청계리버뷰자이 청약에 관심있다면? 꼭 아셔야하는 정보!

서울시 성동구 용답동에 답십리역을 품고 있는 청계리버뷰자이 아파트 청약에 많은 관심이 집중되고 있습니다. 청계리버뷰자이는 서울 중심권에서 분양하는 1천세대 이상 역세권 아파트라는 점이 강점입니다. 또한 지하철 5호선 답십리역 초역세권이라는 점도 강점입니다. 답십리역에서 두 정거장이면 2호선을 환승할 수 있는 왕십리역이며, 왕십리역에서 수인분당선을 이용하여 두 정거장이면 압구정로데오역까지 이동이 가능합니다. 청약 일정은 12월 11일에 특별공급 접수를 시작으로 12월 12일에 1순위 접수를 실시합니다. 분양가는 전용 59 기준 10억3천만원에서 4천만원 선으로 책정되었습니다.

(2023년 12월 3일 업데이트)

1. 청계리버뷰자이 알아보기

1.1. 기본정보

청계리버뷰자이는 서울시 성동구 용답동 108-1 일원에 있습니다. 청량리역과 가까운 성동구 용답동에 자리 잡고 있는 입지 좋은 아파트입니다. 지하철 5호선 답십리역을 품고 있는 초역세권 아파트입니다.

위치 : 서울시 성동구 용답동 108-1일원
세대 : 1,670세대 (일반공급 797세대)
규모 : 지하 2층 ~ 지상 35층, 총 14개 동
용도 : 공동주택(아파트)
용적률 : 287%
건폐율 : 19%
주차대수 : 총 2,198대
입주 : 2026년 (예정)

총 1,670세대로 세대수가 많은 편이며, 이 중 일반공급 세대는 797세대입니다. 총 세대수 대비 일반공급 세대수가 매우 많은 편이므로 이번에 청약을 도전하는 많은 분에게 기회가 열려있습니다. 서울 초역세권 대단지 아파트의 장점을 무시할 수 없습니다. 이 아파트에 대해 더욱 자세히 알아보고 청약 여부를 선택하시기를 바랍니다.

규모는 지하 2층부터 지상 최고 35층까지 초역세권답게 고층으로 설계되었습니다. 역세권에는 역과 가장 가까운 동에 수요가 더욱 몰리는데요. 이러한 수요를 충족시키고자 고층으로 짓는 경우가 많습니다. 단지는 총 14개 동으로 배치되어 있으며 용적률은 287%, 건폐율은 19%입니다.

주차대수는 총 2,198대로 가구당 주차 수는 약 1.3대입니다. 이는 최근에 신축하는 아파트 단지와 비슷한 수준으로 평균적인 주차면 수 입니다. 일반적으로 가구당 주차대수는 1.5대에 가까우면 매우 넉넉한 수준이며, 1.1에 가까우면 부족한 수준입니다.

아파트 평형은 전용 59부터 전용 84까지 총 4개의 평형으로 구성되어 있습니다. 공급 세대수는 59A가 257세대, 73이 292세대, 78이 142세대이며, 가장 일반적인 국민평형 84가 4세대 밖에 없다는 점이 눈에 띕니다. 1인 가구 및 저소득 등 서울 답십리에 거주하고 있는 가구의 특성을 고려하여 소형평수에 주력하였습니다.

전용면적	세대수
59A	257
59B	66
59C	36
73	292
78	142
84	4

1.2. 특장점

최근 건설되는 신축 아파트 답게 소비자의 니즈를 고려하여 편리성 등을 갖추고 있습니다. 아파트의 특징적인 장점은 높은 필로티, 테라스, 높은 개별 층고 등이 있습니다.

1.2.1. 필로티

모든 동은 필료티로 건축됩니다. 필로티란 건물을 지탱하는 기둥으로, 1층이 벽면이 없이 기둥으로만 설계되어 있다는 것을 의미합니다. 즉 필로티 공법을 활용한 아파트는 1층에 가구가 없이 공동현관으로만 구성됩니다.

