지제역 더샵센트럴시티 전망 // 지제역 GTX, 콤팩트시티, 브레인시티

지제역 더샵센트럴시티 전망 예측을 위해 유사한 사례와 비교해 보았습니다. 최근 동탄역 롯데캐슬 아파트 가격상승이 심상치 않습니다. 동탄역에 GTX-A 노선 개통이 가시권 안에 들어오고 용인 반도체 국가산업단지 개발 소식이 확정되면서 시너지 효과가 발생하였습니다. 동탄역 다음은 지제역입니다. 평택 지제역도 동탄과 마찬가지로 삼성전자 반도체 대규모 산업단지가 인접해 있습니다. 지제역 GTX가 아직 확정되지는 않았지만 사실상 확정적인 상태에서 지제역 더샵센트럴시티 전망은 매우 밝고 긍정적입니다.

지제역 더샵센트럴시티 전망

 

1. 평택 지제역 더샵센트럴시티 특징

1.1. 아파트 입지

평택 지제역에 가장 가까이에 위치한 지제역 더샵센트럴시티 아파트 특징을 알아보겠습니다. 2,000세대에서 1세대 부족한 1,999세대의 대단지입니다. 2022년 5월 완공하여 입주하기 시작한 완전 신축 아파트 입니다. 또한 포스코 건설사에서 튼튼하게 건설한 더샵 브랜드 아파트 입니다. 지제초등학교를 바로 옆에 끼고 있으며 지제역 이마트도 코앞(200m)입니다. 카트 하나 끌고 걸어서 이마트 갈 수있는 정도입니다.

초역세권, 반도체 산업단지, 대단지, 브랜드, 초등학교, 상업시설 등 윤택한 생활에 필요한 모든 것을 갖추고 있습니다. 원래도 지제역 더샵센트럴시티 전망이 좋은 것을 알고 있었지만 글을 쓰다보니 이 아파트에 점점 더 관심이 생깁니다.

 

1.2. 학군

다만 중학교, 고등학교는 그리 가깝지 않습니다. 중학교는 약 3km 정도 떨어진 거리에 있는 비전중학교, 평택중학교에 배정됩니다. 고등학교도 부족합니다. 1.7km 거리에 있는 평택여자고등학교, 3.4km 떨어져 있는 사립고등학교인 효명고등학교 등에 배정됩니다. 평택 자체가 중학교, 고등학교 등 양질의 학군이 아직 형성되지 않은 상태여서 학군에 대한 아쉬움은 여전히 있습니다.

 

1.3. 일자리

일자리 측면에서는 걱정이 없습니다. 평택 고덕 삼성전자 반도체 공장이 바로 인접해 있기 때문에 출퇴근이 매우 쉬워 양질의 일자리가 매우 풍부한 상태입니다. 삼성전자 캠퍼스는 현재 P1, P2, P3 공장을 가동하고 있으며 P4 공장은 건설중에 있고 향후 P5, P6 까지 확장할 계획입니다. 대만의 TMSC를 누르고 시스템 반도체 부문에서도 전 세계 1위를 목표로 하고 있는 삼성전자는 지속적으로 평택에 투자할 것입니다.

삼성전자 평택캠퍼스가 완성되는 2030년이 되면 생산유발효과는 550조원, 고용인원은 약 160만명이 될 것으로 예상되고 있습니다. 이러한 넘쳐나는 양질의 일자리가 보장되는 지역에 지제역 더샵센트럴시티 아파트가 위차하고 있습니다.

 

1.4. 시세

입지가 좋은 만큼 시세도 크게 오르고 있습니다. 지제역 더샵센트럴시티 전망은 시세의 변화를 통해서도 알아볼 수 있습니다. 지제더샵센트럴시티는 25평, 33평, 45평 으로 3가지 평형으로 구분됩니다. 2023년 10월 기준 시세는 25평은 7억원, 33평은 8억원, 45평은 11억원을 형성하고 있습니다.

국민평형인 33평의 시세를 주목해보겠습니다. 33평형 아파트 시세는 지속적으로 상승하고 있습니다. 이 아파트에 관심을 가져야 하는 이유는 바로 이 시세 변화에 있는데요.

