 지원하며 초과 시 50% 할인 할 수 있도록 지원합니다. 적용 가능한 정신건강의학과 목록은 건강보험심사평가원 홈페이지에서 직접 확인할 수 있습니다.

이처럼 전세 사기 피해자들이 실질적으로 경제적, 심리적으로 지원받을 수 있는 지원제도에 대해 알아보았습니다. 더 이상 무분별한 임대로 인한 전세 사기 피해자가 발생하지 않길 바라며, 이미 피해를 보신 많은 분께서 정부의 실질적 정책의 도움으로 하루빨리 정상적인 생활이 가능한 날이 오길 기원합니다.