필로티 바로 위층이 2층부터 시작합니다. 1층은 존재하지 않기 때문에 2층이 가장 낮은 층이 됩니다. 아파트 저층 가구는 외부에서 노출이 잘 되기 때문에 사생활 보호가 어렵고, 조망권을 보장받기가 어렵습니다. 또한 최근에는 아파트 공동현관 인근에서 흡연하는 분들도 있어 담배 연기로부터 고통받아야 했습니다.

그러나 청계리버뷰자이는 저층 세대의 단점을 보완하기 위해 필로티 구조를 이용하였고, 다른 아파트에 비하여 필로티 자체 높이를 높였습니다. 최대 6.5m의 높은 필로티 층고를 자랑합니다. 필로티가 높다는 점은 저층아파트라도 다른 아파트에 비해 높이가 높아 어느 정도 조망권을 보장하고 사생활을 보호할 수 있다는 점입니다.

1.2.2. 개별 테라스

다음은 개별 테라스입니다. 과거 주택 생활이 보편적이던 시대에는 야외 마당이 집마다 있었습니다. 식물도 키우고 반려견도 키웠지요. 이후 아파트로 생활환경이 변화하자 마당의 이점을 베란다로 가져오게 시작했습니다.

최근에는 베란다가 공간을 많이 차지하자 이를 없애고 거실을 확장하는 것으로 건축 트렌드가 변화하였습니다. 그러다 보니 테라스가 거의 없는 아파트가 지어지고 있습니다. 그러나 테라스의 편리함은 여전히 필요하였고, 점차 테라스가 있는 아파트를 선호하게 시작했습니다.

이러한 니즈를 고려하여 청계리버뷰자이 아파트는 일부 세대를 테라스가 있는 아파트로 설계하였습니다. 모두 테라스를 갖고 있는 것은 아니고, 일부 타입의 3층에서 20층 사이 가구만 적용합니다. 확장형이라고 하더라도 개방형 테라스를 별도로 제공하는 것입니다.

1.2.3. 높은 층고

또 한 가지 특장점은 높은 층고입니다. 아파트 층고가 낮으면 넓은 평수라 하더라도 답답한 느낌이 듭니다. 또한 층고가 낮으면 층간소음에 더욱 취약할 수밖에 없습니다. 이러한 단점을 극복하기 위해 아파트 층고를 평균적인 높이에 비해 높였습니다.

일반적으로 최근 건설되고 있는 아파트 층고는 2.2~2.3m로 설계됩니다. 청계리버뷰자이 아파트는 이보다 0.1m (10cm) 정도 더 높은 2.4m로 설계되었습니다.

층고가 높으면 앞서 말씀드린것 처럼 집이 넓어 보이는 효과가 있습니다. 그리고 실제 층고가 높은 것에 또 한 가지 장점이 있습니다. 높은 층고는 사람의 사고력에 영향을 미칩니다. 그래서 높은 층고의 아파트에 거주하다 보면 창의적이고 긍정적인 사고를 할 확률이 높아집니다. 즉 삶의 질이 개선될 수 있습니다.

3가지 특장점 이외에도 1,670세대의 많은 세대수와 규모를 이용하여 양질의 커뮤니티 시설을 제공하는 등 편리성을 갖추기 위해 큰 노력을 하였습니다. 특장점 등 아파트와 관련된 더욱 자세한 정보는 공식 홈페이지(링크)를 참조해 주십시오.

2. 청약 일정

청약 일정은 입주자모집 공고일은 2023년 12월 1일이며, 모델하우스(견본주택) 개관일은 12월 8일, 금요일입니다. 특별공급은 12월 11일 월요일에 시작하며 1순위 접수는 12일 화요일입니다. 당첨자 발표일은 12월 20일 수요일입니다.

구분	일정
입주자모집 공고	2023.12.1.(금)
견본주택 개관	2023.12.8.(금)
특별공급 접수	2023.12.11.(월)
1순위 접수	2023.12.12.(화)
2순위 접수	2023.12.13.(수)
당첨자 발표	2023.12.20.(수)

3. 용답동 입지를 알아보자

3.1. 교통

입지 환경은 일단 서울에 있으며, 답십리역 초역세권입니다. 아파트가 위치한 지역은 서울 동부권 교통의 중심지가 될 청량리역과 약 1.4km 떨어져 있어 기대되는 입지입니다.