 

지제 더샵센트럴시티 아파트 시세가 지속적으로 상승하고 있는 이미지

 

부동산 대세 상승기였던 2021년에는 전국의 대부분 아파트 가격이 상승하였었습니다. 지제역 더샵센트럴시티 아파트 시세도 상승하여 7억원의 실거래 최고가를 기록하기도 했습니다. 문제는 현재 시점인데요. 현재는 서울 잠실, 강남 등 일부 주요지역 외에는 2021년의 전고점을 모두 회복하지 못한 상태입니다. 그런데 이 아파트 시세를 보면 2021년의 전고점을 돌파하여 8억원의 실거래 시세를 형성하고 있는 것을 볼 수 있습니다. 전국 아파트 가격 상승률보다 더 높게 더 빠르게 가격이 상승하고 있음을 볼 수 있습니다.

 

2. 지제역 GTX

시세 변화에서도 살펴보았듯이 지제역 더샵센트럴시티 전망은 매우 긍정적입니다. 시세를 가파르게 상승시키고 있는 이유는 지제역 GTX-A, GTX-C 확정에 대한 기대감과 평택 반도체 국가산업단지 사업계획의 발표 때문이라고 생각됩니다. 평택 지제역 더샵센트럴 시티 전망은 결국 GTX-A, GTX-C 연장에 대한 기대감과 삼성전자 평택캠퍼스가 입지의 핵심입니다. 지제역과 가장 가까이에 있는 더샵센트럴시티는 지제역의 호재가 그대로 시세에 반영된다고 해도 과언이 아닙니다.

평택 지제역 GTX 노선이 개통되면 지제역 더샵센트럴시티 전망은 얼마나 더 좋아질까요? 부동산에 관심이 많은 저도 평택에 대해 알아보다 보니 점점 더 궁금해졌습니다. 아직은 평택 지제역 GTX에 대한 공식적인 발표는 없는 상태인데, 만약 지제역 GTX 노선 개통이 확정되게 된다면 평택은 얼마나 더 좋아질지 가늠이 안됩니다. 지제역에 GTX-A, GTX-C 노선이 연장될 가능성은 매우 높습니다. 원희룡 국토부장관이 공식석상에서 사실상 확정적이라는 표현을 우회적으로 했기 때문입니다.

평택 지제역은 현재 KTX, SRT 노선과 지하철1호선만 개통이 되어 있습니다. 수도권 지하철이 개통되어 있는 상태이니 평택도 공식적(?)으로 수도권이라고 할 수 있습니다. 실제로 수도권의 개념은 남쪽으로 점차 확장되고 있습니다. 과거에는 성남, 수원 정도까지를 수도권으로 보았으나 GTX가 동탄까지 확장되는 계획이 발표되면서 20분대면 서울(수서)까지 접근할 수 있는 동탄도 수도권으로 인정하기 시작했습니다.

GTX가 중요한 이유는 서울(강남)과의 시간적인 접근성을 획기적으로 개선할 수 있다는 점 때문입니다. 동탄역 롯데캐슬 아파트가 21억원의 실거래가를 기록한 것도 GTX의 영향이 컸다고 할 수 있습니다. 동탄도 20억 시대가 온 겁니다. 그런데 만약, 동탄까지 연결될 계획인 GTX가 평택 지제역까지 연장된다면 동탄이나 평택 지제역이나 서울(수서)까지 이동하는 데 걸리는 시간은 크게 차이가 나지 않을 것입니다. 그렇다면 평택 지제역 GTX가 확정되면 지제역 인근 부동산 가격도 동탄처럼 20억을 바라보는 시대가 올 수 있을 것으로 기대 할 수 있지 않을까요?

평택 지제역 GTX 들어선다면 평택은 동탄과 비슷해질까요? 동탄에 기회를 놓쳤다고 생각된다면 제2의 동탄은 어디가 될까요? 동탄은 GTX-A, 용인 반도체 클러스터, 늘어나고 있는 양질의 일자리 등으로 인해 부동산 가격이 급상승하고 있습니다. 평택에서도 비슷한 움직임이 보입니다. 평택 지제역 GTX 노선이 사실상 확정적입니다.