그러나 아쉬운 점은 답십리역에서 청량리역으로 지하철을 이용하여 이동하기는 어렵다는 점입니다. 두 역은 물리적인 거리는 매우 가까우나 직접 연결되어 있지 않고 노선이 각각 다른 방향을 지향하고 있어 지하철보다는 버스가 빠른 상황입니다.

아파트에서 청량리역까지 이동하기 위해 버스를 이용한다면 약 15분~25분 정도 소요되며, 이 중 10분 정도는 도보로 이동해야 합니다. 겨울이나 여름과 같이 날씨가 좋지 않을 때는 청량리역은 가깝지만 멀게 느껴질 겁니다. 위치가 애매합니다.

2호선 신답역을 도보로 이용할 수도 있습니다. 아파트에서 신답역까지 최단 거리로 약 200m 정도 되기 떄문에 신답역도 역세권으로 볼 수 있습니다.

그러나 신답역은 2호선이지만 순환노선이 아니라 지선으로 빠져있는 노선입니다. 그 때문에 2호선을 이용하여 왕십리 방향으로 이동하기 위해서는 성수역에서 내려서 플랫폼 방향을 옮겨야 합니다. 이는 환승이나 다름없습니다.

그럼에도 서울에서 지하철역과 초역세권에 있는 단지들은 통계적으로 거주 수요가 언제나 받쳐주었습니다. 부동산 하락기에도 전세수요가 시세를 받쳐주고 상승기에는 역세권부터 상승 흐름이 나타났습니다. 역세권이 주는 이점을 무시하지 못하는 단지입니다.

3.2. 학군

주변에 초등학교가 없는 점은 아쉽습니다. 청계리버뷰자이 아파트에 거주한다면 초등학교는 용답초등학교로 배정됩니다. 약 975m 떨어져 있으며, 성인 기준 도보 15분이 소요됩니다.

아파트에서 초등학교까지 가는 길은 차량이 다니는 도로를 이용해야 하며, 횡단보도를 건너야 합니다. 이 도로는 차량흐름이 많고 자주 막히는 도로여서 안전에 특별히 신경 써야 하는 부분입니다.

그러나 횡단보도보다 더 불안한 요소는 골목길입니다. 용답시장 등 상권과 골목길을 지나야 하는데, 골목길에서는 일반도로보다 차 사고 위험 요소가 더 많기 때문에 초등 자녀를 둔 입주민들은 불안할 수밖에 없습니다.

용답초등학교가 배정되는 주변 아파트 단지는 청계 SK뷰, 덕현해밀, 중앙하이츠, 드래곤힐 등이 있습니다. 이 중 청계 SK뷰는 청계리버뷰자이 아파트와 바로 인접해 있는 396세대 아파트이며, 현재 건설중으로 2025년 7월 준공 예정입니다.

초등학교, 중학교 자녀를 둔 가정은 학원가 여건 또한 매우 중요합니다. 청계리버뷰자이를 중심으로 가장 가까운 학원가는 답십리사거리 일대에 있는 학원가로 아파트에서 약 600m 정도 떨어져 있습니다. 이곳에는 호갱노노 기준으로 약 10여개의 학원이 있습니다.

조금 더 큰 규모의 학원가를 이용하기 위해서는 장안동사거리까지 나가야 합니다. 아파트에서 약 2km 정도 떨어져 있으며 약 60여개의 학원이 모여있습니다. 이곳의 학원을 이용한다면 학원 차량을 이용하여 다녀야 하므로 차량 지원 여부를 확인해야 합니다.

3.3. 일자리

일자리는 용답동 자체 일자리가 많은 편은 아니지만 인접해 있는 5호선 답십리역을 이용하여 종로와 강남 접근성이 매우 좋습니다. 서울에서 일자리는 강남과 종로에 양질의 일자리가 매우 집중되어 있습니다. 그래서 일자리 자체를 분석하기보다는 교통편을 이용해서 강남과 종로까지 얼마나 걸리는지를 기준으로 알아보겠습니다.