삼성전자 반도체 공장도 지속 확장 중입니다. 지제역에 GTX-A, GTX-C가 모두 개통되고 여기에 역세권 신도시까지 개발된다면 동탄과 비슷한 입지가 될 수도 있습니다. 삼성전자 평택캠퍼스가 완성되는 2030년, 그리고 GTX-A, GTX-C 노선 개통이 가시권에 들어 올 수 있는 2030년까지는 시장의 변화에 관계없이 지속적으로 시세가 상승할 가능성이 높습니다. 한가지 리스크가 있다면 주변이 아직 개발 단계에 있다는 것입니다. 또한 아파트 주변과 평택이라는 도시 자체가 아직 학군이 그리 좋은 편은 아닙니다.

그러나 아직 개발단계에 있다는 점은 오히려 장점이 될 수도 있습니다. 장화 신고 들어가서 구두 신고 나온다는 옛말이 있습니다. 이 아파트 주변은 아직 논과 밭이 많지만 모두 개발된다면 주변 인프라가 개선되어 환경이 천지개벽할 수 있는 곳입니다. 결론적으로, 이 모든 호재들을 흡수하는 지제역 더샵센트럴시티 전망은 매우 긍정적입니다.

 

3. 콤팩트시티

지제역 더샵센트럴시티 전망을 상대적인 관점에서 더욱 자세히 알아보기 위해 주변 개발계획도 함께 살펴보겠습니다. 지제역 인근의 개발 호재는 GTX 외에도 역세권 공공주택지구 개발 사업도 있습니다. 정부 발표에 의하면 지제역 서남부 지역에 약 3만 3천호의 공공주택 (아파트) 단지가 추가로 신설될 예정입니다. 이름하여 콤팩트시티 입니다. 콤팩트시티가 개발되면 지제역 서남부 역세권 공공주택지구가 결국 평택 최고의 입지로 성장할 가능성이 높습니다. 고덕 국제신도시는 삼성전자와는 가깝지만 지제역과는 어느정도 거리가 있기 때문입니다. 브레인시티도 지제역과 거리가 있고요.

현재는 지제역 동부지역에 지제역 더샵센트럴시티, 자이, 힐스테이트를 비롯하여 여러 역세권 단지들이 형성되어 있습니다. 이들의 입지도 좋으나, 10년 뒤를 바라본다면 기축 반열에 포함될 것이고, 결국 지제역 서남부 역세권이 신축 위주 신도시가 되어 있을 것입니다.

지제역 주변 택지개발계획을 나타내는 이미지로 고덕신도시, 브레인시티, 콤팩트 시티 등이 있다.

고덕국제신도시는 개발되는 초기 4억원에서부터 시작하여 최고가 약 10억 언저리까지 기록했던 역사가 있습니다. 이를 살펴보면 지제역 서남부권의 미래도 유추할 수 있습니다. 평택 지제역 GTX와 매우 인접해 있는 서남부 콤팩트시티가 완성된다면 고덕 국제신도시 보다도 입지가 좋아질 것입니다.

위에 도상에서 볼 수 있듯이 고덕신도시, 브레인시티, 콤팩트시티, 신도심 중 삼성전자와 지제역을 기준으로 하였을 때 가장 가까운 위치에 있는 것은 콤팩트시티 입니다. 물리적인 위치만 놓고 보면 삼성전자와 지제역의 개발 호재를 가장 잘 흡수할 수 있을 것으로 보이는 곳이 콤팩트시티입니다. 그러나 지제역 더샵센트럴시티가 위치한 신도심은 이미 인프라가 잘 구축되어 있는 지역으로, 평택과 연계성도 강한 강점이 있습니다. 어느쪽이 더욱 크게 발전할 것인지는 조금 더 시간을 두고 비교해 보아야 하겠습니다.

 

4. 브레인시티

평택 브레인시티는 자급자족이 가능한 신도시로 평택 삼성전자 캠퍼스, 지제역과 매우 인접해 있는 것이 특징입니다. 브레인시티에 상업시설을 충분히 확보하고 자급자족이 가능한 신도시로 컨셉을 잡은 이유가 있습니다. 삼성전자 캠퍼스와 어느 정도의 거리가 있기 때문입니다.

삼성전자 반도체공장과 인접해 있기 때문에 향후 160만명이라는 엄청난 숫자의 고용 창출 효과로 인한 거주 수요를 그대로 흡수할 수 있습니다. 반도체 산업과 연계되어 있는 다양한 중소기업들도 브레인시티에 위치시킬 수 있습니다. KAIST 대학 캠퍼스가 조성된다면 양질의 학군을 형성하는 것도 자연스레 진행될 것입니다. 그러나 다양한 리스크도 존재합니다.

평택 브레인시티는 삼성전자 평택 캠퍼스와 지제역이 가까운 아주 큰 장점이 있습니다. 그래서 저도 여기 투자하면 괜찮을까? 하는 생각으로 몇 가지 알아보았습니다. 브레인시티는 지제역을 기준으로 북서쪽에 위치하고 있습니다. 아직은 개발 초기단계라 주변에는 논과 밭, 산 밖에 없습니다. 장화신고 들어가서 구두신고 나올 수 있을까 하는 부푼기대감이 들게하는 지역입니다.

그러나 도심과 연결되지 않고 섬처럼 떨어져 있는 지역은 거주자의 입장에서 그리 매력적이지 않습니다. 저도 전에 4천세대 정도만 단독으로 구성되어 있는 아파트 단지에 몇 년 거주한 적이 있었는데요. 처음에는 상권이 갖추어져 있어 편한듯 했으나, 큰 병원에 가거나 도서관을 이용하고 싶거나 백화점을 가고 싶을 때 30분~1시간씩 차를 타고 이동해야 해서 불편함이 많이 느껴졌습니다.

브레인시티도 이와 같은 환경이어서 완성된다고 하더라도 평택의 주 도심지와 연결되기가 쉽지 않아 보입니다. 다만 브레인시티는 자급자족이 가능하다는 특징이 있어 생활환경이 나아질 여지는 있지만 도심과 연결되지 않는다면 심리적으로는 고립되어 있다는 느낌을 받을 수 있습니다.

브레인시티가 성공하기 위해서는 지제역으로부터 얼마나 혜택을 받을 수 있을 것인지를 고민해야 합니다. 현재는 지제역과 가장 가까운 아파트는 지제역 더샵센트럴시티입니다. 지제역 더샵센트럴시티는 지제동의 대장아파트이며, 2021년 당시 시세고점이었던 7억원을 현재는 돌파하여 8억원의 시세를 형성하고 있습니다. 경기가 완전히 회복되지도 않은 이러한 시기에 시세가 전고점을 돌파하였다는 것은 상당한 의미가 있습니다.

이보다 더 큰 복병은 앞서 말씀드렸던 지제역 공공택지개발사업 (콤팩트시티)입니다. 정부 정책으로 지제역세권에 대규모 공공택지(아파트)를 공급하겠다는 계획입니다. 이 사업으로 지제역 주변에 3만3천여 가구를 추가로 공급할 예정입니다. 2026년 사전청약을 받아 2030년까지 3만3천가구를 모두 입주시키는 것이 목표입니다. 그렇게되면 브레인시티는 또 한번 선택지의 우선순위에서 밀려납니다. 지제역을 중심으로 아파트를 선택하게 된다면 브레인시티는 우선순위에서 한참 밀려나게 됩니다.

브레인시티는 또한 삼성전자 평택 캠퍼스와 매우 인접해 있습니다. 그것 하나만으로 향후 거주수요가 크게 상승하리라는 것을 누구도 예측할 수 있습니다. 평택 삼성전자 캠퍼스는 현재 P1, P2, P3 총 3개의 반도체 공장이 가동되고 있습니다.이 중 P3는 2023년 반도체 제작을 위한 설비를 반입하여 본격적인 양산을 준비하고 있습니다.