5호선 답십리역에서 두 정거장이면 왕십리역까지 이동이 가능합니다. 왕십리역은 4개 노선을 이용할 수 있는 복합 환승역입니다. 2호선, 5호선, 수인분당선, 경의 중앙선을 이용할 수 있습니다.

그중 수인분당선을 이용하면 왕십리역에서 압구정로데오역까지 두 정거장으로 총 15분 정도 소요됩니다. 즉 총 4개의 정거장만 이동하면 답십리역에서 압구정까지 이동이 가능합니다. 수인분당선을 이용하여 압구정로데오역 다음은 강남구청역, 선정릉역, 선릉역으로 강남을 관통하는 것을 알 수 있습니다.

다시 아파트에서부터 왕십리역으로 이동하겠습니다. 왕십리역에서 2호선으로 환승하여 3정거장을 더 이동하면 을지로4가역까지 이동이 가능합니다. 종로권으로는 총 5개 정거장이면 이동이 가능합니다. 사실 답십리역에서 5호선을 그대로 이용하여 환승 없이도 을지로4가역까지 15분이면 이동이 가능합니다.

왕십리역에서 한 번 갈아타야하는 소요는 있으나 지하철을 이용하여 강남권과 종로권을 이동하는데 약 15분 정도로 매우 적은 시간이 걸립니다. 다만 환승해야 한다는 점이 번거롭지만 시간 측면에서는 큰 장점입니다. 특히 청계리버뷰자이 아파트에서 답십리역까지 이동하는데 약 3분 내외 소요되는 것이 매우 큰 장점이라고 볼 수 있습니다.

3.4. 환경

청계리버뷰자이 청약을 고민하고 있다면 환경적인 측면도 잘 살펴보아야 합니다. 아파트 인근에는 청계천이 흐르고 있습니다. 하천을 이용하여 조깅, 산책 등 운동 여건이 매우 좋은 편입니다. 또한 청계천은 중랑천으로 이어지고 중랑천은 한강까지 이어지므로 자전거를 타는 분이라면 운동 여건이 특히 좋습니다.

청계천이 있는 것은 장점이지만 단점도 있습니다. 지하철 2호선 차량기지가 인접해 있고 아파트 바로 뒤편에 있는 2호선이 지상철이어서 소음, 먼지 등에 노출되어 있는 점은 큰 단점입니다.

지상철뿐만 아니라 내부 순환도로와 인접해 있다는 것도 환경 측면에서는 큰 아쉬운 점입니다. 내부 순환도로는 주간에는 매일 같이 교통체증이 끊이지 않는 도로입니다. 특히 답십리 인근의 내부 순환도로는 차량흐름이 많습니다.

교통 여건 측면에서는 마장IC와 가까워 내부 순환도로를 이용하기 편리하겠으나, 언제나 차량이 가득 차 있는 도로와 인접한 아파트단지에 거주하는 분들의 입장에서는 매연과 소음에 노출되어 있을 수밖에 없습니다.

또한 인근에 하수처리장이 있어 여름철이면 가끔 악취로 인하여 고통받을 가능성도 있습니다. 지금은 서울 재활용플라자, 서울 하수도과학관 등 공원화하여 시설에 대한 이미지를 많이 개선하였지만, 여전히 악취로부터 자유롭기는 어렵습니다. 환경 측면에서는 청계천이 인접해 있다는 것이 유일한 장점입니다.

4. 1순위 청약 조건

1순위 청약 조건은 서울시, 경기도에 거주하고 있는 만 19세 성년입니다. 주택 수와 관계없이 유주택자, 다주택자도 1순위 청약이 가능합니다.

서울시, 수도권(경기도, 인천시)에 거주하고 있는 만 19세 이상 성년 (서울시 우선)
주택 수와 무관
재당첨 제한 없음 (2년 내 가점제 당첨 사실이 있을 경우 추첨제 청약 가능)
청약통장 가입 기간 12개월
전매제한 1년
실거주 의무 없음

순위 내 경쟁이 있을 경우 서울시 거주자가 우선하며, 주택 수와 관계없이 유주택자도 청약이 가능합니다. 물론 다주택자도 1순위 청약 가능합니다.