P4 공장도 착공하여 추가적인 반도체 양산을 준비하고 있으며, 최종적으로는 P5, P6까지 공장을 증설하여 시스템반도체 부문에서도 대만의 TSMC를 누르고 세계 1위를 장악하는 것을 목표로 하고 있습니다. 삼성전자가 평택캠퍼스에 300조원을 투자하여 전 세계적으로 유명한 반도체 산업단지를 완성한다면 고용창출효과는 약 160만명으로 예상할 수 있습니다.

2023년 기준 평택시의 인구수가 58만명인데 평택 인구의 3배에 달하는 고용 창출 효과가 발생할 수 있다는 것을 의미합니다. 물론 160만명이라는 숫자는 간접 고용유발효과까지 모두 포함하여 최대치로 계산했을 때입니다.

평택 브레인시티도 첫 아파트단지가 분양을 시작했습니다. 브레인시티 대광로제비앙 모아 엘가입니다. 2023년 6월 30일 분양 공고하여 첫발을 내디뎠습니다. 총 1,700세대의 대단지이며 브레인시티에서도 입지가 매우 좋은 편인 것이 특징입니다. 분양가는 3억 3,650억원에서 부터 5억 2,600만원까지 평당 1,400만원 대의 분양가가 책정되었습니다. 청약 경쟁률도 비교적 높았습니다. 최고 경쟁률 5.36:1을 기록했습니다.

총 공급 세대수 1,437세대에 2,152명의 접수 건수가 몰렸습니다. 이를 경쟁률로 계산해보니 1.49:1 이었습니다. 선방하였지만 충분히 미분양도 나올 수 있는 경쟁률 입니다.

브레인시티 대광로제비앙 청약경쟁률을 나타내는 이미지로 평균 경쟁률은 1.49:1을 기록하였다.

 

실제로 평택 브레인시티 대광로제비앙 아파트는 미분양 되었습니다. 10월 현재에도 대광로제비앙 모델하우스에서 선착순 신청을 받고 있습니다. 인기 있는 평형은 대부분 매물이 없는 상태이지만 B, C형 매물은 남아있는 상황입니다. 아무래도 신도시 첫 단지이고 브랜드가 1급 건설브랜드는 아니기 때문에 많은 사람들이 망설였던 점도 있었습니다. 또한 삼성전자와 지제역이 가까운 것 만으로는 브레인시티의 매력을 크게 못느끼고 있는 것으로 시장이 반응했습니다. 아직 인프라가 조성되지 않았고 고덕, 지제역 역세권 공공택지 등 경쟁력있는 다른 입지와 비교도 하게 되었을 것입니다.

평택 브레인시티는 한국형 실리콘 밸리를 꿈꿉니다. 삼성전자 평택 캠퍼스의 인근에 있어 반도체 산업 육성의 중심에 있고 엄청난 주거 수요를 그대로 흡수할 수 있습니다. 뿐만 아니라 브레인시티 내에 반도체 산업과 관련된 여러 중소 기업 부지가 충분이 확보 되어 있어 직주근접이 매우 훌륭한 입지조건 입니다.

어느 신도시와 마찬가지로 문제는 학군이 얼마나 튼튼히 조성될 수 있을 것이냐 입니다. 브레인시티는 카이스트(KAIST) 캠퍼스가 들어설 예정이어서 고등학교, 중학교, 초등학교 순으로 시간이 지날수록 양질의 학군이 조성될 가능성이 높습니다. 또한 대학병원까지 들어선다면 브레인시티의 가치가 더욱 높아질 수 있습니다.

그런데, 리스크도 존재합니다. 브레인시티가 내세우고 있는 지제역은 도보로 이용하기에는 불가능한 수준이며, 차량으로 5분~10분 정도 이동해야 합니다. 지제역의 입장에서 보면 브레인시티보다 더 나은 선택지가 많다는 것도 한계입니다. 이미 자리를 잡고 있는 지제역 더샵 센트럴시티 아파트가 있으며, 지제역 동편으로 조성되어 있는 역세권 단지들 뿐만 아니라 고덕국제신도시도 존재합니다.