재당첨 제한은 없으며 청약통장 가입 기간은 1년(12개월)만 지나면 됩니다. 물론 지역별 기준 예치금은 보유하고 있어야 합니다. 전매제한이 없으며 실거주 의무도 없다는 점은 1주택 이상 소유자에게 큰 장점입니다.

5. 분양가

청계리버뷰자이 분양가는 청약을 기대했던 사람들의 기대 보다는 다소 비싼 편으로 책정되었습니다. 평형별 분양가를 알아보기 위해 청계리버뷰자이 평형을 먼저 알아보겠습니다.

국민평형인 전용 84는 거의 없고 전용 59와 전용 73, 78 등 소형평수가 주력으로 구성되어 있습니다. 전용 84는 4세대 밖에 없으며, 전용 59는 359세대, 전용 73은 292세대, 전용 78은 142세대 입니다.

구분	세대수	분양가
59A	257	10억 3,440만원
59B	66	10억 4,420만원
59C	36	10억 4,290만원
73	292	12억 50만원
78	142	12억 6,730만원
84	4	12억 7,710만원

분양가는 전용 59가 10억3천만원~4천만원으로 책정되어 있습니다. 전용 73은 12억 50만원, 전용 78은 12억 6,700만원입니다. 이를 최근 분양단지 및 주변 시세와 비교해보겠습니다. 먼저 가장 인접해 있는 최근 분양 단지인 청계SK뷰 와 비교해 보겠습니다.

3.1. 최근 분양 단지와 비교

청계 SK뷰는 396세대밖에 안 되는 작은 규모의 단지입니다. 전용 59A의 경우 9억1,800만원, 전용 84의 경우 11억 중반에 분양가가 책정되어 있습니다. 청계리버뷰자이와 비교하면 약 1억원 이상 저렴한 분양가입니다.

청계리버뷰자이와 입지 조건은 매우 비슷한데 분양가는 1억 이상 차이 나는 것은 매우 큰 차이입니다. 물론 답십리역과의 거리, 세대수 등이 차이가 있긴 하지만 그 정도로 1억원 이상의 분양가 차이가 있다는 것은 과도하다고 평가됩니다.

또 다른 아파트와 비교해 보겠습니다. e편한세상 답십리 아르테포레 아파트입니다. 청계리버뷰자이 아파트 인근에 있는 326세대 e편한세상 답십리 아르테포레는 전용 59 분양가가 9억6천만원~9억7천만원 수준으로 책정되어 있습니다.

청계리버뷰자이와 비교하면 1억원 조금 안 되는 약 8천만원 정도 분양가 차이가 있습니다. 아르테포레는 2023년 10월 청약을 실시하였습니다. 약 2개월 정도 차이가 있는데 이와 비교해 보아도 청계리버뷰자이는 분양가가 높은 편입니다.

비교 대상인 두 단지 모두 평균 경쟁률이 높았던 것도 눈에 띄네요. 이 두 단지와 비교해 보면 청계리버뷰자이 분양가는 1억원 이상 비싼 수준입니다. 청약 경쟁률은 비교 대상 두 단지보다 높지 않을 수 있으나, 미분양 걱정을 할 수준은 아닐 것입니다.

청계리버뷰자이는 분양가상한제 미적용 주택입니다. 그렇기 때문에 전매제한도 1년으로 매우 짧은 편이며, 실거주 의무도 없습니다. 그러나 분양가상한제가 적용되지 않다 보니 분양가는 다소 비싼 편입니다.

3.2. 인근 아파트단지와 비교

최근 분양하여 건설 중인 아파트 외에도 이미 건설되어 있는 아파트 단지와도 비교해 보겠습니다. 먼저 답십리 래미안 위브입니다. 답십리 래미안 위브는 2014년에 준공된 아파트로 2,652세대 대단지 아파트입니다.