 

5. 지제역 더샵센트럴시티 전망

평택 콤팩트시티와 브레인시티 전망을 알아보기 위해서는 고덕국제신도시의 과거도 함께 살펴보아야 합니다. 고덕국제신도시는 2008년부터 2020년까지 사업을 추진하여 고덕파라곤 아파트 분양을 시작으로 조성되어 왔습니다. 첫 분양단지인 고덕파라곤 아파트는 평당 1,140만원대로 분양하였습니다. 2020년 11월 6억 5천만원 수준에서 2021년 12월 9억6천만원 수준으로 시세가 형성되었습니다.

고덕국제신도시파라곤 아파트는 2019년 6월에 입주를 시작했으므로 2년 뒤 약 3억원 정도가 상승했음을 알 수 있습니다. 물론 그 시기는 어느지역이나 아파트 가격이 많이 올랐던 시기 이기도 했으나 상승력은 무시할 수 없었습니다. 콤팩트시티나 브레인시티는 삼성전자 평택캠퍼스와 인접해 있습니다. 삼성전자 캠퍼스와의 물리적인 거리는 약 2km 내외로 떨어져 있습니다. 특히 브레인시티는 고덕만큼 직접적인 수혜를 받기는 어려워 보입니다.

그럼에도 평택 지제역 GTX 도입과 함께 천지개벽 할 것으로 충분히 예상되는 지제역 일대는 실거주 및 투자의 관점에서 모두 매력적인 입지입니다. 아직 계획 단계에 있으므로 지금부터 미리 관심을 가져두는 혜안도 필요하겠습니다. 다만 아직 우려되는 점도 많이 있습니다. 워낙 초기이다 보니 지속적으로 평택 기존 도심을 중심으로 한 인구유입 수준, 삼성전자 캠퍼스의 상황, GTX 여부 등 면밀히 살펴보아야 합니다. 또한 모든것이 충족된다 하더라도 콤팩트시티에 얼마나 양질의 1급 브랜드 건설사가 참여하느냐, 세대수가 많은 대단지 아파트가 형성되느냐 하는 여부도 관심있게 보아야 합니다.

지제역에 2개의 GTX 노선이 개통된다면 동탄역 롯데캐슬 아파트가 20억원을 돌파하였듯이 지제역 더샵센트럴시티 아파트 가격도 무서운 속도로 상승할 가능성이 있습니다. 물론 지금의 가격도 저렴한 편이 아닙니다. 평택에서 가장 비싸다고 할 수 있을 정도로 높은 가격을 형성하고 있습니다. 그렇지만 앞으로의 부동산은 입지의 가치에 따라 양극화 현상이 더욱 뚜렷하게 나타날 것이라 생각됩니다.

입지가 좋을수록 비싼 아파트는 더욱 비싸지고, 입지가 좋지 않은 지역의 저렴한 아파트는 지속해서 관심을 받지 못하여 더욱 저렴한 상태가 될 것입니다. 사실 저렴한 아파트가 더 가격이 하락하는 것이 아니라 저렴한 아파트 가격은 그대로인데, 입지 좋은 아파트는 가격이 더욱 가파르게 상승하여 양극화가 심해지는 것입니다. 결론적으로, 이 아파트가 가장 저렴한 시점은 지금이라고 볼 수 있습니다. 그럼에도 투자에는 항상 신중을 기해야 합니다.

지제역 역세권 공공택지 개발사업도 무시할 수 없습니다. 지금도 고덕 호반써밋의 분양으로 지제역 더샵센트럴시티의 가치가 비교되고 있는 입장입니다. 지제역 역세권 공공택지에 지제역과 삼성전자와 더욱 가까이에 인접한 대단지 유명 건설사 아파트가 들어서게 된다면 또 하나의 경쟁 대상이 늘어나게 될 수 있습니다. 그리고 그 시점이 되면 지제역 더샵센트럴시티 아파트는 지제역세권 공공택지 개발지역에 있는 아파트보다 연식이 오래되어 신축 프리미엄이 감소될 수 있습니다.

 


함께 읽으면 좋은 글

파주 운정3 제일풍경채 핵심분석! (GTX-A 초역세권이지만..)

강동하남남양주선(9호선 연장) 역 위치 어디?

Leave a Comment