평형은 전용 59, 84 ,121, 140 등 소형 평형부터 대형 평형까지 다양한 평형이 있습니다. 그중 전용 59의 실거래 기준 시세는 10억5천만원, 전용 84는 12억5천만원 정도의 시세를 형성하고 있습니다. 세대수가 많아 선호하는 타입과 층수, 동에 따라 가격 차이가 있을 수 있으나 실거래와 매매 호가 등 평균적으로 산출한 시세입니다.

구분	준공연도	세대수	전용 59 시세	전용 84 시세
래미안 위브	2014	2652	10억 5천만원	12억 5천만원
래미안 크레시티	2014	2,397	11억 초반	13억
두산 위브	2007	516	8억 9천만원	11억 초반
파크 자이	2019	802	9억 8천만원	11억 중반

다음은 전농동 래미안 크레시티입니다. 래미안 위브와 마찬가지로 2014년 준공하였으며, 2,397세대로 대단지입니다. 평형은 전용 59, 84, 121로 3가지의 평형이 있습니다.

래미안 크레시티의 전용 59 시세는 11억원 초반대이며, 전용 84는 13억원 정도의 시세를 형성하고 있습니다. 아무래도 준공 년도는 약 10년 정도 되기는 했지만 위 두 단지는 청량리역과의 거리가 조금 더 가깝고 세대수가 많은 등 입지 조건에서 더 뛰어난 면이 있습니다.

다음은 세대수가 적은 비슷한 입지의 아파트와 비교해 보겠습니다. 먼저 답십리 두산 위브 아파트입니다. 2007년에 준공된 516세대 아파트입니다. 평형은 전용 59, 84, 114평형이 있습니다.

전용 59의 시세는 8억9천만원 정도를 형성하고 있으며, 전용 84는 최근 직거래 등 특수거래가 많아 정확한 시세 확인이 어렵지만 대략 10억원 중반의 시세를 형성하고 있습니다.

다음은 답십리 아르테포레와 인접한 답십리 파크자이입니다. 답십리 파크자이는 2019년 준공한 802세대 아파트로, 비교 대상 단지 중에는 청계리버뷰자이 아파트와 그래도 조건이 비슷한 아파트입니다. 세대수가 1/2이긴 하지만 브랜드가 비슷하며, 최근 준공된 단지이고 답십리역까지의 거리는 차이가 있지만 청량리역을 기준으로는 비슷합니다.

평형은 전용 49, 59, 84 세 가지 평형이 있습니다. 전용 59는 9억8천만원 정도, 전용 84는 11억 중반 정도의 시세를 형성하고 있습니다. 청계리버뷰자이 아파트가 약 7천만원에서 1억원정도 비싸다는 것을 알 수 있습니다.

6. 아파트 공급예정량

아파트 시세의 미래를 예측하기 위해서는 공급에 대해서도 알아야 합니다. 아파트 시세는 수요와 공급의 원리에 의해 움직이기 때문입니다. 시장의 변화에 따라 다르겠지만 수요가 일정하다면 공급이 적인 지역의 아파트 시세가 상승하는 것은 당연한 이치입니다.

청계리버뷰자이 아파트가 위치한 행정구역은 서울시 성동구입니다. 성동구의 아파트 공급예정량을 아실 사이트(링크)를 통해 알아보았습니다. 성동구의 공급 예정 물량은 적은편입니다. 인구를 고려하여 적정수요를 판단하는데, 성동구의 적정수요는 1,390가구입니다.

2023년 이후의 공급 예정 물량이 아예 나타나지 않습니다. 그러나 이는 청계리버뷰자이, 청계 SK뷰, 답십리 아르테포레 등 현재 건설 중인 단지들이 모두 반영되지 않은 수치입니다. 이 세 아파트의 세대수를 모두 합하면 2,392세대로 적정수요보다 약 1천세대 정도를 초과합니다.

물론 단순 공급량만으로 비교하면 정확한 비교가 어렵습니다. 기존 공급량에는 주택, 빌라 등이 포함되어 있기 때문입니다. 따라서 신축 아파트에 대한 수요를 보아야 하는데, 성동구의 적정수요를 고려하였을 때 이미 신규 아파트 공급량만 적정수요를 2배 정도 초과하기 때문에 공급이 적지 않은 편임을 알 수 있습니다.